גב־ים ממשיכה לצמוח, אך המשבר בהייטק כבר מתחיל לדפוק בדלת

בסיכום המחצית הראשונה של השנה נראה היה שחברת הנדל"ן המניב גב־ים עושה את דרכה לשנה הטובה בתולדותיה. למרות הזעזועים בשווקים והירידות בשווי חברות הטכנולוגיה היא נהנתה מכך שרבים מנכסיה מושכרים לחברות הייטק — ובהן גם ענקיות שפועלות בישראל כמו אפל, גוגל, אמזון, מיקרוסופט, ג'נרל מוטורס, דל, אנבידיה וגם מובילאיי, שצפויה להיכנס לשניים ממשרדיה לאחר שחתמה על חוזים לכך השנה.

חברות אלה ואחרות, שבקופותיהן הצטברו מזומנים מתקופת הגאות בשוק, המשיכו לגייס עובדים ולחפש מבנים להשכרה בפארקי ההייטק ובנכסים האחרים שגב־ים משכירה.

תוצאות הרבעון השלישי של גב־ים, בניהול המנכ"ל אבי יעקובוביץ, מאוששות את ההערכה מסוף המחצית, וניכר בהן המשך שיפור במדדים התפעוליים של החברה, אך הן גם מאותתות על כך שגב־ים מתחילה להרגיש את המשבר שאותו חוות חברות הטכנולוגיה בחודשים האחרונים, ואף מתמודדת בעצמה עם השלכות האינפלציה, שהובילה לעלייה חדה בהוצאות המימון שלה.

גב־ים, ש־72% מנכסיה הם פארקי הייטק ומשרדים, ו־23% נוספים הם שטחי תעשייה ולוגיסטיקה, רשמה ברבעון השלישי של השנה שיפור ב־FFO המיוחס לבעלי המניות — המדד המקובל לרווחיות בענף הנדל"ן המניב, שמנטרל סעיפים הנתונים לשינויים חדים ובעיקר שיערוכים. ה־FFO הגיע ל־81 מיליון שקל, עלייה של 17% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2022 רשמה גב־ים FFO של 230 מיליון שקל — 19% יותר מהנתון הזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה.

החברה נמצאת בדרכה ל־FFO שנתי של 320 מיליון שקל, קצב זהה לזה שאליו התייחסה בסוף המחצית הראשונה. זאת, לעומת שנת 2021 כולה, שבמהלכה הגיע ה־FFO המיוחס לבעלי המניות לשיא של 253 מיליון שקל. חמישה פרויקטים בבנייה, שהקמתם אמורה להסתיים ב־2023, צפויים להניב לגב־ים FFO של 40 מיליון שקל נוספים בשנה הבאה מחוזים שכבר נחתמו, ולהערכת החברה נכסים אלה צפויים להעלות את ה־FFO בהיקף של 60 מיליון שקל בסוף השנה הבאה.

במדד התפעולי השני, NOI, שמודד הכנסות תפעוליות נטו, רשמה גב־ים ברבעון השלישי 142 מיליון שקל — 8% יותר מאשר ברבעון המקביל, ובסיכום תשעת החודשים הוא צמח ב־5% והגיע ל־411 מיליון שקל. מתוך נתון זה ה־NOI מנכסים זהים הגיע ל־402 מיליון שקל ול־138 מיליון שקל ברבעון השלישי. השיפור ב־NOI מיוחס לעליית המדד ולעלייה בדמי השכירות במהלך התקופה.

עליית המדד, העלייה בדמי השכירות ובדמי הניהול שגובה החברה, ואכלוס נכסים חדשים הובילו לעלייה של 7% בהכנסותיה של גב־ים מהשכרת נכסים ברבעון השלישי ל־162 מיליון שקל לעומת 152 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה ההכנסות מהשכרת נכסים ומדמי ניהול הגיעו ל־476 מיליון שקל, שיפור של 6% ביחס לתקופה המקבילה.

בנוסף, נהנתה גב־ים גם מעלייה בשווי הנכסים שהיא מחזיקה, לאחר שמתחילת השנה בוצעו למרביתם הערכות שווי. העלייה בשווי הנכסים הניבה ברבעון השלישי 262 מיליון שקל לעומת 183 מיליון שקל ברבעון המקביל, ובסיכום תשעת החודשים רשמה מכך גב־ים הכנסה של 1.1 מיליארד שקל לעומת 756 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

עיקר העלייה נובעת משיערוך של 380 מיליון שקל לנכסי הלוגיסטיקה והתעשייה, כתוצאה מעלייה בשווי הקרקעות של נכסים אלה. זאת לצד הכנסה של 494 מיליון שקל משיערוך נכסי המשרדים, שמרביתה נובעת מעליית המדד.

