הקרקע כדלקן הראשי של מחירי הדיור

בדרך כלל מזכירים את עלות מחירי הקרקע בנשימה אחת יחד עם עוד מרכיבים בהתייקרות מחירי הדיור, כגון מיסוי, תהליכי קבלת היתרים, מחסור בעובדים, העלייה התלולה בתשומות הבנייה וכיוצא בזה. אלה, כמובן, מרכיבים חשובים ביותר, אולם במאמר הנוכחי בחרתי להתמקד דווקא בעלות הקרקע כחומר התבערה מספר 1 בתדלוק רמות המחירים.

על מנת להמחיש היטב את המשמעות הקריטית של מרכיב זה, אציין כי לפני 3-5 שנים בלבד, היווה מרכיב הקרקע כ-30 אחוזים בממוצע מהעלות הסופית של הדירות באזור הביקוש, גוש דן, בואכה נתניה בצפון ורחובות בדרום, ואילו היום הוא מהווה כ-40 אחוזים בממוצע. זוהי, לפרוטוקול, עלייה כלפי מעלה לא של 10 אחוזים, אלא של 33 אחוזים מהמחיר שהיה אז!! לא מזמן..

העיר תל אביב, בהערת ביניים, וכמותה גם שכנותיה היקרות דוגמת גבעתיים, רמת השרון ולאחרונה גם רמת גן, אף חורגות עוד יותר במרכיב הקרקע, המגיע לעיתים אפילו ל-60 אחוזים ממחיר הדירה הסופי, ולעיתים אף מעבר לכך.

יתרה מכך: מרבית אותה עלייה התרחשה בשנה הקלנדרית האחרונה, בה התייקרו מחירי הקרקע במיקומים רבים בעשרות אחוזים, ביניהם יהוד מונוסון, מע"ר מודיעין, רמת בית שמש, קריית שלום בדרום תל אביב והיריעה עוד ארוכה. ובמילים אחרות: אותה התייקרות עדיין לא נספגה כלל בשוק הדיור, זאת מהטעם הפשוט שאותם מכרזי קרקע שצוינו לעיל, עדיין לא שווקו לשוק הדיור כדירות.

ובמילים אחרות: עד כמה שזה נשמע מדהים, התייקרות הדיור בשנה האחרונה שהגיעה בממוצע ל-16.3 אחוזים, ובדירות חדשות אף חצתה את רף ה-20 אחוזים תוך שנה אחת בלבד(!), עדיין לא הוטמעה כלל ועיקר ברמות מחירי הדיור, בוודאי לא רמות המחירים העתידיים שבו מרכיב הקרקע כבר יהיה 50 אחוז (60 אחוז עליה במצטבר ב- 5 שנים)

עובדה זו, לבדה, ממחישה עד כמה העלאת הריבית הינה אולי פעולה חשובה למשק הישראלי, ובמיוחד לעצירת האינפלציה ודהירת המשכנתאות, אך היא בטלה בשישים בכל מה שקשור להתייקרות העתידית של הדירות, זאת מעבר לבעיית המחסור בהיצע הידוע לכל.

אשתקד הייתי היחידי בין חברי צמרת הנדל"ן שהעז לחזות כי מדד מחירי הדיור יעלה בשיעור דו ספרתי. צפיתי אז עלייה של 10-12 אחוזים, והכל סברו שאני מגזים. לצערי נוכחתי לדעת שלא רק שלא הגזמתי, ההערכה שלי הייתה מתונה בהרבה לעומת המציאות.

רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו זירת הנדלן | צילום: עזרא לוי

בשנים הקרובות, ואני מוכן לקחת את ההימור, ובניגוד לכל אלה שסבורים כי עליית המחירים תיעצר ומקסימום תהיה צנועה, אולי 2-4 אחוזים, אני מעריך כי המחירים ימשיכו לזנק, אולי לא בשיעור דו ספרתי, אולם עדיין בשיעור משמעותי של 6-8 אחוזים לשנה, זאת מהטעם הפשוט שקבלנים שיתמחרו את הפרויקטים במחיר נמוך יותר, פשוט יפסידו עליהם, זאת לאחר ששילמו כדבעי על הקרקע, כולל מע"מ, היטלים ומיסים ושאר מיני בישין.

נכון. הבעתי במקביל תרחיש בו כמות העסקות בשנה הקרובה, ואלה שיבואו אחריה, תהיה קטנה בהרבה, זאת בשל העדר היצע דיור, ובמיוחד באזור הביקוש. גם הקיטון המשמעותי בנטילת משכנתאות עקב הריבית העולה, יחזק את המגמה הזו.

ויחד עם זאת, גם בכמות עסקות קטנה בהרבה, אני צופה שהמחסור הכבד בהיצע באזור הביקוש, יחד עם הזינוק המסחרר במחיר הקרקע, יביאו להמשך סחרור המחירים כלפי מעלה. אמנם העלייה תהיה מתונה ביחס לשנה האחרונה, אולם בינינו, התוספת של 6-8 אחוזים לשנה תצטרף הלא ל-20 האחוזים שעלו דירות חדשות בשנה האחרונה, ובמילים אחרות, עלייה של כ-30-40 אחוזים במחירי הדיור באזור הביקוש, זאת תוך 3-5 שנים בלבד.

תחזית אפוקליפטית מידי תאמרו? אתם מוזמנים לקרוא את המאמר בשנית בשנת 2024 ולראות אם אכן הגזמתי הפעם או שמא, שוב, הבאתי תחזית מתונה מידי...

תגידו לי אתם שרי השיכון והאוצר וחברי הממשלה, את קרקעות המנהל אשר אתם מוכרים לנו הקבלנים הרי אתם גובים בגינם הצמדה מפרסום המכרז ואולי עוד לפני כן עד לתשלום?

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"