האצת קצב ההתחדשות העירונית - הפיתרון להורדת מחירי הדירות בישראל

300 אלף יחידות דיור חדשות. זהו היעד השאפתני אותו הציבה לעצמה הממשלה החדשה במטרה למתן את מחירי הדיור המזנקים בישראל. למעשה נראה כי הממשלה הנוכחית  ויתרה על "מטרת העל" של הורדת מחירי הדיור וכעת היא שואפת למתנם בלבד. 

אבל היא לא הראשונה שמתקשה בכך. במהלך 13 השנים האחרונות ניסו כל ממשלות ישראל  להתמודד עם העלייה המואצת במחירי הדירות אך נוכח שלל סיבות לא באמת הצליחו לעשות את השינוי המיוחל. אפילו תוכנית מחיר למשתכן שנולדה בקול תרועה רמה לא הצליחה להביא באמת להטיית הכף כלפי מטה. מדוע זה קורה? בין היתר בשל התמעטותן הטבעית של עתודות קרקע פנויות במרכז הארץ, וכן בשל הבירוקרטיה המתישה שגורמת לזחילת מכרזי השיווק, ועיכובן במשך שנים של התחלות בנייה חדשות. 

והמספרים מדברים בעד עצמם. מנתונים שפרסם ארגון ה-OECD לפני מספר חודשים עלה כי משבר הדיור בישראל חמור במיוחד בהשוואה למשברים דומים במדינות אחרות בעולם. הדבר מתבטא, בין השאר, בעלייה הגבוהה במיוחד במחירי הדיור בשנים 2005-2020, בשיעור של 81% במחירי הדיור הריאליים. שיעור העלייה במחירי הדיור בישראל בשנים אלו היה השלישי בגובהו בקרב מדינות ה-OECD, אחרי קנדה וקולומביה. 

הנתונים העגומים משהו לא צריכים להרפות את ידינו, אלא להפך, להגיע למסקנה הברורה  לפיה אין זו גזירת גורל וניתן לעשות מעשה. הפיתרון המידי והיעיל ביותר להרגעת השוק ולהורדת המחירים הוא הגדלת היצע הדירות באמצעות האצת תהליכי ההתחדשות העירונית במרכז הארץ ובערי הפריפריה. 

במה דברים אמורים? בשנת 2005 אישרה הכנסת את תוכנית המתאר הארצית הידועה כתמ"א 38. בתחילה התמקדו יזמי הנדל"ן בחיזוקם ועיבויים של הבניינים הישנים תוך הוספת דירות מגורים חדשות בבניין. בהמשך התוכנית הורחבה גם למסלול הריסה ובנייה בו פונו ונהרסו הבניינים הישנים ובמקומם נבנו בנינים חדשים ומודרניים עם דירות חדשות, מקומות חנייה לרווחת הדיירים וכיו"ב. בשנים האחרונות המסלול הדומיננטי בתחום הוא מסלול הפינוי בינוי במסגרתו מבוצעת הריסה של מתחמים שלמים ובנייתם מחדש. מעבר לעובדה שהפרויקטים האלו הביאו למתיחת פנים מחודשת למרכזי הערים הוותיקות בישראל, ומעבר לעובדה שהתוכנית העלתה את רמת חייהם של דיירים וותיקים, הרי שהיא הביאה לתוצאה ברוכה נוספת: הגדלת היצע הדירות בכל מקום בו נבנו הפרויקטים החדשים.

עמית טל | צילוןם:יח"צ

עד היום נבנו אלפי יחידות דיור חדשות בישראל במסגרת פרויקטי ההתחדשות העירונית למיניהם ונראה כי האצת קצב מתן האישורים והיתרי הבנייה במסלולים אלו תוכל להביא להגדלת היצע הדירות בכל הארץ.  במידה והקצב יגדל לכדי רבבות דירות חדשות בשנה הרי שבחלוף מספר שנים יוכלו התחלות הבנייה להדביק את קצב הביקושים לדירות וכתוצאה מכך נחווה ירידת מחירים בשוק.

