המלחמה גרמה למשקיעים לחכות להזדמנות בשדרות. האם היא תגיע?

לפני מספר שבועות פרסמנו במרכז הנדל"ן את השינוי בנתוני החיפוש באתר מדלן במהלך חודש נובמבר האחרון. הציפייה הטבעית הייתה כי בערי העוטף - שספגו מתקפה אכזרית בשבת השחורה - נראה ירידה חדה בהתעניינות, אך בפועל סיפקו הנתונים הפתעה מרעישה: לא רק שהירידה בהתעניינות בערי העוטף הייתה מתונה ביחס לשאר חלקי הארץ - אלא גם שבשדרות הייתה ההתעניינות כמעט ברמה נורמלית.

ההנחה הייתה שאם יש כרגע עניין כה רב בעיר הדרומית, הסיבה היא כנראה משקיעים שמחפשים הזדמנויות מתוך צפי לירידת מחירים, אך משיחות שערכנו עם אנשי נדל"ן בעיר עולה כי ירידת מחירים בפועל – אין.

"שדרות היא עיר דרומית מתפתחת עם ביקושים ועם הקמה של שכונות חדשות". אומר יקי רייסנר, מנכ"ל רייסדור שבונה פרוייקט בן 100 יח"ד בשכונת הכלניות - מחציתן להשכרה. "תחשוב מה היה קורה אם זה היה בנוי עכשיו, כמה קל לקחת יישוב מהעוטף ולמקם אותו שם. תכננו להתחיל את בניית הפרויקט ב-8 באוקטובר ועכשיו אנחנו חוזרים. הביקושים בשדרות יציבים, ובשנים האחרונות עולים. כמובן שבמלחמה הייתה עצירה מוחלטת, אבל מהר מאוד אנשים מזהים את הפרויקטים בשדרות, אופקים ונתיבות כדבר הבא. הם מאמינים שיהיה שם בום, והשאלה היא רק אם זה יקרה עוד שלושה חודשים או עוד שנה ושלושה חודשים".

על פי נתוני אתר מדלן, מאז פרוץ המלחמה ועד השבוע, חלה ירידה בשיעור של 2% בלבד במחיר המבוקש לדירות בשדרות. יזמים הפועלים בעיר סבורים אף הם כי מי שמצפה לירידת מחירים משמעותית בעקבות המצב - צפוי להתאכזב. "יש לפחות 30% עלייה במתעניינים מאשר לפני המלחמה, והעלייה היא בעיקר מצד משקיעים", מספר רייסנר. "הם אומרים 'בוא נראה אם בגלל המלחמה המחירים ירדו', אבל המחירים לא יורדים, הם סטנדרטיים. בשונה מאזור המרכז, שם הפרויקטים מכבידים על יזמים בגלל עלויות המימון והקרקע, בפריפריה מחירי הקרקע נמוכים".

"העיר הכי קרובה לתל אביב שיש לה הטבות מס"

ערב המלחמה היו אלה ערי העוטף - ובהן שדרות, אשקלון ונתיבות - שהובילו את טבלאות מכירת הדירות חדשות. לפי נתוני הלמ"ס, בין החודשים יוני לאוגוסט 2023 נרכשו בעיר 598 דירות חדשות - הנתון השני בגובהו במדינה אחרי אשקלון, בה נמכרו 611 דירות. לפי נתוני מדלן עמדו המחירים בעיר על כמעט 13 אלף שקל למ"ר. יחד עם זאת, המלחמה שינתה את התמונה בכל הקשור לכמות העסקאות. על פי אתר רשות המיסים, מפרוץ המלחמה בוצעו עסקאות ספורות בעיר, המשקפות רמת מחיר ממוצעת של כ-1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

לשאלה מדוע על רקע הכמות האפסית של העסקאות בעיר המחירים אינם יורדים, משיב רייסנר: "המחירים לא ירדו כי אנחנו יזמים, ולא סוחרי ביטקוין. אנחנו רואים לטווח ארוך, לא לטווח הקצר. יש פה קטע מעניין, מכרתי החודש 40 דירות בכל הארץ, לא מכרנו ככה בחודש שלפני המלחמה. כשאני שומע בחדשות שהלמ"ס מוצא שיש ירידת מחירים, זה כי הם בפיגור של שלושה חודשים. אתם לא קוראים את מה שקורה רגע".

גם מיקי ברגר, סמנכ"ל ליווי פיננסי בחברת המימון רובי קפיטל, שסגרה לפני כחודש את עסקת המימון הראשונה שלה בעיר, מרגיש שזו המגמה: "ממה שאנחנו מרגישים שדרות הייתה אחד מהשווקים הכי חמים לפני המלחמה, והיא ספגה נזק משמעותי. גם בגלל תחושת הביטחון, וגם נזק פיזי, אבל העיר לא ספגה ירידות מחירים גדולות".

"ברור שהיו ירידות בהיקפים, יש עסקאות בודדות. יש מתווכים שמספרים על התעניינות, גם של דיירים וגם של משקיעים. מרגישים שיש התעניינות גבוהה. אנשים מבינים שלמרות הזוועות של השבת השחורה, המצב היום דה פקטו יותר טוב ביטחונית. מבחינה זו שדרות היא חבית נפץ שכבר התפוצצה. אנשים מבינים שזה מקום מעניין להשקיע בו, ושהמדינה עצמה מחויבת להשקעות מטורפות, גם כדי לשקם את התשתיות וגם למענקים בדרום. שדרות היא העיר הכי קרובה לתל אביב שיש לה הטבות מס".

איך אפשר להסביר את היקפי ההתעניינות בעיר דווקא עכשיו?

