אלקטרה נדל"ן מציגה רבעון רביעי רצוף של ירידה בתוצאות

יורדת מהשיא. ברבעון הראשון של 2022 רשמה אלקטרה נדל"ן, המנהלת קרנות השקעה בנדל"ן בעיקר בארה"ב, הכנסות שיא של 114 מיליון דולר ורווח נקי המיוחס לבעלי המניות של 79 מיליון דולר. אך כעת, שנה אחרי, בסיכום תוצאות הרבעון הראשון של 2023, היא מסכמת רבעון רביעי רצוף של ירידה בתוצאות, כשההכנסות בו הן הנמוכות ביותר של החברה מאז הרבעון הראשון של 2020.

ההכנסות בינואר־מרץ השנה הגיעו ל־8.4 מיליון דולר, ירידה של 93% לעומת 114 מיליון דולר ברבעון המקביל ולעומת 20.8 מיליון דולר ברבעון הקודם, האחרון של 2022.

מהן, ההכנסות מדמי הצלחה - נתון המבטא את חלקה של אלקטרה נדל"ן כשותף־מנהל בשינוי בשווי מקבצי הדיור ששוערכו או מומשו במהלך התקופה, לאחר החזר תשואה מינימלית לשותפים המוגבלים עבור השקעתם בנכס ששוערך - צנחו מ־82 מיליון דולר במהלכו ומ־15.4 מיליון דולר ברבעון הקודם ל־3.9 מיליון דולר כעת; ושיערוכי הנדל"ן, שתרמו 24.8 מיליון דולר להכנסות ברבעון המקביל, ירדו ל־4.7 מיליון דולר כעת. כתוצאה מכך ירד גם הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות מ־79 מיליון דולר ברבעון המקביל ומ־7 מיליון דולר ברבעון הקודם ל־5.7 מיליון דולר.

בדו"חות ובשיחת הוועידה בחרו באלקטרה נדל"ן להתייחס בעיקר למה שבחברה תופסים כנקודות החוזק שלה, חרף הצניחה בתוצאות. בחברה הסבירו כי עליית הריבית בארה"ב, שהובילה לייקור עלות המשכנתאות, ביחד עם ירידה בהתחלות הבנייה, ומחסור מלכתחילה בהיצע למגורים — מובילים לעלייה בביקוש לדיור בהשכרה על חשבון רכישת דיור, ומכך גם לעלייה בשכר הדירה; ושבמקביל אליו עלתה גם ההכנסה הפנויה של משקי הבית, וכך נשמרת יכולתם לעמוד בעליית מחירי השכירות. כמו כן, באזורים שבהם החברה פועלת, מדינות רצועת השמש, הנתונים הכלכליים טובים מבשאר ארה"ב, נרשמת הגירה חיובית והרגולציה תומכת.

כל אלה מובילים לעלייה במחירי השכירות שאלקטרה נדל"ן נהנית מהם. כך, ה־NOI (דמי השכירות המתואמים) מהנכסים המנוהלים עלה ב־7% והגיע ל־76 מיליון דולר, כשה־NOI מנכסים זהים במקבצי הדיור שלה עלה ב־13% והתייצב על 19 מיליון דולר. חוזי השכירות בנכסים המושכרים מחודשים אחת לשנה ולכן משקפים את עליות מחירי השכירות ואת השפעת האינפלציה עליהם, כשבחוזי השכירות שחודשו במהלך הרבעון הראשון נרשמה עלייה של 7% בשכר הדירה.

את הירידה בנתונים הרבעוניים הסבירו בהיבטים טכניים יותר, לפיהם כמות הנכסים המשוערכים בכל רבעון משתנה. עוד ציינו כי ברבעון המקביל נרשמה תרומה משמעותית של הקרנות הוותיקות להשקעות במקבצי דיור (השנייה והשלישית) שהשלימו את תהליך הייצוב וההשבחה שלהן, ושהקרן הראשונה מומשה במלואה, ולכן הן תרמו באופן פחות לתוצאות ברבעון הזה.

אלקטרה נדל"ן, שבשליטת האחים זלקינד (60% באמצעות אלקו) מנהלת כיום 5 פלטפורמות השקעה: 3 קרנות שמנהלות 109 מקבצי דיור שבהם כ־33 אלף יחידות דיור; 2 קרנות חוב למקבצי דיור שמנהלות 58 עסקאות מימון פעילות ביחס לכ־16 אלף יח"ד; 23 שותפויות שמנהלות 3,651 בתים צמודי קרקע להשכרה; ריט מלונאות שמחזיק ב־7 מלונות בארה"ב שבהם כ־1,300 חדרים; וקרן להשקעות במשרדים בבריטניה שרכשה עד כה שני בנייני משרדים בלונדון ובברמינגהאם.

שווי הנכסים שבניהול החברה עומד על 9.6 מיליארד דולר והון המשקיעים המנוהל עומד על 4.6 מיליארד דולר. ההון העצמי שלה מגיע ל־399 מיליון דולר. שיעור המינוף הוא 39% חוב נטו ל־CAP, כששיעור המינוף האפקטיבי בנכסים המנוהלים מגיע ל־53%. בשיחת הוועידה התגאו באלקטרה נדל"ן בכך שרק כ־10% מהיקף החוב בנכסי הבסיס עומד לפירעון במהלך שלוש השנים הקרובות, ולכן הם לא יזדקקו למחזור חוב משמעותי, וכן כי 97% מחוב זה בריבית קבועה או מגודרת, כך שהשפעת עליית הריבית על החברה פחותה.

אלקטרה נדל"ן נסחרת כיום לפי שווי של 2.1 מיליארד שקל. ב־12 החודשים האחרונים ירדה מניית החברה ב־35%, בהשפעת חששות המשקיעים מפני השפעת הריבית העולה וההאטה המסתמנת בארה"ב על שווי הנדל"ן. עם זאת, התמקדותה של אלקטרה נדל"ן בדיור להשכרה הביאה אותה לתשואת יתר ביחס למדד ת"א מניב־חו"ל שבו היא כלולה, שירד באותה התקופה ב־43%. מתחילת השנה המניה אף עלתה ב־13% לעומת ירידה של 8% שנרשמה במדד. בסיום יום המסחר אתמול, ולאחר פרסום הדוחות, עלתה המניה ב־6.3%.