"הירידה בהתחלות הבנייה תביא למשבר בהיצע כבר ב-2024"

"קצב המכירות חוזר לעצמו בחודש האחרון כי אנחנו מזהים התרגלות לפעילות בצל המלחמה, אבל כרגע הסיפור הוא לא הביקושים אלא ההיצע", כך אמר רון אבידן, מנכ"ל אזורים בפאנל נדל"ן בהנחיית נטע לי בינשטוק במסגרת כנס כלכלת המחר של כלכליסט, BDO ובנק ירושלים.

"ה-7 באוקטובר תפס את ענף הבנייה למגורים כשהוא כבר במשבר אחרי העלאת ריבית חדה וירידה חדה בביקושים, אחרי הרבה דברים שהשפיעו כמו הרפורמה המשפטית, ומלאים די מדוללים אחרי שנים מאוד חזקות של מכירות. המלחמה הוסיפה קושי עצום, בגלל 80 אלף פועלים פלסטינים שנגרעו בתוך יום. הבעיה בהיצע היא בעיה ודאית ולצערי הרב אנחנו כבר כמעט 4 חודשים בתוך הלחימה ונכון לרגע זה לא הביאו פועל זר אחד נוסף על אלה שהיו", אמר.

אבידן הסביר כי בתחום הנדל"ן למגורים הסיפור הוא לא של החברות הגדולות. "אזורים היא חברה גדולה מאוד, אבל כל חברות בנייה הגדולות יחד לא יודעות לספק יותר מ-20% מההיצע של דירות במשק. יש קבלנים שלא מושכים היתרי בניה, שעוצרים פעילות. הירידה שהולכת ומתחזקת בהתחלות הבנייה תביא למשבר בהיצע, להערכתי כבר ב-2024", אמר.

לדברי צבי שיף, שותף וראש אשכול פיננסים ב-BDO, אנשים מזהים ייבוא מטורקיה בירקות ובפירות אבל החלק היותר משמעותי – 50% - קשור לענף הבנייה. טורקיה הכניסה את ישראל לרשימה השחורה על כל המשתמע מכך, ולכן אין ספק שלא יהיה כאן קל ופשוט בהמשך.

הירידה במחירי הדיור לפי הלמ"ס, הסתכמה בשנה שעברה ב-1.8% אבל בפועל הירידה הייתה גדולה יותר גם בגלל מודלי מימון שמציעים הקבלנים וגם בגלל ההנחות. בהקשר זה אמר כי הייתה ירידה אבל צריך להסתכל קדימה, גם נושא הפועלים מתבטא בהתייקרות בתשומה של כוח האדם וזה יתורגם בסופו של דבר לעליית מחירים.

בנוגע לענף הנדל"ן המניב, אמר שמעון אבודרהם מנכ"ל אמות, לא צפוייה ירידת מחירים מאסיבית בעקבות הפיטורים וההאטה הכלכלית. "ענף הנדל"ן המניב עובד בטווחים יותר ארוכים גם של החוזים וגם של ההלוואות ולכן הוא פחות מושפע ממהמורות קצרות טווח. מה שאנחנו כן יודעים להגיד הוא שמקומות התעסוקה מתאפיינים כעת בפעילות פיזית נמוכה וכן רואים חוסר רצון של הלקוחות לעשות שינויים. חברות שמגיעות לסיום חוזה מבקשות הארכה, אולי לתקופה קצרה יותר, כי הן מחכות להגברת הוודאות. אין כמעט תנועה של עסקים פנימה והחוצה ורואים מיעוט של פתיחת עסקים חדשים".

לשאלה אם העובדה שהבנקים רואים עסקים קטנים בסיכון גבוה משנה את התוכניות שלהם, השיב כי "ענף הנדל"ן המניב הוא לטווחים ארוכים. עוברים מסע לא פשוט רק להוצאת היתרי בנייה. ל-TOHA למשל לקח 10 שנים רק להשיג היתר. כשמדברים על טווחים כאלה אי אפשר להסתכל על טווח קצר. כשמתחילים לבנות מגדל של 80 קומות אי אפשר לעצור באמצע", הוא אמר.

על תחום הדיור להשכרה שהמדינה נכשלה בניסיונותיה לעודד יזמים להיכנס אליו, אמר אבידן כי "מדובר בבעיה לאומית. הבעיה בהיצע דירות להשכרה כפולה ומכופלת מאשר בדירות למכירה. תחום הדיור להשכרה קשור למגורים, כי כולם מדברים על פינוי בינוי ועל כל הייתרונות שבו אבל בלי היצע זמין של דירות להשכרה שיקלוט את הדיירים המפונים – גם זה יקרוס. מדד הדיור להשכרה מהווה 25% ממדד המחירים לצרכן. לא עושים שום פעולה לסייע במשבר ואז מקבלים עליות שכ"ד והשנה תהיה עלייה גבוהה עוד יותר ואז לא פלא שנגיד בנק ישראל לא יכול להוריד את הריבית. אם לא יעשו פעולות שישחררו את המחסום אז יהיה פה משבר גדול. יש פה גם עניין חברתי. אם אדם לא יכול לקנות דירה אז הוא מחפש פתרון של השכרת דירה. אבל כשלא יימצא פתרון בהישג ידו – מה הוא יעשה ? יעזוב לברלין ? "

המודל של דיור להשכרה נכשל, אמר שיף. "המודל מדבר על תשואה יחסית נמוכה. אם מסתכלים על אנשים פרטיים בישראל הם אוהבים לרכוש דירות להשקעה כי הם נהנים מעליית הערך וגם יש להם ביטחון לעתיד .התשואות של אדם פרטי לאורך השנים עומדות על כ-2.5%- 3% המשקיעים נכנסו כי הריבית הייתה אפסית וניתן היה להגיע לתשואות של 7-9%. היום התשואות נמוכות הרבה יותר. משקיעים פרטיים לא ירכשו דירה להשכרה שיצטרכו להיות כבולים בה ל-20 שנה".