השקעה של פרופימקס בארה''ב בסקטור המולטיפמילי | באדיבות Profimex
"על המשקיע הישראלי להבין היום, יותר מתמיד, את חשיבות הפיזור הגלובלי"
שרשרת התהפוכות בשנה החולפת, שהחלה עם קידום המהפכה המשפטית והסתיימה במלחמה רב-חזיתית, הדגישה למשקיעים הישראליים את הסיכון הטמון בחשיפה מוגברת לשוק המקומי, על אף יתרונותיו. בפרופימקס מסבירים כי בניית תמהיל השקעות אופטימלי תוך ניהול סיכונים מושכל, מחייב פיזור גלובלי אך לא פחות חשוב מכך, גם יצירת רב-גוניות בין נכסי ההשקעה השונים – סחירים לצד ריאליים.
בקרב המשקיעים הישראליים מתועדת תופעה המכונה "הטיית הביתיות" (Home Bias), לפיה המשקיעים המקומיים נוטים לרכז את מרבית השקעותיהם בישראל, כלומר במדינת המקור. על-פניו, אין חריג בהעדפת השוק המקומי והמוכר על פני שווקים זרים, אלא שמחקרים רבים שעסקו בנושא הוכיחו כי מדובר בשגיאה אסטרטגית שבחובה טמון סיכון מהותי וסתירה מוחלטת של עקרון בסיסי בעולם ההשקעות: גיוון ופיזור גיאוגרפי.
למעשה, בעוד שברחבי העולם רבים מהמשקיעים כבר הפנימו את החשיבות העצומה ביישום עקרון הפיזור בתמהיל הנכסים, בישראל כאמור עדיין "חוטאים" באופן מובהק בהטיה זו. השוק המקומי מהווה רק כ-0.4% במונחי שוק עולמי, כך שבניית תמהיל נכסים עם חשיפה גבוהה מדי לשוק זעיר כמו ישראל יוצרת סיכון מובנה בתיק.
בנוסף, מדינת ישראל מצויה באופן קבע תחת איומים ביטחוניים שמרחפים מכל עבר, ועשויים להתממש ללא כל התראה. וכשזה קורה, כפי שנוכחנו באחרונה, הפעילות הכלכלית משתבשת, ערכי הנכסים יורדים והמשקיעים נפגעים בצורה קשה ככל שהיו חשופים במידה גבוהה יותר להשקעות בשוק המקומי, בין אם באמצעות חסכונות פנסיוניים, השקעות סחירות או נכסים ריאליים.
אופטימיות היא לא אסטרטגיה פיננסית
שילוב של אופטימיות ושאננות במידה מסוימת, גרמו לרבים מהמשקיעים הישראליים להדחיק את הסיכונים שאופפים את השוק המקומי, ובמקום זאת להישען על כך ש"יהיה בסדר". שנת 2023 הוכיחה שגישה זו אינה עומדת במבחן המציאות וודאי שאינה מספיקה, שכן אוסף של אירועים וסיכונים שהתממשו, החל מהמהפכה לשינוי פני מערכת המשפט ועד למלחמת 'חרבות ברזל', הסבו נזק כלכלי ופגעו בערכי הנכסים בשוק המקומי.
אולם כעת, לאחר שנוצרו הפסדים פיננסיים בשנה החולפת לרבים מהמשקיעים המקומיים, עולה השאלה המתבקשת: האם גם לאחר שחלק מהסיכונים כבר התממשו, עדיין נדרשים המשקיעים לפזר את כספם בהשקעות בשווקים מחוץ לישראל? ואם כן, כיצד נכון וראוי לעשות זאת?
"סיכונים הם חלק בלתי נפרד מכל שיקול השקעה, אלא שבעוד שאת חלקם לא ניתן לזהות והם בלתי צפויים באופן שלא ניתן אפילו לשער שיגיחו פתאום - כמו מגפת הקורונה ושינויים רגולטוריים של ממשלות - יש סיכונים שדווקא ניתן לאתר ולהימנע מהם מראש, כמו חשיפה גבוהה מאוד לשוק יחיד, על אחת כמה וכמה אם מדובר בשוק זעיר (ביחס לעולם) ודי מסוכן", מסביר אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, חברת השקעות שפעילה שלושה עשורים בתחום השקעות נדל"ן בשוקי מפתח בעולם מאז שהוסרו המגבלות והותר לראשונה למשקיעים ישראליים להשקיע מחוץ לישראל.
במקביל, מכהן רוזנהיים כחבר בורד של AFIRE, ארגון בינלאומי שהוקם ב-1988 במטרה לייצג ולאגד תחת קורת גג אחת את משקיעי הנדל"ן הזרים הגדולים בארה"ב, המייצגים כ-3 טריליון דולר של השקעות מנוהלות (AUM). על-פי הערכות, כיום השקעות "קרוס בורדר" בשוק הנדל"ן נאמדות בכ-60%, נתון שמדגיש את ההבנה העמוקה ביחס לחשיבות פיזור השקעות גלובלי בקרב משקיעים בעולם.
