חשש בענף הנדל"ן מדחיית הבחירות הנוספת: "נוצר נזק מצטבר"

אתמול (א') החליטה הממשלה לאשר את הצו לדחיית הבחירות לרשויות המקומיות בחודש נוסף, לתאריך ה-27 בפברואר 2024. ההחלטה התקבלה אחרי שנתוני צה"ל הראו כי 688 מהמתמודדים ב-144 רשויות, לא יוכלו להשתחרר משירות המילואים כדי להספיק לנהל מערכת בחירות שתסתיים בסוף ינואר. ובעוד שעם סיבת הדחייה קשה להתווכח, עבור ענף הנדל"ן - שממילא ספג האטה חמורה בפעילות - מדובר בחדשות רעות.

"הדחייה בבחירות לרשויות המקומיות תביא להמשך הקיפאון, בענף ותהווה עוד חסם בהגדלת היצע הדירות בישראל", טוען עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' המתמחה בתחומי המקרקעין, התכנון והבנייה. "בתקופה של מספר חודשים לפני הבחירות ברשויות, ראשי הערים נמנעים מקבלת החלטות משמעותיות, כמו אישור תכניות גדולות שעלולות ליצור התנגדות בקרב תושבים, או קבלת החלטות לא שגרתיות. בגלל שהבחירות היו אמורות להיות בסוף אוקטובר, אנחנו נמצאים כבר חודשים ארוכים במצב של קיפאון, ולכך יש להוסיף את נזקי המלחמה, מצוקת כוח האדם, הריבית הגבוהה ואי היציבות בענף".

כאמור, עיקר הבעיה בדחייה הנוספת נעוצה בפעילותן החלקית של ועדות התכנון המקומיות, שהחלה כבר בחודשי הקיץ. לאחר שנדחו הבחירות בשלושה חודשים יצאה חוות דעת משפטית מטעם מינהל התכנון, אשר הרחיבה את טווח קבלת ההחלטות האפשרי של הוועדות המקומיות. ובכל זאת, על פי גורמים מעורים בנעשה, נותרה פעילותן של אלה חלקית ביותר. "אין ספק שדחיית הבחירות, עד כמה שהיא מחויבת המציאות, תגרום לנזק מצטבר בענף ולעיכובים נוספים ביצירת פרויקטים חדשים", הוסיף עו"ד שוב. "ייתכן שנדרשת חשיבה כיצד ניתן לקדם פרויקטים גם תחת מגבלות התקופה, תוך קביעת מועדים לאישור תוכניות וקבלת מענה מהרשות".

יועמ"שית מינהל התכנון: אין מניעה להוציא היתרים

הסיבה להאטה בפעילות הוועדות המקומיות באה בשל ההבנה כי בחודשים האחרונים שלפני הבחירות, אין לקבל החלטות מדיניות מרחיקות לכת. הסיבה היא חשש שיהיה בכך כדי להיטיב עם מאן דהו לפני הבחירות, וגם מתוך ההבנה כי בתהליכים תכנוניים ארוכי טווח, ראוי לתת לשלטון החדש שייבחר לקבוע את המדיניות. עם זאת, כאשר ימים ספורים לאחר פרוץ המלחמה פרסם שר הפנים, משה ארבל, תקנות לדחיית תאריך הבחירות ל-30 בינואר - נוצר חשש כי עצירה או צמצום של פעילות הוועדות המקומיות לקראת הבחירות עלול להתארך ל-8-9 חודשים, במקום 3-4 חודשים כמקובל.

על מנת להתמודד עם הבעייתיות, פרסמה בחודש נובמבר היועצת המשפטית של מנהל התכנון, עו"ד תדמור עציון, חוות דעת משפטית המרככת את האיסור על פעילות הוועדות. הכלל שקבעה עציון בחוות דעתה, הוא שאין מניעה בהוצאת היתרים ואף באישור תוכניות מפורטות (תב"עות), כל עוד אלה מהווים המשכה של מדיניות קיימת, ולא נעשים מכוחה של מדיניות חדשה. גם ועדת הפנים של הכנסת תמכה בחידוש פעילותן, בכפוף לסייגים. "הוועדות המקומיות מהוות חוליה חשובה ומשמעותית במערכת התכנון והרישוי של מדינת ישראל", היא אמרה. "הקפאה של עבודת הוועדות למספר חודשים עלולה להוות מעמסה כבדה על המשק הישראלי, ולפגוע בכלל הציבור".

"חלה החרפה של תהליכי הבירוקרטיה המייגעים"

ראש תחום התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקטה גרופ, רון מנשרוב-מרום, אמר כי "אנחנו בצל מלחמה ואין לנו את ה'לוקסוס' לחכות ולהמשיך באי הוודאות בענף. על הוועדות להתכנס ולהניע תהליכים בהתאם להוראות מינהל התכנון, ולראות לנגד עיניהם את פיתוח העיר ורווחת התושבים".

לדברי מנשרוב-מרום, דחייה נוספת של הבחירות יכולה לתת דווקא אוויר לנשימה ליזמים, שכן כעת הוועדות אמורות להמשיך לפעול וכולנו תקווה שאכן כך יהיה. כל חודש שהוועדה לא מתכנסת, שווה ערך לעוד חודשים של עיכוב עד שעולים לקרקע. התחדשות עירונית הינה פתרון ממשי ריאלי לייצור ממ"דים בשכונות ישנות, לצד פרויקטים יזמיים המציעים איכות חיים לתושבים חדשים וישנים".

מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, דרור אוהב ציון, הוסיף כי "כיום ממילא ישנם הרבה חסמים והליכי רישוי ארוכים, המייצרים מלאי דירות נמוך בענף הנדל"ן. העיכוב בבחירות לרשויות המקומיות עלול רק להחריף את הליכי הבירוקרטיה המייגעים, מה שיוביל לירידה במלאים לשנתיים שלוש הקרובות. לכל ראש עיר יש את האג'נדה שלו וסדר יומו משפיע על ועדות התכנון. בהתאם לכך, פרויקטים מסוימים מקבלים קדימות ואחרים פחות.

"במצב הביניים שנוצר ועדות התכנון לא יושבות באותה הדחיפות, וישנה המתנה לתחלופת ראשי ערים. המלצתנו היא כי יש לייצר מערכת תגמול וענישה - הן לרשויות התכנון והן לבעלי הדירות - בגין אי עמידה בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. העירייה צריכה למשל לתת למבנים מסוימים ללא ממ"ד התראה להשלמת תכנון וביצוע התחדשות עירונית עד לתאריך נקוב, זאת על מנת למנוע מו"מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה".

נכתב על ידי מערכת מרכז הנדל"ן