מכרז קרקע בוטל ופורסם שנית - היזם חסך 440 מיליון שקל

ממכרז אחד באלעד אפשר ללמוד על הסערה שעוברת על שוק הדיור בשנה וחצי שחלפו מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית. בתוך 15 חודשים המדינה הצליחה להפסיד כמעט 300 מיליון שקל במכרז לבניית 460 דירות שפורסם פעמיים. לצד המדינה גם זכאי משרד השיכון הפסידו, ובגדול, משום שההנחה שהם יקבלו על הדירות הצטמקה בכ־450 אלף שקל. המרוויחות הגדולות במכרז הזה הן יזמית הנדל"ן אשל הירדן ושותפותיה שבזכות זהירות, מהלך משפטי חכם ושינוי של כללי המכרז הצליחו לחסוך כמעט 440 מיליון שקל.

חברת אשל הירדן זכתה במכרז באלעד פעמיים. זהו מכרז לבניית 460 דירות, מהן 368 יימכרו בהנחה לזכאי משרד השיכון. הפעם הראשונה שבה החברה זכתה במכרז היתה ביוני 2022 כאשר הצעת המחיר שלה ושל שתי שותפותיה - 445 מיליון שקל - היתה הגבוהה ביותר. יחד עם עלויות פיתוח המגרשים, החברות היו אמורות לשלם למדינה כ־600 מיליון שקל.

אלא שחודש אחר כך שר השיכון דאז זאב אלקין הצליח להכניס תיקון לחוק המכר (דירות) שלפיו מותר להצמיד רק 40% ממחיר דירה למדד תשומות הבנייה. לפני התיקון חברות הצמידו למדד הזה את מלוא מחיר הדירה. היזמיות ראו בכך עילה לעתירה לבית המשפט המחוזי מרכז, שאותה הגישו בספטמבר 2022 ובה ביקשו, בין היתר, לבטל את זכייתן במכרז ולהחזיר להן ערבויות בסך 40 מיליון שקל.

הטענה היתה כי החישובים הכלכליים ששימשו אותן להגשת ההצעה במכרז התבססו על הידיעה כי יוכלו להצמיד את מחיר הדירה במלואו למדד תשומות הבנייה. שינוי הכללים לאחר הזכייה משבש את התחשיב הכלכלי.

הטיעון אולי מוצדק, אבל הנסיבות שבאמת הכבידו על חברות נדל"ן היו אי־הוודאות בעקבות ההחלטה של בנק ישראל להעלות בהדרגה את הריבית. באפריל 2022 ריבית בנק ישראל היתה 0.35%, ביולי, כמה שבועות לאחר הזכייה במכרז, היא היתה 1.25%, ובאוקטובר 2022, שבועיים לאחר שהגישו את העתירה, הריבית כבר הגיעה ל־2.75%. באותה תקופה נגיד בנק ישראל אמיר ירון הבטיח כי הריבית תמשיך לעלות, והיה חשש מוצדק כי קונים יתרחקו ממשרדי המכירות ויגרמו לירידת מחירים.

בינואר 2023 החברות חתמו עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על הסכם פשרה שלפיו זכייתן במכרז תבוטל, והערבות תוחזר להן בניכוי 1.3 מיליון שקל.

ביוני השנה פורסם המכרז מחדש, ובשבוע שעבר נקבעו הזוכות. גם הפעם ההצעה של אשל הירדן (הפעם עם שותפות אחרות) היתה הגבוהה ביותר מבין שלוש הצעות שהוגשו. אלא שהמחיר החדש שהחברות ישלמו נמוך ב־62% מהמחיר שלו הן התחייבו לפני 15 חודשים: הפעם הספיקה להן הצעה בסך 277 מיליון שקל כדי לזכות במכרז. יחד עם הוצאות הפיתוח הן ישלמו למדינה 326.9 מיליון שקל.

בתקופה שבין שני המכרזים קרה עוד משהו דרמטי שישפיע לטובה על הרווח של היזמיות, אך שוחק מאוד את גובה ההנחה שיקבלו זכאי משרד השיכון. בינואר השנה יצחק גולדקנופף מונה לשר הבינוי והשיכון ושינה את גובה ההנחות שמהן ייהנו הזוכים. בתקופה שבה כיהן אלקין ההנחה היתה בשיעור של 20% ביחס למחיר הדירות בדצמבר 2020. אצל גולדקנופף שיעור ההנחה ביחס למחיר בדצמבר 2020 עלה ל־25%, אבל התווספה עוד כוכבית קטנה אך חשובה: ההנחה לא יכולה להיות גבוהה יותר מ־500 אלף שקל ביחס למחיר השוק המעודכן של הדירות. הכוכבית הזו עולה לזכאים 450 אלף שקל.

על פי המכרז שנסגר בשנת 2022 ובוטל, מחיר דירת 100 מ"ר עם מרפסת, חניה ומחסן אמור היה להיות כ־1.5 מיליון שקל כולל מע"מ. לעומת זאת כעת מחיר אותן דירות צפוי להיות כ־1.95 מיליון שקל כולל מע"מ. בחישוב פשוט ההכנסה של היזמיות צמחה בעקבות התיקון הזה בכ־165 מיליון שקל.