שר השיכון זאב אלקין | קובי קואנקס עמית שעל
שוכרי הדירות ימשיכו לשלם את המחיר המופרז של מחדלי העבר
במשך שנים בלמו הממשלות הקודמות את פיתוח שוק הדיור להשכרה; התוכנית החדשה לבניית 12 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח היא מעודדת אך עדיין רק טיפה בים; מכיוון שהליכי התכנון והבנייה בישראל ארוכים ואיטיים הדירות במכרזים אלה יגיעו לשוק לכל המוקדם בעוד כ־5 שנים ולא יעזרו לשוכרי הדירות היום; בשורה התחתונה: אנו בפתח עוד גל של עליות מחירי השכירות למגורים / כתבה ראשונה בסדרה
אפשר אולי לשאוב מעט אופטימיות מהרשימה שגובשה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), והגיעה לידי "כלכליסט" - ובה מתוכנן כי עד סוף השנה יפורסמו מכרזים לבניית של 11,934 דירות להשכרה ארוכת טווח ומפוקחת.
אלא שאפילו הבשורה הזו לא יכולה לשנות את הנתונים של המציאות העגומה בישראל בתחום הדיור בכלל בדגש על דיור בר־השגה. שכן כלל לא בטוח שכל התוכניות זמינות לבנייה, ויש חסמים שעלולים למנוע הצלחה של חלק מהמכרזים ברשימה.
בפועל, רק כ־2,250 משפחות בישראל, שאינן מבוססות כלכלית או נמנות עם העשירונים העליונים, יכולות להשקיף באדישות על עליית מחירי השכירות, והריבית על המשכנתאות. אף שהן גרות בשכירות, החוזה שעליו הן חתומות מגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה שלהן. אלה הם בני־המזל שמתגוררים באחד הפרויקטים להשכרה ארוכת טווח ששווקו ומפוקחים על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר. עם הודעת בנק ישראל על העלאת הריבית שלשום, היתרונות שגלומים במיזם הזה הופכים למוחשיים, ולכן גם השאלה המתבקשת מדוע ממשלות קודמות בלמו אותו.
רק ב־2021 התחום התעורר לחיים. חוק ההסדרים שאושר בסוף אותה שנה כלל רפורמת מיסוי שתעודד פרויקטים כאלה. אבל המנוע העיקרי שיוביל לעלייה חדה במספר הקומפלקסים להשכרה ארוכת טווח, הוא העלייה במספר קרקעות המדינה ששווקו וישווקו ומיועדות להשכרה. שיא שנרשם ב־2021 שבה שווקו קרקעות לבניית יותר מ־6,000 דירות יישבר השנה.
הממשלה התחייבה בתוכנית הדיור שהוצגה בסוף 2021 לשווק קרקעות לבניית 10,000 דירות להשכרה ארוכת טווח. כך שעמידה בתוכנית החדשה בהיקף של כ־12 אלף דירות תאפשר להציג הישג הגדול ב־20% מהיעד. בין היתר תשווק קרקע לבניית כ־600 דירות להשכרה בבאר שבע, 800 באלעד, 800 ביבנה, 800 בפתח תקווה, כ־1,200 בתל אביב 700 מהן בשדה דב. אולם משום שהליכי התכנון והבנייה בארץ ארוכים ואיטיים הדירות במכרזים שנחשפים כאן יגיעו לשוק במקרה הטוב בעוד 5 שנים, ולא יעזרו לשוכרי הדירות היום.
מחיר למשתכן על חשבון דירה להשכיר
שיווק על ידי המדינה של קרקע ייעודית להשכרה קריטי להתפתחות התחום, כמו גם הקלות המס התומכות בכך - אך הן לבדן לא מספיקות. הסיבה היא שיזמים יעדיפו כמעט תמיד לבנות ולמכור דירות בגלל ההבטחה לרווח גבוה ומהיר יחסית.
ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים living, מסביר כי "ברגע שהקרקע מוגבלת רק להשכרה המחיר שלה יורד בהתאם ואז ההכנסה משכירות מייצרת תשואה מספקת. המודל שלנו הוא שאנחנו מייצרים עלות יותר נמוכה של דירה כדי להתמודד עם התשואה הנמוכה שמגיעה משכירות".
דירה להשכיר יכולה ליזום פרויקטים על קרקע מדינה, אבל מלאי הקרקעות המתוכננות הזמינות לבנייה דל לעומת הביקושים. מאז 2015 הממשלה דוחפת באופן גלוי ומוצהר פרויקטים למכירת דירות, ומשום שהשמיכה קצרה לא נותרו קרקעות לדירה להשכיר.
יאיר טל, לשעבר מנכ"ל דירה להשכיר, אומר על כך ל"כלכליסט" כי "בעבר היתה בממשלה עדיפות מוחלטת לפרויקטים של מחיר למשתכן ודירות בבעלות ולא לדירות להשכרה. בזמנו מחיר למשתכן היתה תוכנית הדגל של משה כחלון, הוא לחץ קודם כל לשווק אותה. נשארו פחות קרקעות לדיור להשכרה".
התוצאה היא שב־8 השנים שחלפו מאז הקמת דירה להשכיר ועד עתה הושלמה בנייתם של 8 פרויקטים ואוכלסו 2,250 דירות. בנוסף, יש כ־13 אלף דירות בהליכי הקמה או שיווק, מהן 1,000 דירות יאוכלסו השנה. אלא שכדי לקבל פרופורציות כדאי לדעת שמאז 2015 ועד עתה החלה בנייתן של 445 אלף דירות, כך שרק כ־3.5% מהן בפרויקטים של דירה להשכיר.