לדברי רוזנהיים, פיזור השקעות מבחינה גיאוגרפית שקול ליצירת מנגנון הגנה בתיק הנכסים ומזעור התלות בשוק בודד, והרעיון הוא די פשוט: אם הבית, העבודה, הנכסים, הפנסיה ורוב מקורות ההון שלכם נמצאים במדינת המקור — הנכם חשופים לסיכון שעלול לפגוע בכם כלכלית. כמו-כן, מעצם החשיפה הגבוהה לשוק יחיד, הנכם מחמיצים את השימוש בכלי החשוב והבסיסי ביותר שעולם ההשקעות יכול להציע - פיזור גלובלי, שמצמצם משמעותית את רמת הסיכון ומגדיל את הפוטנציאל ליצירת תשואה עודפת לאורך זמן.
אלא שגם כאן נעוצה הטעיה המאפיינת רבים מהמשקיעים, שנוטים לחשוב שפיזור השקעות בין אפיקים סחירים שונים מיישם את עקרון הפיזור לצורך הפחתת הסיכון בתיק ההשקעות. למעשה, הקורלציה שקיימת בין אפיקים אלו לא מייצרת פיזור אפקטיבי והיא מותירה את המשקיעים עם תיק נכסים שמרכיביו חשופים כמעט לאותם הסיכונים. במילים אחרות, מסבירים בפרופימקס, בין השווקים והבורסות בעולם קיימת קורלציה חזקה, משמע שתזוזות בוול-סטריט משפיעות באופן ישיר על שווקים מקבילים, לרבות בישראל. מנגד, בתחום ההשקעות הבלתי-סחירות, ובראשן נכסי נדל"ן ריאליים, על כל אחת מההשקעות חלות השפעות שונות והמתאם ביניהן לבין תנודתיות שוק ההון שואף לאפס, לעיתים אפילו שלילי. בנוסף, בין שוקי הנדל"ן השונים, ואפילו בין מגזרים בתוך ענף הנדל"ן, קורלציה נמוכה מאוד.
רוזנהיים מזכיר בעניין זה גם את תיאוריית "החזית היעילה" שהגה זוכה פרס נובל לכלכלה, פרופ' הארי מרקוביץ', שעיקרה שילוב של השקעה בכמה סוגי נכסים, שאינם בהכרח קורלטיביים האחד לשני. למעשה, תיאוריה זו שימשה גם כאב-טיפוס למודל הייחודי שפיתחה פרופימקס בקרנות CircleOne שהיא מנהלת שנים רבות ומיישמות אסטרטגיה של "פיזור רב-ממדי", שהוכיחה את עצמה כאמצעי להפחתת סיכון ולהגדלת תשואה. עקרון המפתח באסטרטגיה זו נעוץ בפיזור ניהולי, שיוצר באופן אינהרנטי גיוון סקטוריאלי, גיאוגרפי ואסטרטגי. כתוצאה, המשקיעים נהנים מפורטפוליו נכסים עשיר ורב-גוני בסיכון מגודר, שמנוהל לצד מנהלי השקעות גלובליים מובילים ומפוזר בין מגזרי פעילות שונים, תוך התמקדות באזורים עם מנועי צמיחה ופוטנציאל הוספת ערך (Value add). השקעות אלה, מדגיש רוזנהיים, נעשות לצד השותפים האסטרטגיים המקומיים של פרופימקס במדינות היעד – מנהלי השקעות בעלי ניסיון רב-שנים, הפועלים בסגמנט ספציפי בהתאם לתחום מומחיותם. ההתחייבויות שמגייסת הקרן השישית של פרופימקס בימים אלו תשמשנה להשקעות לצד מנהלי השקעות אלו ומשקיעיהם המקומיים.
להשתחרר מהקונספציה ביחס למבנה תמהיל ההשקעות
רוזנהיים מסביר כי לאחר שישראל כבר נקלעה לצבר אירועים מטלטלים בשנה החולפת, עתה ניצבות בפני כל משקיע שתי אפשרויות: האחת, ללמוד מאירועי עבר, בפרט אלו האחרונים, כדי לחלץ את התובנות המתבקשות ולחתור ליישום העקרון הבסיסי והחשוב ביותר של פיזור וגיוון השקעות. השנייה, להמשיך בתקווה שלא יצוצו עוד סיכונים וזעזועים שישפיעו על תיק ההשקעות שלהם.
"אנחנו מאמינים גדולים באיתנותה ובחוזקה של ישראל", מדגיש רוזנהיים. "הקצאה של חלק יחסי מתמהיל הנכסים להשקעות במדינת המקור נכונה ומתבקשת – גם בפרופימקס אנחנו עושים זאת באמצעות השקעה בפרוייקטי נדל"ן באזורי ביקוש בישראל יחד עם קרן ריאליטי, שעימה יש לנו שיתוף פעולה כבר למעלה מעשור שנים. יחד עם זאת, אנחנו מודעים לכך שרק פיזור מושכל כאסטרטגיה של ניהול סיכונים מאפשר התמודדות עם אירועים בלתי-צפויים והשגת תשואות עודפות בכל מצב שוק".