"מדהים לראות כמה מהר חוזרים בישראל לשגרה, אחרי הזוועות. עשינו סקרי שוק גדולים, ויש התעוררות בעניין בעיר. זו עיר עם נגישות גבוהה, עם רכבת, אנשים שמגיעים מאשדוד או אשקלון יכולים לשפר בה דיור, והמדינה כאמור הולכת להשקיע".

לדבריו, אם תהיה ירידת מחירים, היא תהיה בדירות הרגילות, ולא בבתים פרטיים או בדירות מיוחדות שמרכזים את עיקר ההתעניינות בשדרות: "חלק גדול מהביקושים המעניינים בשדרות הם לדירות מיוחדות כמו פנטהאוזים או קוטג'ים, ושם לא צפוי שינוי גדול. אבל יש גם דירות של מחיר למשתכן שיוצאות עכשיו מהקפאה, וייתכן ששם, בגלל ההיצע הגדול, תהיה ירידה קטנה במחיר. יש עוד שכונה חדשה לגמרי שמקודמת כיום, שכונת הבוסתנים עם מעל 1,500 יחידות דיור, של דירות סטנדרטיות, חלקן של מחיר למשתכן, וגם בה עשוי להיות עודף היצע שיוריד קצת את המחירים. יש לא מעט משקיעים, משפרי דיור, הגירה לבתים יותר גדולים מערים גדולות בדרום וגם מהמרכז. אנחנו עדיין לא בשלב של שיווי משקל מלא, וגם עדיין אין התרסקות. אין ירידת מחיר ולא לחץ".

"אנשים מרגישים יותר בטוחים בגבוה"

גם אופיר פישר, מנכ"ל מצודות קידום פרויקטים בנגב ובגליל, הצליח למכור בזמן המלחמה. מטרתה של החברה, שנמצאת בבעלות עמותה, היא להוביל קונספט שונה עם מענה לקהילה, עם פרויקטים שפחות כדאיים ליזמים, למשל בהתחדשות עירונית באזורים אלו. הפרויקט בשדרות שכונת חיים הוא פרויקט הדגל של החברה, בו יש 150 דירות ומתוכננות 258 יחידות דיור. מתוכן 78 דירות להשכרה ארוכת טווח, ב-100 מ"ר לדירה במקום 160 מ"ר. כמו כן, מתוכננים אלפי מטרים רבועים של מתחמי קהילה, תעסוקה ומסחר, כולל פעוטון ומרכז קהילתי, בית קפה שכונתי ועוד.

הפרויקט התחיל להיבנות על ידי תדהר שלושה חודשים לפני המלחמה ואז גם החל השיווק. כעת הוא בהקפאה עד שיתקבל אישור ביטחוני. בזמן המלחמה החברה גם השתתפה ביריד הדירות הווירטואלי של חברת במבי ובאירוע און ליין שבו הציגה את הפרויקט לרוכשים פוטנציאליים מהארץ ומחו"ל. בעקבות היריד הביקושים עלו ובוצעו מספר הרשמות.

''אנשים מבינים ששכונות קהילתיות הן העתיד''. הדמיה של הפרויקט של מצודות בשדרות | הדמיה: הדמיות אופק שדרות

"לפני המלחמה מכרנו 8 דירות, ובעצם כשהמלחמה התחילה היינו בהליך החתמה של 20 חוזים, ואז המלחמה התחילה. חלק מהאנשים התחרטו, חלק מאוד גדול ממשיכים וגם הגיעו חדשים, ובשבועיים האחרונים החתמנו 10 חוזים. אצלנו יש גם חזרה להתעניינות, אנשים מגיעים בגלל האלמנט והמבנה של השכונה שהוא מאוד קהילתי. אחרי ה-7 באוקטובר ואחרי הקורונה אנשים מבינים ששכונות קהילתיות הן העתיד ובשביל זה צריך להקים תשתיות תומכות. לשכונה מבוססת קהילה יש חוסן נפשי, אנשים עוזרים אחד לשני".

"יש אנשים משדרות שעברו משכונה רגילה לשכונה שלנו, שניים מהם החליטו לעבור מבית פרטי לדירה, כי מרגישים יותר בטוח בגובה, ויש גם ממבשרת וירושלים. שמרנו על אותם מחירים, שיפרנו תנאים, מבחינת הצמדה למדד והלוואת קבלן וכדומה. בגלל האופי של השכונה מוטמעים מרחבים שאמורים לשרת את הקהילה בשעת חירום, בין אם זה מזון ומים, מקום לכיתת הכוננות. חלק מהחזון הקהילתי הוא שתהיה כמות מתנדבים מתוך השכונה, שהמטרה שלה לנהל את הקהילה במצבי חירום".

לא כולם אופטימיים

יזם נוסף עמו שוחחנו אשר פועל בעיר דווקא פחות אופטימי: "אין עסקאות. עכשיו תושבי שדרות מפונים ואין מתחילת המלחמה כלום. יכולים להתעניין ולשאול, אבל זה פחות מעניין אם האדם לא סוגר. אנשים חשבו שהמחירים נפלו מ-1.45 מיליון ל-1.1 מיליון. אבל אלו קרקעות מהמנהל".

"המדינה צריכה לצאת בהצהרה למענק של מי שקונה בשדרות בסך 60-80 אלף שקל, גם לקונים מבחוץ, לא רק לתושבי שדרות. העיר בסוף היא טובה, והיא צריכה לחזור למסלול. לדעתי זה יקרה בסביבות פסח או אחרי פסח. אני לא חושב שהמחירים ירדו משמעותית. לפני המלחמה שדרות מכרה יותר טוב מנתיבות ואופקים מבחינת מחירים. בזמן המלחמה לא יקנו מחוץ לשדרות, רק תושבי פנים, אלא אם יבוא משקיע וייקח כמה דירות".

נכתב בידי מערכת מרכז הנדל"ן