נכסי הנדל"ן שמסוגלים להפגין אופי הגנתי גם בתקופות משבר | shutterstock
לתפוס מחסה: נכסי הנדל"ן שמסוגלים להפגין אופי הגנתי גם בתקופות משבר
במהלך למעלה מחצי יובל העמיקה פרופימקס את פעילותה במספר סגמנטים בשוקי הנדל"ן הדומיננטיים מעבר לים. צוות מנהלי ההשקעות הרכיבו עם השותפים האסטרטגיים פורטפוליו נכסים עשיר, שנבחר בקפידה, וצפוי להמשיך להתרחב גם במסגרת ההשקעות שתבצע הקרן השישית (VI) ממשפחת קרנות הבית CircleOne. אייל ברטוב, מנהל מחלקת ההשקעות של פרופימקס, מצביע על סוגי הנכסים שמסוגלים, בניהול מקצועי ואחראי, להתמודד גם עם אתגרי התקופה.
אחרי שנים של תנופה חסרת תקדים בערכי הנכסים, שוק הנדל"ן בארה"ב מתחיל להגיב לסביבת הריבית המתהווה. על-פי נתוני מדד Case-Shiller, שעוקב אחר מחירי הבתים ברחבי ארה"ב, ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר עמד קצב עליית המחירים על 9.8%, נסיגה ביחס לעלייה של 11% שהציג מדד חודש ספטמבר (במונחים שנתיים).
סימני ההאטה בקצב עליית המחירים מיוחסים כאמור לסדרת העלאות הריבית של הבנק הפדרלי - אלה שהיו ואלה שעוד כנראה תבואנה – שדחפו את ריבית המשכנתאות לגרד את רף ה-7%. הכבדת משקולת המימון דחקה, כמצופה, רבים מהרוכשים הפוטנציאליים אל מחוץ לשוק הבעלות, אבל לא רק. השינוי בסביבת הריבית, ובאקלים המאקרו-כלכלי בכלל, מכביד גם על משקיעים וחברות שנטלו הלוואות לצורכי מינוף, ונדרשים להתמודד כעת עם זינוק חד בעלויות החוב.
פרופימקס פעילה כבר למעלה מחצי יובל שנים בתחום השקעות הנדל"ן מחוץ לישראל, בתקופות גאות ושפל, לרבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008 (GFC), שפרץ בעיקר בגלל מינוף יתר. אייל ברטוב סבור כי זו הסיבה העיקרית להזדמנויות שתהיינה בשוק: "השקעה בנדל"ן זוכה כדבר שבשגרה למינוף גבוה, מכל אפיק השקעה אחר, ולכן סיכוני מינוף הם האיום העיקרי שמרחף כעת מעל המשקיעים שנטלו הלוואות, ללא תקרת הגנה, ונכפה עליהם הזינוק בהחזרי ההלוואות בשל קפיצת הריבית".
ברטוב מציין כי קשיי הנזילות צפויים לאלץ את אותם מנהלים וגופים ממונפים, שרגישים במידה רבה לעליית הריבית, למכור נכסים מתוך כורח, או לבנקים לממש נכסים במחירים נמוכים, וסביבה זו צפויה לייצר לפרופימקס ולשותפיה הזדמנויות השקעה שמגלמות פוטנציאל אפסייד אטרקטיבי בראייה ארוכת טווח. בנקודה זו מצביע ברטוב על כמה סוגי נכסי נדל"ן שעשויים להתמודד, בניהול מקצועי ואחראי, גם עם אתגרי התקופה.
סקטור הלוגיסטיקה: מגמת הרכישות המקוונות עשויה להמשיך לתמוך בתנופת המגזר
מגפת הקורונה, שהכתה בעוצמה בעולם עם התפרצותה אמנם נמצאת במגמת נסיגה, אך עדיין ניתן לזהות סימנים שהותירה. חלקם נעוצים בדפוסים שהתקבעו ביחס לרכישות מקוונות, שמתגלגלים לפתחו של מגזר הלוגיסטיקה, כחוליה מרכזית בשרשרת. למעשה, מאז הגבלות הקורונה, חל זינוק חד בהיקף הרכישות המקוונות, שהוביל חברות רבות לפתח תשתיות של מסחר מקוון, בנוסף לחנויות פיזיות.
