מנכ"ל גב-ים: "החברות המובילות שאנחנו משכירים להן יישארו ויתפתחו"

בשנת 2022 ספגו מניותיהן של חברות רבות, בעיקר בתחום הנדל"ן, זעזועים קשים. כך, למשל, מניית חברת הנדל"ן המניב גב־ים, שמתמקדת בהשכרת נכסי משרדים ופארקי הייטק לחברות גדולות, ובהן גם לענקיות הטכנולוגיה הבינלאומיות כדוגמת אפל, גוגל, אמזון ומיקרוסופט, ירדה במהלך השנה ב־28%: לאחר שהתחילה את 2022 לפי שווי של 8.2 מיליארד שקל, היא נסחרה בסיומה לפי שווי של 5.9 מיליארד שקל בלבד.

אתמול היתה גב־ים לחברה הבורסאית הראשונה לפרסם את דו"חות שנת 2022 והרבעון הרביעי, ומנכ"ל החברה אבי יעקובוביץ התגאה בתוצאותיה: "אף ש־2022 היתה שנה מאתגרת, והתרחשו במהלכה טלטלות בהייטק העולמי שמקרינות על מגזר הנדל"ן המניב, התוצאות של גב־ים היו טובות ורשמנו עלייה במדדים התפעוליים השונים. מיקומי המשרדים ופארקי ההייטק שלנו מרכזיים והנכסים מושכרים לחברות טכנולוגיות מובילות, שנמצאות כאן בשביל להישאר ובשביל להתפתח".

את 2022 סיכמה גב־ים עם הכנסות מהשכרת מבנים ודמי ניהול של 649 מיליון שקל, שיפור של 7% ביחס ל־2021. העלייה מיוחסת לעליית המדד, עלייה ריאלית בדמי השכירות ודמי הניהול, ואכלוס נכסים חדשים. ה־NOI, שמודד הכנסות תפעוליות נטו, עלה ב־6% והגיע ל־555 מיליון שקל. ה־NOI מנכסים זהים, כלומר אלו שפעלו והניבו באופן מלא בשתי השנים, עלה גם הוא ב־6% והסתכם ב־543 מיליון שקל.

במהלך 2022 חתמה גב־ים על 128 הסכמי שכירות חדשים בנכסיה הקיימים. שכר הדירה בהסכמים אלה עלה ב־10.5% לעומת עלייה של 6.2% בהסכמים שחתמה ב־2021. 128 ההסכמים מתייחסים לשטחים עיליים של 111 אלף מ"ר והם יניבו הכנסות של 83 מיליון שקל בשנה. ב־36% מהחוזים נכנסו דיירים חדשים במקום אחרים שעזבו ונרשמה עלייה של 20% בשכר הדירה לעומת עלייה של 7% בלבד בחוזים מול דיירים חדשים בשנה שעברה, כשב־19% מהמקרים חודשו החוזים מול הדיירים הקיימים בעלייה ממוצעת של 8% בשכר הדירה. בשאר ההסכמים מומשה אופציה להמשך השכירות, תוך עלייה ממוצעת של 4% בשכר הדירה. בנוסף חתמה גב־ים על 12 הסכמי שכירות משטחים שבייזום, שבהם הושכרו שטחים עיליים של 121 אלף מ"ר שיניבו הכנסות של 112 מיליון שקל.

מעבר ל־NOI, מדד תפעולי חשוב אחר בבחינת תוצאותיהן של חברות נדל"ן מניב הוא ה־FFO המיוחס לבעלי המניות, שהוא המדד המקובל למדידת רווחיותן, משום שהוא מנטרל סעיפים הנתונים לשינויים חדים, ובעיקר שיערוכים. ב־2022 עמד נתון זה על 313 מיליון שקל, שיפור של 24% לעומת 2021.

הרווח הנקי השנתי של גב־ים הגיע ל־930 מיליון שקל. מדובר בירידה של 15% ביחס לשנה שעברה, שהושפעה מירידה ברווח משיערוכי נדל"ן – 1.22 מיליארד שקל לעומת 1.27 מיליארד שקל בשנה שעברה, ומעלייה של 32% בהוצאות המימון ל־280 מיליון שקל. זאת, בעיקר כתוצאה מהשפעת עליית המדד על החוב הצמוד.