למען האמת מדובר בצעד מתבקש מאליו שכן בשונה מאיתור עתודות קרקע פנויות לבניה או לחילופין הפשרתן ושינוי ייעודן, בהתחדשות העירונית אין בכך כל צורך שהרי מדובר על בניינים קיימים. עם הריסת הבניין הישן מופיעה לנגד עינינו קרקע פנויה לבנייה מידית. אגב, ההתחדשות העירונית אינה צריכה להיות מנת חלקו של מרכז הארץ בלבד. מחירי הדיור הנוסקים אינם פוסחים על ערי הפריפריה, ובכל מקרה ההתחדשות העירונית בפריפריה תביא עימה לא רק להגדלת ההיצע, אלא גם לבנייתם של בתים ממוגנים מפני רעידת אדמה גדולה שכל המומחים קובעים כי התרחשותה היא רק עניין של זמן. 

לשאלה כיצד ניתן להאיץ מתן היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית, יש לנו מספר הצעות, שכולן מושתתות על הברור מאליו. הגדלת כוח האדם המטפל בבקשות, הרחבת סמכויות הותמ"ל גם למתחמים קטנים יותר, או לחילופין הקמת ועדות תכנון ייעודיות להתחדשות עירונית אשר יוקמו לצד וועדות התכנון הקיימות ואשר יתמחו אך ורק בהתחדשות עירונית. 

דבר נוסף ולא פחות חשוב הינו יציבות ורציפות התכנון העירוני לטווח הארוך (ובפרט תוכניות ממשלתיות) וכן שמירה על בהירות הדין החל (דיני המס והדין הכללי) וכל זאת על מנת להביא לוודאות ופשטות של עסקאות. יש ליישר קו באופן החלת היטלי השבחה ומיסוי מקרקעין על עסקאות התחדשות. מאחר ובשוק הנדלן התגובה על החלטה נותנת את אותותיה חודשים אם לא שנים אחרי, יש לתכנון עשורים קדימה ולא להיכנע לפופוליסטיות רגעית.

יש לשקול תמריץ חיובי/שלילי בגין החזקת מקרקעין שניתן לבנות עליהם, כמס שנתי בגין כל שנה שהמקרקעין מוחזקים בידיו של בעלים שלא פועל למימוש תוכניות הבניה החלות עליהם, לדוגמא מס בסך אחוז מסויים משווי המקרקעין עבור כל שנת החזקה החל ממועד אישור התוכניות ועד לאכלוס הפרויקט, כאשר כל מי שישלים את הבניה תוך מספר שנים מאותו מועד יהיה פטור ממס זה וכן יקבל הפחתה מסוימת במס השבח/הכנסה בגין מכירת היחידות בפרויקט. 

לסיכום, באם ממשלת ישראל החדשה רוצה להצליח במקום בו כשלו קודמותיה הרי שהכביש המהיר ביותר ליעד זה היא ההתחדשות העירונית. הדרך לשם עוברת בשני נתיבים: מרכז הארץ מחד והפריפריה מאידך. אם נתחיל במרכז הארץ, הרי שעל הממשלה לגרום לכך שוועדות התכנון המקומיות יעבדו קשה יותר ובקצב מהיר יותר משהורגלו אליו עד כה. רק הוראה מלמעלה לכיוונם של הדרגים  הביצועיים בשטח תוביל לקצב קבלת היתרי בנייה מהיר יותר וכתוצאה מכך להגדלת התחלות הבנייה. בנוגע לנתיב הפריפריה, שם המדינה תצטרך להעניק תמריצים וסבסודים כלכליים ליזמים במטרה להפוך את הבנייה במקומות אלו לאטרקטיבית יותר. 

רק פעולת צבת שכזו תביא להגדלת היצע הדירות בישראל בטווח קצר יחסית, תוך עקיפת המכשול הקשה של הפשרת קרקעות חדשות לבנייה. הפיתרון נמצא אפוא מתחת לפנס הממשלה החדשה, וכל שעליה לעשות הוא להחליט כי הולכת אחת ולתמיד להתמודד עם מצוקת הדיור הגואה ולהביא להגדלה דרמטית של היצע הדירות, במהירות וביעילות. 

מאת עמית טל, מנכ"ל ובעלים, בוני רעננה