התעצמות המגמה משתקפת בנתונים שפרסמה חברת המחקר העולמית Emarketer ביחס לשיעורי המסחר המקוון, המאותתים כי מגמת ה-E-Commerce צומחת באופן עקבי ונטועה עמוק בהתנהגות הצרכנים. על-פי תחזיות החברה, היקף הרכישות המקוונות בעולם צפוי לחצות את רף ה-6 טריליון דולר כבר ב-2024.
"הציפייה להמשך התרחבות מגמת הסחר המקוון משליכה באופן ישיר על הדרישה למרכזי אחסון והפצה. המשמעות הינה הגדלת פעילות מגזר הלוגיסטיקה והתרחבות של מרכזי אחסון והפצה בסמוך לערים ופרברים, ב"מייל האחרון" (Last Mile), המתפקד כשלב האחרון בשרשרת הלוגיסטיקה ונועד לצמצם את זמן אספקת המוצרים ללקוחות הקצה" מוסיף ברטוב, ומציין כי פרופימקס פעילה במגזר הלוגיסטיקה עוד מאז 2004.
מחקר של פירמת הייעוץ ושירותי הנדל"ן CBRE מצא כי כל עלייה של כמיליארד דולר במכירות מקוונות, כרוכה בתוספת של כ-1.25 מיליון רגל רבוע של שטחי לוגיסטיקה ואחסון חדשים. ברטוב מדגיש כי ביחס לארה"ב, מגמה נוספת שעשויה לתמוך במגזר הלוגיסטיקה נעוצה בתקנות איסור ייצוא הבסיס התעשייתי של חברות אמריקאיות לסין והעתקת פעילות התעשייתית חזרה לתוך גבולות המדינה, שעשויה לתמוך בביקוש למרכזים לוגיסטיים ותעשייתיים בארה"ב, על אף תוספת משמעותית צפויה להיצע בשנים הקרובות.
סקטור הנכסים הגמישים: נכסי נדל"ן היברידיים מסוגלים להתמודד עם מצבי השוק המשתנים
נכסים גמישים (Flex Properties) הם נכסי נדל"ן שניתן להסב לסוגי שימוש שונים כגון משרדים, מחסנים לוגיסטיים, תעשייה קלה ועוד. היתרון המרכזי של סוג נכסים אלו הוא הגמישות בהתאמת המבנה לאופי צורכי העסק, כמו גם האפשרות לרכז מגוון של פעילויות במקום אחד, כמו אזור מכירות ואחסון, משרדי מטה ופעילות ייצור וכו'.
לדברי ברטוב, "בנכסים גמישים עלות התאמת החלל לצרכי העסק נמוכה יחסית ומאפשרת לספק מענה לעסקים עם אופי פעילות מגוון, דוגמת חברות הייטק, שיכולות להתאים את המשרדים בקלות יחסית לצרכיהן, מפעלים או חברות תעשייה קלה שמבקשים לרכז בשטח אחד את המטה המרכזי, אולמות ההרכבה, האחסון ועוד".
ברטוב מוסיף כי היכולת לבצע התאמות בנכס בקלות יחסית ובתוך זמן קצר, מייצרת לבעל הנכס מרחב תמרון רחב להתמודד עם מצבי שוק משתנים ולייעד את הנכס לשימושים שונים בהתאם להיצע והביקוש באזור.
סקטור המולטיפמילי: מקבצי דיור ממשיכים להנות מעוצמת הביקוש
גירעון עמוק בהיצע הדירות למכירה לצד נסיקת המחירים במהלך השנים, הביאו משקי בית רבים לאמץ פתרונות איכותיים לדיור בשכירות. רבים מהם הפגינו העדפה ברורה למתחמי המולטיפמילי (Multifamily) - מקבצי דיור להשכרה החולקים מתחם משותף, בבעלות אחת ומציעים לרוב לדיירי הקומפלקס מגוון שירותים ומתקנים ייחודיים, כמו בריכת שחייה, חדר כושר, מועדון דיירים, מתחמי עבודה שיתופיים, שירותי תחזוקה ועוד.