בתוכנית העבודה שנחשפת כאן גלומה הבטחה לצמיחה של התחום, אך גם התוכנית הזו נולדה לאחר חבלי לידה ארוכים וקשים. דירה להשכיר תלויה ברמ"י שמחזיקה את ברז שיווק הקרקעות, ובעצמה נדרשת על יד הממשלה לעמוד ביעדים אגרסיביים של שיווק קרקעות לבנייה למגורים בכלל ובפרט במסגרת התוכנית דירה בהנחה.
עם זאת, מנהל רמ"י ינקי קוינט מגלה בתחום הזה גישה שונה מזו של קודמו שהקצה קרקעות בהיקפים קטנים. שינוי הכיוון של קוינט מגיע בעקבות לחץ של אגף התקציבים באוצר ומשרד השיכון והבינוי - וספציפית של מנכ"ל המשרד אביעד פרידמן - כל זאת לאחר שמחלחלת ההבנה כי יצטרכו למצוא פתרונות לעשרות אלפי מאוכזבים שלא זכו בהגרלת דירה בהנחה ויתקשו להעמיד הון עצמי הדרוש לרכישת דירה.
אלא שעד עתה היכולת של היזמים לקבל הלוואה בריבית זולה אפשרה התפתחות של תחום השכירות ארוכת הטווח. עליית הריבית משנה את כללי המשחק. לדעת חנן מור, יו"ר ומייסד קבוצת חנן מור, שלה חברה עם הראל ביטוח להקמת פרויקטים להשכרה, אומר כי "במתווה של ריבית עולה, האטרקטיביות של קנייה של קרקע לדיור להשכרה יורדת, אלא אם כן הקרקע תימכר במחיר קרוב לאפס. לא ניתן יהיה ליזום פרויקטים במחירי קרקע גבוהים. כשלוקחים ריביות במתווה של עלייה, אתה מוצא שהקרקעות צריכות להיות מאוד זולות".
שוק השכירות הפרטית נותר פרוץ
דירה להשכיר נוסדה ב־2014 במטרה ליזום, לתכנן ולשווק קרקעות שעליהן ייבנו פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. לאחר שרמ"ימקצה לחברה קרקע, דירה להשכיר מפרסמת מכרז לחכירה ובהמשך מפקחת על הפרויקט. מלאי הקרקעות שתשווק החברה מצוי בעיקר בתוכניות שאושרו ויאושרו בותמ"ל, על פי חוק בכל תוכנית יוקצו להשכרה 30% מהדירות. בתוכניות מאושרות יש מלאי של כ־50 אלף דירות להשכרה.
מנקודת המבט הצרכנית היתרונות בפרויקטים האלה הם בכך שהחברות שמקימות ומנהלות אותם, לא יכולות להעלות את שכר הדירה של הדיירים שלהן בשיעור גבוה מהמדד במשך 5 שנים. בתקופה הזו הן גם לא יכולות לבקש מהדיירים לצאת מהדירה. לאחר 5 שנים לדייר זכות לחדש את החוזה, ובעיתוי הזה החברה יכולה לעדכן את שכר הדירה שלו ב־5% בלבד. גם את שכר הדירה המעודכן היא לא יכולה להעלות בשיעור גבוה יותר מהמדד למשך 5 השנים הבאות. גם העובדה שלדיירים מערכת יחסים עם חברה מנהלת מטעם היזם ולא עם בעל דירה משפרת ברוב המקרים את מצבם.
ל"כלכליסט" נודע כי החל משנת 2023 דירה להשכיר תתחיל לפקח גם על פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, שלא נבנו על קרקעות שהיא שיווקה. אלה פרויקטים שהוקמו בזכות הטבות שמקנה החוק לעידוד השקעות הון, ועד עתה פוקחו על ידי הרשות להשקעות הון במשרד הכלכלה. חוק השכירות המוסדית - עידוד השקעות הון, אושר במתכונתו החדשה בסוף שנת 2021. הוא מקנה שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה או על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה, בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים ושיהיו בבניין 10 דירות לפחות.
הטבות המס שמקנה החוק הזה מחייבות השכרה למשך 10 שנים ומנגנון מוסכם בחוזה מראש להעלאת שכר הדירה באופן שימנע את התופעה שממנה סובלים כיום שוכרים - העלאה חדה ולא צפויה בשכר הדירה. מהטבות המס האלה נהנות חברות שבונות על קרקע מדינה ששווקה במכרז שהפעילה דירה להשכיר, אך יכולות ליהנות מההטבות האלה גם חברות שיזמו פרויקט להשכרה על קרקע פרטית. מסלול נוסף של הטבות מס מיועד לקרנות ריט למגורים שנסחרות בבורסה ונהנות בין היתר ממס הרכישה בשיעור נמוך של 0.5% ופטור ממס חברות.
ההערכה היא כי אנו בפתחו של גל של עליות מחירי השכירות. פרטיים בעלי דירה יהיו חייבים להעלות את שכר הדירה בעקבות התייקרות הריבית על המשכנתאות, וכן בעקבות התייקרות הדירות והרצון של משקיעי נדל"ן לשפר את התשואה. בטיוטה ראשונית של חוק שכירות הוגנת שאושר בשנת 2017 ונוסחה על ידי חברי הכנסת באותה עת סתיו שפיר ורועי פולקמן, היתה מגבלה על האפשרות להעלות את שכר הדירה.
אך בעקבות התנגדות של משרד האוצר ושרת המשפטים באותה עת איילת שקד, הסעיפים האלה נמחקו בסופו של דבר. כך שוק השכירות הפרטית נותר פרוץ, ובעלי דירות יכולים להעלות את שכר הדירה בכל עת. לכן כיום רק בתחום השכירות המוסדית - כלומר באותם בניינים שמנוהלים על ידי חברות וקרנות ריט - יש פיקוח ומגבלות על שכר הדירה.