בהקשר זה מתייחס רוזנהיים גם לטענה שנשמעת לעיתים כי הוצאת כספים להשקעות מחוץ לישראל משקפות לכאורה אקט אנטי-פטריוטי, ומשיב כי "פיזור וגיוון השקעות בשווקים גלובליים משמשים פונקציה כלכלית מובהקת של משקיע שמחפש להפחית סיכון ולהגדיל תשואה. לאורך השנים פרופימקס הזרימה לישראל סכומי כסף עצומים, לקופת משקיעיה כמו גם לקופת המדינה, כתוצאה מהשקעות מוצלחות שהניבו רווחים גבוהים במיוחד ושמהם נגזרו תשלומי מס, כך שגם השקעה שלנו מחוץ לישראל תורמת ותמשיך לתרום לחיזוק איתנותה הפיננסית של המדינה".
עם מי ראוי להשקיע?
על אף כל האמור, חשוב לזכור שהשקעות נדל"ן בשווקים זרים אמנם כוללות פוטנציאל ליצירת תשואות עודפות אך מדובר באופי השקעה מורכב ומאתגר במיוחד, שדורש היכרות מעמיקה עם כל פרט והיבט בשוק היעד, החל ברגולציה, דרך תהליכים פנימיים ועד התרבות העסקית. אלו מושגים באמצעות נוכחות, היכרות, הבנה מקיפה של מאפייני השוק והתמחות בסגמנט ספציפי של השותף האסטרטגי המקומי, שמנהל את כלל היבטי ההשקעה בשוק היעד הרלוונטי.
"במהלך למעלה מרבע מאה פיתחנו בפרופימקס מדיניות שבראשה הקדשת משאבים עצומים לאיתור שותפים מקומיים בעלי התמחות ספציפית בסגמנטים השונים", מציין רוזנהיים. "היום, לאחר שלושה עשורים שרקמנו וטיפחנו קשרים עסקיים, אני יכול לומר בביטחון שיש לנו רשת שותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה במדינות היעד, כל אחד מומחה בתחומו".
בהקשר זה ראוי לציין כי מאז שהחלה את פעילותה, פרופימקס בחנה למעלה מ-1,000 שותפים מקומיים פוטנציאליים, מתוכם היא עובדת ומנהלת שותפות אסטרטגית עם 16 שותפים בלבד – אלו שעונים באופן מלא על הקריטריונים והתנאים שהוגדרו, שבראשם יושרה מקצועית, זהות אינטרסים ושקיפות מלאה. רוזנהיים מוסיף כי הכישורים המקצועיים, הידע, הניסיון והמוניטין של שותפיה של פרופימקס ניכרים במיוחד בתקופות שהסביבה הכלכלית מעורפלת ומאופיינת באי-ודאות גבוהה ויש להם את הגישה להזדמנויות השקעה שמזמנת התקופה. "התשואות הגבוהות ביותר שהנבנו למשקיעי פרופימקס הגיעו בעיקר מתוך השקעות שבוצעו במהלך תקופות משבר ושפל. יחד עם שותפינו בשוקי היעד ניצבת בפנינו הזדמנות נוספת לייצר ביצועים עודפים לטובת כל המשקיעים שלנו", מסכם רוזנהיים.
בפרופימקס מצביעים על כך שאי-הוודאות הגבוהה בשוק פותחת חלון הזדמנויות יוצא דופן, בשנים 2024-2025, במהלכן תתאפשר השקעה בנכסים בשלב בו התמחור שלהם נמוך, בעיקר בשל הסיטואציה הכלכלית. כאשר אי-הוודאות תפחת, סביר שגם היצע ההזדמנויות יצטמצם במהירות ושוויי הנכסים יטפס חזרה. קרנות השקעה מובילות בעולם מגייסות בימים אלו את ההון שישמש למיצוי ההזדמנויות הצפויות בשווקים הגלובליים, וביניהן פרופימקס, שתעשה זאת באמצעות ההון שמגויס בימים אלו לקרן השישית ממשפחת קרנות Profimex CircleOne ורובו יושקע בחלון זמנים זה. הקרן מיועדת למשקיעים כשירים והיא מאפשרת להם ליצור פורטפוליו מפוזר של השקעות גלובליות, שמחלק תשואה שוטפת לצד הוספת ערך. גיוס ההון עומד כבר על סך של כמיליארד שקלים, רובו ממשקיעי הקרנות הקודמות, בסדרת CircleOne, של פרופימקס. עד כה השתתפה הקרן השישית בהזדמנויות השקעה בשווי כולל של כ-343 מיליון דולר לצד שותפיה.