משבר נדל"ן? ועדות השרים לענייני דיור לא כונסו מאז הקמתן

עליית הריבית מטלטלת את ענף הבנייה למגורים ומכבידה על רוכשי הדירות, אולם למרות שחלפו יותר מארבעה חודשים מאז הקמת הממשלה - שתי ועדות השרים שאמורות למצוא פתרונות לקשיים האלה לא כונסו עד עתה.

על פי ההסכמים הקואליציוניים, שר השיכון והבינוי יצחק גולדקנופף הוא יושב ראש ועדת שרים לענייני דיור. הוועדה אמורה לעסוק במדיניות ולהוביל רפורמות בתחום הבנייה למגורים. מי שניסח את ההסכמים הקואליציוניים כיוון לכך שהוועדה תעסוק בין היתר בדיור להשכרה לטווח ארוך, התחדשות עירונית ודיור ציבורי. בנוסף, היא אמורה למצוא פתרונות לחסמי תשתית שמעכבים פרויקטים של בנייה למגורים.

הוועדה האחרת היא ועדת שרים לענייני פנים, שבראשה עומד שר הפנים משה ארבל שמונה רק לפני כשבועיים. לוועדה זו השפעה דרמטית על שוק הדיור בגלל תרומתה להגדלת היצע הדירות. היא זו שמאשרת העברה של מתחמים ענקיים לתכנון בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה (הותמ”ל) - ועדה ממשלתית עתירת סמכויות שמאשרת תוכניות בנייה גדולות ומורכבות למגורים. הותמ”ל יכולה לטפל רק בתוכניות שקיבלו את אישור ועדת שרים לענייני פנים, כך שאם ועדת השרים לא תתכנס בהקדם - מלאי התוכניות שעליה שוקדת הותמ"ל יצטמק. כך למשל ב־2021 הותמ”ל אישרה תוכניות של 21 אלף דירות, מתוך כ־108 אלף דירות, שאושרו בוועדות השונות. שנה קודם היא אישרה תוכניות של 32 אלף דירות, מתוך 95 אלף דירות, שאושרו בוועדות השונות.

עצירה או האטה בפעילות הוועדה עלולות להתרחש דווקא בעיתוי אומלל - בדיוק בשנת בחירות לרשויות המונציפליות, תקופה שבה ראשי ערים לא ממהרים לאשר תוכניות בנייה חדשות. לראשי הערים יש יכולת לבלום תוכניות שמקודמות בוועדות המחוזיות, הוותמ”ל נוסדה בדיוק כדי לענות על משברים כאלה משום שבה הממשלה יכולה לקדם תוכניות ללא הסכמת ראשי הערים.

אלא שהממשלה הנוכחית לא העבירה אף תוכנית לותמ"ל עד עתה. עליית הריבית, התייקרות ההלוואות שנוטלים קבלנים והירידה בביקוש דירות הם עוד קיסם במדורה שמתלקחת לאיטה ועלולה להוביל להאטה של קצב התחלות הבנייה. את המחיר נשלם בעוד כמה שנים כאשר שוב יגבר הביקוש לדירות. התסריט הזה אינו חדש, משבר הדיור שהוליד את מחאת האוהלים נוצר בדיוק בגלל הליכי תכנון איטיים והאטה בהתחלות הבנייה.

ועדת שרים לענייני פנים לא כונסה משום שעד לפני שבועיים לא היה שר פנים, וכן בגלל מחלוקת בממשלה על הסמכויות שיהיו לוועדה. כרגע ידיה של הותמ"ל מלאות עבודה בזכות פעילות נמרצת של הממשלה הקודמת. בתקופה של שנה וחצי שבה איילת שקד הייתה שרת פנים ויו”ר ועדת שרים לענייני פנים, הועברו לותמ”ל 36 תוכניות שבהן אפשרות לבניית 103,689 דירות, כלומר ממוצע של 2 תוכניות בחודש לעומת אפס תוכניות, עד עתה, של הממשלה הנוכחית. ברשימת התוכניות שהעבירה הממשלה הקודמת אפשר למצוא תוכנית בנייה לחרדים; 4 מתחמים בישובים ערביים, דרוזיים וצ’רקסיים; 16 מתחמי פינוי בינוי, מתוכם 9 בסמוך למערכת הסעת המונים. הכמות הזו הושגה בזכות שיתוף פעולה עם מנכ”ל משרד השיכון דאז, אביעד פרידמן, והמנכ”ל רמ”י ינקי קוינט.

