אמות מסכמת שנה עם הכנסות תפעוליות של יותר ממיליארד שקל

המלחמה פגעה בה במעט, ובכל זאת אמות עמדה ב-2023 ברף העליון של התחזית השנתית והגיעה לראשונה ל-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של יותר ממיליארד שקל.

חברת הנדל"ן המניב שבשליטת אלוני חץ (51%) רשמה שיפור של 8% במדדים התפעוליים העיקריים – ה-NOI וה-FFO ביחס ל-2022, כשהאחרון הגיע ל-803 מיליון שקל (ה-FFO מייצג את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ונחשב כמדד המקובל עבור חברות נדל"ן מניב מכיוון שמנטרל משתנים חד פעמיים כדוגמת שיערוכים).

החברה, בניהולו של שמעון אבודרהם, שתחזיתה ל-2023 שיקפה שיפור של 6% ביחס לשנה הקודמת, מציגה ל-2024 תחזית שמרנית יותר, שלפיה תוצאותיה בשנה הקרובה יוותרו דומות לאלה שהושגו השנה. התחזית מתייחסת ל-NOI בטווח של מיליארד עד מיליארד ו-40 מיליון שקל, ול-FFO של 805 – 775 מיליון שקל.

באמות הסבירו כי התחזית לוקחת בחשבון מימוש נכסים שיוביל לקיטון ב-NOI (כחלק מכך כבר מימשה בתחילת השנה שני נכסים במבשרת ציון ובנתניה בשווי 178 מיליון שקל), בנוסף להשפעת הריבית והמדד על הוצאות המימון והוצאות המס שלה.

החברה, שלא רכשה או אכלסה נכסים חדשים במהלך 2023 שמרה על יציבות בפעילותה לאורך השנה, כשה-NOI ברבעון הרביעי התייצב על 250 מיליון שקל, לאחר אובדן הכנסות של 6 מיליון שקל בשל הקלות שניתנו לשוכרים בתחילת המלחמה, לעומת 255 מיליון שקל ברבעון השלישי, ובעלייה של 3% ביחס לרבעון הרביעי ב-2022.

מעבר להקלות שניתנו לשוכרים, באמות העריכו כי השפעתה ארוכת הטווח של המלחמה לא תהיה מהותית כל עוד המערכה תימשך בעוצמה פוחתת ורק בדרום. בשיחת הועידה שקיים לרגל פרסום הדוחות ציין אבודרהם כי בפרויקטים של החברה שבייזום מועסקים בעיקר עובדים זרים ולכן לא נגרם עיכוב משמעותי בבנייתם.

אמות חתמה ב-2023 על 394 חוזי שכירות חדשים, בשטח כולל של 159 אלף מ"ר ובדמי שכירות שנתיים של 158 מיליון שקל ותוך עלייה ממוצעת של 4% במחיר. בנכסי המשרדים נחתמו 174 חוזים חדשים בעלייה ממוצעת של 5% במחיר, ובנכסי הלוגיסטיקה והתעשייה נחתמו 40 חוזים בעלייה של 7%. ברבעון הרביעי נחתמו 77 חוזים.

אמות לא דיווחה על שיעור עליית המחיר בו, אולם בהשוואה לדוחות הרבעון השלישי שבהם מוצגת עליית המחירים במהלך ינואר – ספטמבר ניתן לראות כי עליית המחירים בתשעת החודשים הראשונים של השנה גבוהה מזו שנרשמה בסיכומה, ומכך ברבעון הרביעי המחיר עלה בשיעור נמוך מהשיעור השנתי הכולל (במהלך ינואר – ספטמבר עלו מחירי השכירות בחוזים החדשים במשרדים ב-6% ובלוגיסטיקה ב-9%).

בשיחת הועידה הסביר אבודרהם כי "ההשוואה בין רבעון לרבעון בעייתית כי בכל רבעון מדובר בתמהיל נכסים שונה. אולם מעבר לכך, ברבעונים השלישי והרביעי המשאים ומתנים היו יותר קשוחים וזה השפיע על הצלחה פחותה שלנו בהעלאת שכר הדירה הריאלי. אין ספק שלמצב רוח ולמלחמה יש השפעה."

אמות מחזיקה ב-114 נכסים מניבים במגזרי המשרדים, הלוגיסטיקה והתעשייה, והמסחר (כולל סופרמרקטים). מרבית נכסיה מרוכזים בתל אביב רבתי וגוש דן (34% ו-41% בהתאמה משווי הנכסים). 43 נכסי המשרדים (8.3 מיליארד שקל שווי, 49% מזה הכולל) היו אחראים ל-49% מה-NOI השנתי. 19 נכסי הלוגיסטיקה והתעשייה היו אחראים ל-27% ממנו.

שיעור התפוסה בנכסיה של אמות עומד על 93%, כשבנטרול נכסים שאוכלסו לראשונה הוא עומד על 96%. היבט זה בולט במיוחד בנכסי המשרדים, שם מגיע שיעור התפוסה ל-85%. זאת בעיקר מכיוון שבקמפוס אמות חולון שאותו החלה החברה לאכלס ב-2022 הושכר עד כה רק שליש מהשטח המושכר (חלקה של אמות 47 אלף מ"ר), ובחברה תולים זאת בקשיי נגישות של האזור בשל העיכוב בהקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה ומביעים ביטחון בהצלחת אכלוסו בהמשך.

אמות מקימה כיום חמישה נכסי משרדים בשטח של 187 אלף מ"ר. הקמת שניים מהם במודיעין ובראש העין, בשטח כולל של 17 אלף מ"ר עתידה להסתיים השנה. זאת, לצד מרלו"ג בבית שמש בשטח של 30 אלף מ"ר שצפוי להניב NOI שנתי של 17-15 מיליון שקל. הקמתו של נכס משרדים נוסף בבני ברק, בשטח של 100 אלף מ"ר וב-NOI מוערך של 61 – 57 מיליון שקל בשנה, עתידה להסתיים ב-2025. בניין ToHa2 בתל אביב מצוי בשלבי ביצוע והקמתו עתידה להסתיים ב-2027, כשהוא עתיד להניב NOI מוערך של 150 – 130 מיליון שקל בשנה.

אמות רשמה ב-2023 שיערוכים חיוביים לנכסיה בהיקף של 255 מיליון שקל, לעומת למעלה ממיליארד שקל ב-2022. בחברה הסבירו את הקיטון בהשפעת עליית שיעורי ההיוון המשוקלל: 6.3% לעומת 6.2% ב-2022, לצד עלייה מתונה יותר במדד (3.3% לעומת 5.3% ב-2022). בניתוח רגישות שהציגה בדוחות העריכה אמות כי כל שינוי של 0.25% בשיעורי ההיוון ישפיע בסך של 642 מיליון שקל.

כתוצאה מכך, הרווח הנקי השנתי הסתכם ב-683 מיליון שקל לעומת 1.2 מיליארד ב-2022.

אמות תחלק בהמשך החודש דיבידנד של 230 מיליון שקל, מהם 104 מיליון בגין שנת 2023, שיתווספו ל-508 מיליון שחילקה כבר בגינה במהלך השנה.