חוזי השכירות החדשים שעליהם חתמה גב־ים ברבעון השלישי, עשויים להעיד על תחילת ההשפעה של המשבר בחברות ההייטק על מחירי השכירות שגובה גב־ים. בעוד ברבעון הקודם עלו מחירי השכירות בחוזים החדשים ב־10.9%, הרי שברבעון המדווח, שבו נחתמו 33 חוזים, עלו המחירים רק ב־7.7%. חוזי השכירות של שוכרים חדשים (שהחליפו דיירים קודמים, בניגוד לשוכרים שמימשו אופציה או חידשו חוזים) עלו ב־13% בלבד לעומת עלייה של 19% ברבעון הקודם.

גב־ים ספגה בתשעת החודשים עד כה עלייה של 30% בהוצאות המימון לעומת התקופה המקבילה, ל־225 מיליון שקל, כשברבעון השלישי הן הסתכמו ב־68 מיליון שקל — 15% יותר מאשר ברבעון המקביל. עיקר העלייה בהוצאות המימון נובעת מעליית המדד, שכן 63% מהחוב של החברה, בהיקף של 4.3 מיליארד שקל, צמודים למדד, בעוד יתרת ה־37% בהיקף של 2.5 מיליארד שקל היא בריבית קבועה.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בתשעת החודשים הראשונים ב־797 מיליון שקל, שיפור של 15% לעומת התקופה המקבילה. הרווח הנקי ברבעון השלישי היה 256 מיליון שקל לעומת 252 מיליון ברבעון המקביל, כשהרווח המיוחס ממנו לבעלי המניות ירד ב־32% ל־160 מיליון שקל, ואילו זה המיוחס לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה זינק ל־96 מיליון שקל לעומת 17 מיליון שקל ברבעון המקביל. זאת בשל שיערוכים לנכסים בפארק מת"ם בחיפה, שגב־ים מחזיקה בו ב־50.01% מהשליטה, בעוד ברבעון המקביל נערכו שיערוכים בנכסים שבשליטה מלאה של החברה.

יעקובוביץ אמר ל"כלכליסט" כי "גב־ים נהנית מביקושים חזקים במוקדים המרכזיים שבהם היא פועלת, ומכך שהיא משכירה נכסים לחברות הטכנולוגיה המובילות". לגבי השפעת המשבר בחברות הטכנולוגיה אמר מנכ"ל גב־ים: "אנחנו לא מנותקים מהשוק ומבינים את המתרחש בו, אבל נדל"ן הוא תחום לטווח ארוך גם עבור השוכרות. אנחנו נהנים מתפוסה של 98%, והביקושים גבוהים מההיצע".

גב־ים מחזיקה בנכסים מניבים ששטחם יותר ממיליון מ"ר ושוויים 9.4 מיליארד שקל, בנוסף ל־2 מיליארד שקל נדל"ן להשקעה בהקמה ו־673 מיליון שקל בקרקעות. החברה מקימה כיום 19 פרויקטים חדשים בהיקף של 710 אלף מ"ר, מהם 15 בבנייה והשאר בתכנון, כש־51% מהנכסים שבבנייה כבר הושכרו. ההון העצמי של החברה עמד בסוף הרבעון השלישי על 3.9 מיליארד שקל לעומת 3.6 מיליארד שקל בסוף 2021.

בהמשך החודש צפויה גב־ים לחלק 40 מיליון שקל כדיבידנד לבעלי המניות, לאחר שחילקה כבר השנה 530 מיליון שקל, מתוכם 400 מיליון שקל על רווחי 2021. מי שצפויה ליהנות מהדיבידנד היא נכסים ובניין, שביוני השנה רכשה 37% ממניות גב־ים מאהרון פרנקל ומחזיקה כיום ב־87% מהמניות. גב־ים נסחרת לפי שווי של 6.4 מיליארד שקל, לאחר ירידה של 17% במחיר המניה מתחילת השנה, בעוד מדד ת"א־נדל"ן שבו היא נכללת ירד ב־27%.