משבר 2009 נשכח בדובאי: הנדל"ן היוקרתי מזנק ב־87%

בעוד הכלכלה העולמית חווה טלטלה, יזמי הנדל"ן בדובאי דווקא "מסירים את האבק" מתוכניות ישנות של פרויקטים יוקרתיים שמעולם לא מומשו עקב משבר החובות משנת 2008, כך דיווח השבוע "פייננשל טיימס". לפי הדיווח, זרם של עשירי העולם ממדינות אסיה וכן מרוסיה ביחד עם משקיעי קריפטו הוא שמגביר את הביקוש לנדל"ן היוקרתי ומעורר מחדש את תיאבונם של אילי הנדל"ן. בין הפרויקטים שחזרו לאג'נדה: האי המלאכותי "פאלם ג'בל עלי" ו"מגדלי הפנינה של דובאי" — פרויקט שמתוכנן זה זמן רב בסמוך לכניסה לאי מפורסם אחר בדובאי, פאלם ג'ומיירה. נראה שזיכרונם של המפתחים והמשקיעים קצר. בשנת 2008 הגיעה דובאי למצב של חדלות פירעון אחרי שמחירי הנדל"ן בה קרסו בעקבות משבר המשכנתאות בארה"ב.

ההתעניינות מחדש בפרויקטי נדל"ן, שנשמרו מאז המשבר הגדול עמוק במגירות, אינה מפתיעה נוכח הביקוש הגואה. במחצית הראשונה של השנה הנוכחית חל גידול משמעותי שמונע בעיקר על ידי קניינים רוסים שמבקשים להגן על עצמם מהסנקציות המערביות באמצעות נכסים בדובאי. יש לזכור כי דובאי מאז ומתמיד נחשבה יעד מועדף לאילי הון מכל העולם בשל סביבת העסקים הליברלית והתערבות מינימלית של השלטונות בעסקיהם ובמקור עושרם. לא בכדי גם משמרות המהפכה של איראן שהקימו אימפריה כלכלית קבעו את דובאי כאחד ממרכזיה הודות לעצימת העין מצד השלטונות וגרירת הרגליים שלהם בכל נושא אכיפת סנקציות בינלאומיות גם כשהן מוטלות על ידי בעלת הברית הקרובה, ארה"ב.

במחצית הראשונה של 2022 נרשמה עלייה של 60% במספר עסקאות הנדל"ן למגורים ושל 85% בערך הנכסים שנמכרו באמירות דובאי, כך דיווחה חברת ייעוץ הנכסים "בטרהומס" בדו"ח שפרסמה באחרונה. הגברת רכישות הנדל"ן נובעת משילוב בין הגיאו־פוליטיקה (המלחמה באירופה) לבין הרצון של משקיעים להקדים "תרופה למכה" לפני העלאות הריבית החדות בשוקי העולם. מוצאם של הקניינים המובילים הוא בסדר הזה: הודו, בריטניה, איטליה, רוסיה וצרפת. אחריהם ברשימה היו קניינים מקנדה, איחוד האמירויות, פקיסטן ומצרים, וסגרו את רשימת הקניינים המובילים לבנון וסין.

מהדו"ח של בטרהומס עולה שמספר הקניינים הרוסים זינק ב־164% במחצית הראשונה של השנה הזו בהשוואה למחצית הראשונה של 2021. זהו הזינוק המשמעותי ביותר כשהעלייה שנרשמה ממדינות כמו צרפת ובריטניה הסתכמה ב־42% ו־18% בהתאמה. לעומת זאת, מספר הקניינים מהודו ירד ב־8% בעוד מאיטליה נרשמה ירידה חדה של 17%. בסך הכ, במחצית הראשונה של השנה נמכר מספר שיא של 37,762 יחידות דיור בדובאי, כך לפי נתוני מחלקת הקרקעות של דובאי, כששווי עסקאות הנדל"ן למגורים עולה על 24 מיליארד דולר.

לפי בטרהומס, מספר עסקאות רכישת נכסי יוקרה עלה ב־87% בהשוואה למחצית הראשונה של השנה שעברה. המשקיעים הם אלה ששולטים בשוק והם היוו במחצית הראשונה של 2022 כ־ 68% מכלל הרוכשים, עלייה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה קודמת.

הגאות כיום בשוק הנדל"ן של דובאי, שבאופן מסורתי היווה את אחד מסמליה הכלכליים, מגיעה אחרי השפל שיצרה מגפת הקורונה בשנת 2020. מגמת השיפור החלה כבר בתחילת השנה שעברה, עת החלה תנועת רכישה של מגורים יוקרתיים לאחר שהשלטונות בדובאי הקלו את מגבלות המגפה הרבה לפני ערים אחרות ברחבי העולם, כולל השכנה אבו דאבי. המלחמה באירופה נתנה לשוק דחיפה נוספת. אולם לא הכל בטוחים כי הביקוש המוגבר בשוק יימשך זמן רב וחוששים מתסריט דומה של 2008. לפי חלק מהמומחים, לאורך הזמן עם השלמת הפרויקטים המתוכננים ייווצר מצב של היצע יתר של נכסים למגורים באמירות, דבר שיוביל לירידת מחירים. לזה יש להוסיף את מצבה של הכלכלה הגלובלית שאינו משדר ביטחון.

