אייזנברג אמר לא, שותפיו לערד רכשו את קרקעות הכנסייה בירושלים

בשבוע שעבר, גארי ברנט נשיא ומייסד חברת הנדל"ן אקסטל היה הפרצוף שעמד מאחורי עסקת הענק לרכישת 520 דונם בירושלים בתמורה ל־750 מיליון שקל. אלא שבדיקת "כלכליסט" מגלה כי ברנט לא ביצע את העסקה לבדו. בעסקה היו מעורבים גם ליאו שפיצר, שותף בגרעין השליטה בחברת ערד השקעות ופיתוח של שלמה אייזנברג וכן רפאל אהרון רכניצר, דירקטור בערד, שמחזיקה בחברת הנדל"ן ישרס.

המגרשים שנרכשו בשבוע שעבר ממוקמים בשכונות טלביה, רחביה וניות בירושלים. בין היתר מצויים על השטח: מלון ענבל, מלון פרימה, דן פנורמה, חלק מבית הכנסת הגדול, מוזיאון ישראל וכמו כן, גם בנייני מגורים בעלי אלף דירות, בתי מלון נוספים ומוסדות ציבור.

באוגוסט 2016, הוביל נועם בן דוד את רכישת עשרות המגרשים, שנקנו על ידי שותפות ניות־קוממיות מהכנסייה היוונית אורתודוקסית, בתמורה לכ־114 מיליון שקל. בשבוע שעבר דיווחה השותפות כי מכרה את המגרשים ב־750 מיליון שקל. אקסטל, שבראשה עומד גארי ברנט דיווחה לאחר מכן לבורסה כי אין לה קשר לעסקה, וכי הרכישה נעשתה באמצעות חברות פרטיות של ברנט.

אם כן, מי עומד מאחורי הרכישה? מבדיקת "כלכליסט" עולה כי העסקה בוצעה באמצעות חברה בשם "קרקעות ירושלים 2022", שנוסדה בנובמבר 2022. בעלי המניות שלה הן חברה הרשומה בארה"ב, המחזיקה בנתח הגדול של המניות, וחברה נוספת הרשומה בשוויץ. ניתן למצוא רמזים בנוגע לאנשים העומדים מאחורי החברה ברשימת הדירקטורים שלה. אחד מהם הוא ג'קי מוסטוביץ, שמכהן גם כיו"ר דירקטוריון אקסטל הבורסאית, לצד גארי ברנט, שמכהן גם כן כדירקטור בחברה.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי רפאל אהרון רכניצר רשום גם הוא כדירקטור בקרקעות ירושלים 2022, במקביל כאמור להיותו דירקטור בערד השקעות.

רכניצר הוא חתנו של מיכאל שפיצר המחזיק ב־5.15% ממניות ערד. גם לאחיו של מיכאל, ליאו שפיצר, כמות זהה של מניות. על פי מידע שהגיע ל"כלכליסט", ליאו שפיצר הוא זה ששילם בשבוע שעבר לחברת ניות־קוממיות את המקדמה בסך 50 מיליון שקל לרכישת הקרקעות בעסקה.

האחים שפיצר הם יהודים חרדים ממוצא שווייצרי והיורשים של רודולף שפיצר. אביהם היה חלק מקבוצה של שלושה משקיעים שהשתלטה בסוף שנות ה־80 של המאה הקודמת על חברת ערד והחברה־הבת שלה, ישרס, שלה פעילות ענפה בנדל"ן. שני המשקיעים האחרים בערד היו שלמה אייזנברג ואברהם גזנודהייט. אלמנתו של גזונדהייט מכרה בשנת 2019 את אחזקותיה בחברה, וכיום אייזנברג הוא בעל השליטה בה עם 42.2% ממניותיה. לבני משפחת שפיצר 20.6% בחלוקה הבאה: 5.15% לכל אחד מהבנים של שפיצר המנוח ו־5.15% לאחותם פליסיה רוזנגרטן, וכמות זהה של מניות רשומה גם על שמו של בעלה המנוח אלי רוזנגרטן.

השלישייה — איזנברג, שפיצר ויורשיו, וכן גזונדהייט חתמו ב־2013 על הסכם שליטה בערד השקעות, שצפוי לפקוע בחודש הבא ולא יחודש, וזאת בעקבות הסכם פשרה שגובש בשנת 2021 בעקבות תובענה ייצוגית שתקפה את חוקיות הסכם השליטה.

גורמים בענף שמכירים את העסקה מספרים כי נועם בן דוד הציע אותה לפני כן לשלמה אייזנברג, שותפם של בני משפחת שפיצר בערד, וזה דחה אותה על הסף. אז נכנסו לעסקה שותפיו הנוכחיים בערד.

הבעיה בעסקה נובעת מחוסר הוודאות באשר למועד שבו הקרקע הנרכשת תהיה זמינה לבנייה. הרוכשים הם אמנם בעלי הקרקע, אבל לקק"ל הסכמי חכירה שיפוגו רק אחרי שנת 2050. בנוסף, שמורה לקק"ל הזכות להאריך את החכירה ב־50 שנים נוספות. כל עוד לקק"ל הסכם חכירה תקף בעלי הקרקע לא יכולים לבנות בה, לא במגרשים שעליהם כבר בנויים בניינים, אך גם לא במגרשים הפנויים. אם הקרן לא תחדש את החכירה הם ימצאו עצמם מול בעלי הקרקע החדשים. במקרה הזה יוכלו בעלי הקרקע לגבות מהם סכומי עתק בתמורה לחידוש החכירה ואולי אף לדרוש את פינוי הדירות. המצב המשפטי הזה יכול לשמש את הרוכשים כמנוף לעסקה מול קק"ל שבמסגרתה הקרן תאפשר להם לבנות במגרשים פנויים ובתמורה הם יאפשרו לבעלי הדירות לחדש את החכירה במחיר נוח ואולי אף לקנות את הבעלות.

מערד נמסר: "אין לנו כל מושג וידיעה בקשר לנאמר על ידכם". רפאל רכניצר מסר: "אני פועל בהתאם להוראות הדין, לרבות בכל הקשור לתפקידי כדירקטור, ולא הפרתי חובת גילוי כלשהי.״