תוצאותיה התפעוליות של גב־ים ברבעון הרביעי היו טובות מאלו שנרשמו בשלושת הרבעונים שלפניו, ואף מאלו שרשמה ברבעון המקביל ב־2021. הכנסותיה מהשכרת מבנים ודמי ניהול הגיעו ל־173 מיליון שקל, לעומת 158 מיליון שקל ברבעון המקביל ו־162 מיליון שקל ברבעון הקודם. בהסכמי השכירות שעליהם חתמה בנכסים הקיימים נרשם זינוק של 18.5% בשכר הדירה לעומת עלייה של 5.1% בלבד ברבעון המקביל ו־7.7% בזה הקודם.

ברבעון זה היא חתמה על 22 הסכמי שכירות - 17% מכלל ההסכמים שעליהם חתמה השנה, אך אלה כוללים 40% מכלל השטח שהושכר השנה – 45 אלף מ"ר — וההכנסות מהם הגיעו ל־30 מיליון שקל – 36% מההכנסות השנתיות מהחוזים שנחתמו. ה־NOI ברבעון הגיע ל־143 מיליון שקל לעומת 131 מיליון שקל ברבעון המקביל ו־142 מיליון שקל בזה הקודם, וה־FFO הגיע ל־83 מיליון שקל לעומת 60 מיליון שקל ו־81 מיליון שקל ברבעון המקביל ובזה הקודם. אולם ירידה חדה ברווח משיערוכי נדל"ן, 112 מיליון שקל לעומת 510 מיליון שקל ברבעון המקביל, הביאה לירידה ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות, שהתייצב על 133 מיליון שקל בלבד לעומת 397 מיליון שקל ברבעון המקביל.

כיום לגב־ים יש שטחים להשכרה בהיקף של 1.1 מיליון מ"ר ושיעור התפוסה בהם עומד על 98%, בדומה לשנה שעברה. שווי השטחים המניבים הוא 9.8 מיליארד שקל לעומת 8.4 מיליארד בסוף 2021, ולמרביתו, 73%, אחראים שטחי המשרדים ופארקי ההייטק שהיא משכירה. 22% נוספים הם שטחי לוגיסטיקה ותעשייה והשאר מסחר. 100% מנכסיה אינם משועבדים.

בנוסף, לגב־ים 16 פרויקטים בייזום בשטח כולל של כ־590 אלף מ"ר, כש־60% מהם כבר שווקו וב־2023 צפויה להסתיים הקמתם של 4 מהם. ההכנסות הצפויות מהם עומדות על 80 מיליון שקל, מהם 56 מיליון שקל כבר בחוזים חתומים.

החוב הפיננסי נטו של החברה הסתכם בסוף 2022 ב־5.9 מיליארד שקל, עלייה של 35% לעומת 2021, כאשר שליש מהחוב של גב־ים בריבית קבועה ושני שלישים צמודים למדד. שיעור המינוף עלה מ־49% ל־53%. ב־2023 היא תידרש להחזר קרן חוב של 827 מיליון שקל ו־2.1 מיליארד שקל נוספים במהלך 2025-2024. ברשותה אמצעים נזילים של 1.6 מיליארד שקל, וההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עומד על 3.97 מיליארד שקל. שיעור ההיוון הממוצע לשווי הנכסים המניבים עמד בסוף 2022 על 6.3%, והריבית האפקטיבית הצמודה למדד הגיעה ל־1.3%, לעומת 6.5% ו־2.7% ב־2021, לאחר פירעון אג"ח בריבית גבוהה וגיוס אחרות בריבית נמוכה יותר.

יעקובוביץ ציין עוד כי "גב־ים לא משכירה את נכסיה לסטארט־אפים וחברות קטנות, אלא לחברות ההייטק הגדולות, ובהן גם בינלאומיות, כשמרכזי הפיתוח בישראל נותרו עבורן מוקד אסטרטגי. ההסתכלות של החברות השוכרות ושלנו היא לטווח ארוך ואנחנו יודעים לעשות את ההתאמות לאורך התקופה. במרכזי הפיתוח בארץ לא חלו בינתיים פיטורים בהיקפים רחבים, ועדיין יש ביקוש בחברות למהנדסים ואנשי תוכנה ולכן גם יש ביקושים לנכסים להשכרה. אנחנו כן רואים שלחברות לוקח יותר זמן לסגור הסכמי שכירות ואלה נהיים מורכבים יותר כשהחברות מתעקשות על גמישות לטווח ארוך לגבי אפשרויות התרחבותן העתידית". לגבי ההשפעות האפשריות של המהפכה המשפטית על המשך הביקוש ציין יעקובוביץ: "ההון האנושי בישראל חזק ואנחנו מדינה שהיא מעצמה טכנולוגית. כפי שזה נראה כרגע, זה לא ישתנה".