"פייננשל טיימס" מדווח כי נח'יל, אחת מחברות פיתוח הנדל"ן הגדולות באמירות, שמחדשת את התוכניות לפרויקט "פאלם ג'בל עלי", ממתינה לאישור הממשלה לצאת שוב לדרך. עוד בטרם השגת האישור היא כבר החלה לנסות לעניין משקיעים בפרויקט. בינתיים, נח'יל, היזמית של פאלם ג'ומיירה, הציגה השבוע תוכנית־אב לפרויקט נדל"ן שאפתני בשם "איי דובאי". הפרויקט נקרא בעבר "איי דיירה".

לפי התוכניות שהוצגו, הפרויקט כולל חמישה איים הפרוסים על פני שטח של 17 קמ"ר ובחברה מצהירים שהוא יבסס עוד יותר את מעמדה של דובאי כיעד עבור משקיעים זרים בתחום הנדל"ן. מלבד יחידות מגורים האיים יכללו אטרקציות פנאי, נופש ותרבות. לפרויקט "איי דובאי" תהיה רצועת חוף של יותר מ־20 ק"מ, כשני קמ"ר של פארקים וכן שטחים פתוחים ומגרשי גולף יוקרתיים המשקיפים על המפרץ. הפרויקט ימוקם לאורך קו החוף הצפוני של דובאי, במרחק קצר מנמל התעופה הבינלאומי, דובאי קריק, ג'ומיירה ומרכז העיר דובאי.

ההתמקדות של נח'יל בפרויקטים להקמת איים מלאכותיים אינו צריך להפתיע. הביקוש לנכסים על קו החוף גדל בהתמדה וכך גם המחירים. כך, למשל, מחירי הווילות בפאלם ג'ומיירה זינקו ב־51% במהלך 12 החודשים האחרונים וב־68% מאז תחילת המגפה, לפי נתוני חברת ייעוץ הנדל"ן, נייט פרנק.

זו הסיבה שעוד חברות נדל"ן מלבד נח'יל מציגות את הפרויקטים שלהן בחודשים האחרונים. כך, למשל, מוקדם יותר החודש הכריזה חברת דאמאכ נכסים על מגוון של פנטהאוזים ויחידות יוקרה בשלושה מהפרויקטים הבולטים ביותר שלה בדובאי. בנוסף, חברת "אעמאר", חברת פיתוח הנדל"ן הגדולה ביותר בדובאי, הודיעה לפני כשבועיים על עסקת ענק לרכישת "דובאי קריק הרבור" בעסקה ששווייה מוערך ב־7.5 מיליארד דולר. מדובר באחד מפרויקטי המגורים והמסחר המפורסמים ביותר בדובאי.

הביקושים האדירים לנדל"ן בדובאי לא מתרחשים בחלל ריק. כלכלת דובאי רושמת שיעורי התאוששות מרשימים לאחר שנגיף הקורונה הכה בה קשות. כלכלת האמירות צמחה ב־6.2% בשנת 2021, על פי נתונים לא סופיים שסופקו על ידי "מרכז הסטטיסטיקה של דובאי". בשלושת החודשים הראשונים של השנה הנוכחית נמשכה מגמת ההתאוששות כשהתוצר המקומי הגולמי של דובאי גדל ב־5.9%, כך לפי נתונים רשמיים.

חוץ ממגזר הנדל"ן שמניע את הצמיחה הכלכלית בדובאי, גם מגזר התיירות תורם את חלקו. ואכן, במחצית הראשונה של השנה הנוכחית ביקרו בדובאי 7.12 מיליון תיירים זרים בהשוואה ל־2.52 מיליון תיירים שביקרו באמירות בתקופה המקבילה אשתקד, לפי נתונים עדכניים שפרסמה מחלקת הכלכלה והתיירות של האמירות. חלק ניכר מתנועת התיירות הזו הושג הודות לאירוח תערוכת אקספו דובאי שהסתיימה באפריל השנה. למרות הצמיחה, נורות אזהרה כבר מאירות ובעיקר עקב האינפלציה המהירה שהשנה אמורה להתקרב ל־6%. עיקר עליית המחירים נרשם במגזרי התיירות והנסיעות ומיוחס להאמרת מחירי תשומות האנרגיה, דבר המציב סימן שאלה לגבי סיכויי הצמיחה של מגזר זה גם בשנה הבאה.