ועדת השרים לענייני פנים היא זו שמניעה את שרשרת ייצור הדירות, אך לה גם תפקיד קריטי בסיומו של הליך תכנוני משום שהיא זו שמאשרת בשם הממשלה תוכניות ארציות. ללא אישורה אי אפשר להוציא אותן לפועל. על שולחנה של הוועדה הונחו זה מכבר החלטות של המועצה הארצית מ־ 2019 ו־2021 שעד עתה הממשלות נמנעו מלעסוק, אך הן קריטיות למשק האנרגיה. מדובר בתוכניות להקמת 4 תחנות כוח בצומת השלום באזור כפר סבא; ליד מחלף קסם; באור התעשייה חדרה ובמתחם קצא”א באשקלון.

עיכוב בכינוסה של הוועדה דוחה את אישור התוכניות ואת היכולת להקים אותן. לאור התנגדות תושבי הסביבה ובצל הבחירות לרשויות המקומיות אפשר להעריך כי גם כאשר ועדת השרים תכונס היא תתקשה לקבל החלטה בעניין. את המחיר נשלם כולנו משום שללא התחנות האלה צפויים שיבושים בהספקת חשמל תוך כ־4 שנים.

ועדת שרים לענייני תכנון לא כונסה עד עתה משום ששר השיכון גולדקנופף, ראש המטה שלו מוטי בבצ’יק ומנכ”ל המשרד יהודה מורגנשטרן עוד שוקדים על הכנתה של תוכנית הדיור. העובדה הזו קצת תמוהה משום שאחד העקרונות שאותם הדגיש מורגנשטרן היה רצונו לשמור על הקיים כדי לא להעצים את אי הוודאות בענף בעקבות עליית הריבית והירידה החדה בביקוש לדירות.

בהתאם לכך, במשרד השיכון מדגישים שוב ושוב כי התוכנית המוכרת של דירה בהגרלה ובהנחה תישמר. השינוי שכן יוטמע בה ישפיע על גובה ההנחות: על פי הסיכום התקציבי עם משרד האוצר, שיטת חישוב שווי הדירות ושיעור ההנחה יעודכנו באופן שיצמצם במאות אלפי שקלים את ההנחה שממנה ייהנו הזכאים.

עיקרו של השינוי הוא המועד שבו מחשבים את שווי הדירות שממנו נגזרת ההנחה. עד עתה, על פי החלטה שקידם שר השיכון הקודם זאב אלקין, המועד הקובע היה דצמבר 2021, כלומר בוחנים מה היה שווי דירה במועד הזה וממנו מפחיתים הנחה של 20%. מאז דצמבר 2021, בחלק מהאיזורים, הדירות התייקרו בכ־30% והזכאים נהנים מכפל מבצעים - גם הנחה וגם הקפאה של מחירים - וכך הם יכולים לרכוש דירה זולה במאות אלפי שקלים ולעיתים מיליון לעומת מכירה בשוק היום.

באוצר ובמשרד השיכון סיכמו כי המנגנון הזה ישתנה כך ששווי הדירות שממנו יחשבו את ההנחה יעודכן וישקף את שוויין האמיתי ביום המכרז. כעת מתחבטים באשר לכמה פרטים במנגנון החישוב, במיוחד באשר למועד הקובע לחישוב שווי הדירה, וכן באשר למנגנון שיאפשר לשמר את ההנחות בערים בפריפריה. שאלות כבדות משקל, אך האם נחוצים ארבעה חודשים כדי לדון בהן?

רובד נוסף בתוכנית יהיה דחיית תשלומים ליזמים שזכו במכרז לבנייה רוויה למגורים, על ידי מתן האפשרות לשלם לרשות מקרקעי ישראל ב־3 תשלומים דחויים ללא ריבית והצמדה. בחלק מהאזורים בארץ תתאפשר דחייה של עד שנתיים. ההטבה הזו נועדה לחסוך מיליוני שקלים של תשלומי ריבית שכיום נדרשים היזמים לשלם לבנקים כדי לממש את זכייתם במכרז, גם במקרים שבהם הקרקע בשלה לבנייה רק כעבור חודשים ולעיתים שנה ויותר. הממשלה קיבלה החלטה בנושא בסוף פברואר, וגולדקנופף אמור היה להכין קובץ תקנות מתאים עד אמצע אפריל.

גולדקנופף רוצה להגיע לישיבה הראשונה של ועדת השרים לענייני דיור עם תוכנית עבודה הכוללת גם יעדים כמותיים לשיווק מגרשים לבנייה למגורים. גיבוש היעדים האלה מבוסס על נתונים שיתקבלו מרשות מקרקעי ישראל, גם על זה עדיין עובדים ברמ"י ובמשרד השיכון.