המגמה בולטת בעיקר בקרב בני דור המילניום, שמוצאים עצמם מתרחקים מחלום הבעלות על דירה ופונים לפתרונות מגורים בשכירות, המאפשרים גם גמישות וניידות בדילוג בין אזורי מגורים בהתאם לתחלופת מקומות התעסוקה. מגמה זו משקפת יסודות שוק חזקים שתמכו בחסינות שהפגין סקטור זה בעתות משבר ובסביבה כלכלית מאתגרת.
כך לדוגמה, לפי דו"ח שפרסמה חברת האנליטיקה וייעוץ הנדל"ן CBRE, סקטור המולטיפמילי גילה חסינות בעיצומה של מגפת הקורונה ונהנה משיעורי אכלוס גבוהים של למעלה מ-94%. המגמה תקפה גם לשני המשברים שקדמו לקורונה - גם בשנים 2008-2009 (משבר הסאב-פריים) דמי השכירות בשוק נותרו יציבים באופן יחסי. רחוק יותר בציר הזמן – למשבר "בועת הדוט.קום" – מחירי השכירות המשיכו לטפס על אף הטלטלה הכלכלית.
בנקודה זו מציין ברטוב כי "בנכסי מולטיפמילי בארה"ב, סקטור שאנחנו מאוד פעילים בו כבר משנת 2002, קיימת קורלציה חזקה בין אינפלציה לדמי השכירות מכיוון שחוזי השכירות הם לרוב קצרי מועד - כחצי שנה עד שנה - כך שבעת ביצוע חידוש חוזה או כניסת דייר חלופי, דמי השכירות מתעדכנים בהתאם למחירי השוק העולים, מאפיין המתפקד כשכבת הגנה מול סביבה אינפלציונית גבוהה".
"משבר מייצר עבורנו נקודות כניסה מעניינות להשקעות חדשות"
עליית הריבית והכבדת משקולת המימון הביאה לסימני התקררות בשוק הנדל"ן בארה"ב ולהאטה בקצב עליית המחירים, שעשויה להימשך ככל שזו תיוותר גבוהה או תוסיף לעלות. במבט קדימה, קשיי הנזילות וירידת ערכי הנכסים כבר מתחילים לייצר הזדמנויות השקעה שמגלמות פוטנציאל לתשואה אטרקטיבית ביחס לפרופיל הסיכון.
בעניין זה מדגיש ברטוב: "ירידת המחירים בחלק מנכסי הנדל"ן אמנם מייצרת הזדמנויות השקעה מעניינות אך חשוב להדגיש כי בכל השקעה נדרשת בחינה קפדנית של הנכס הספציפי, תוך הבנה מעמיקה של אופי הסביבה העסקית, תהליכים דמוגרפיים, משוואת ההיצע והביקוש באזור וכיוצא באלו. עניין זה מחייב התמחות ספציפית ומדויקת בשוק המשנה בו פועלים, כאשר היכולות המקצועיות והניסיון של מנהל ההשקעה, הם אלו המתפקדים כגורמי מפתח בשרשרת הערך ועומדים למבחן בעיקר בתקופות אלו".
את ההזדמנויות אליהן מתייחס ברטוב מתכוונת פרופימקס לנצל באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנות Profimex CircleOne, שהושקה לאחרונה ומיועדת למשקיעים כשירים. הקרן השישית תבצע את מרבית השקעותיה במהלך השנים 2023 ו-2024, תקופה שעל-פי הערכות השוק צפויה להביא עימה היצע של הזדמנויות השקעה אטרקטיביות נוכח המורכבות בתנאי השוק ואי-הוודאות האופפת את הסביבה הכלכלית הגלובלית.
הקרן השישית תמשיך את אסטרטגיית ההשקעה הייחודית של קרנות הבית של פרופימקס, תוך יישום פיזור רב-ממדי בתמהיל ההשקעות, כלומר פיזור אפקטיבי בין כמה מנהלי השקעה במדינות היעד, נוסף על הפיזור הגיאוגרפי, הסקטוריאלי והאסטרטגי. יישום פיזור רב-מימדי הוכיח את יעילותו בחמש קרנות הבית הקודמות של פרופימקס, שהשיאו למשקיעים תשואות נאות.