ענף הנדל"ן עובר מחגיגת אשראי לגל הסדרי חוב

ענף הנדל"ן נחשב לאורך השנים למוקד סיכון מרכזי בתיק האשראי של הבנקים. זהו ענף שמתאפיין בפעילות במינוף גבוה, והוא מהווה חלק מהותי מתיק האשראי של הבנקים. למעשה, אם נוסיף את פעילות המשכנתאות, הרי שמדובר בחשיפה של יותר ממחצית מתיק האשראי של המערכת הבנקאית (קרוב ל־800 מיליארד שקל). אלא שאם הפעם אם המצב בשוק יסלים למשבר ולנפילת חברות, הסיכון עלול להיות גבוה במיוחד.

בחסות הריבית האפסית ששררה במשק פרח ענף הנדל"ן בעשור האחרון. מחירי הדיור הלכו ועלו גם כי היו ביקושים אמיתיים, וגם כי הריבית האפסית היוותה כר נוח למימון הפעילות. הצמיחה הזו התבטאה היטב גם בצמיחת פעילות האשראי בבנקים למגזר הנדל"ן, כאשר הצמיחה הייתה גבוהה גם במונחים בינלאומיים. מנתונים שפרסם בעבר בנק ישראל עולה בשנים 2017–2021 צמח האשראי לנדל"ן בבנקים בישראל ב־30%, בעוד בארה"ב הוא צמח באחוזים בודדים ובגרמניה הוא אפילו ירד, בעיקר בשל השפעות משבר הקורונה.

התנופה בפעילות התבטאה ביתר שאת לאחר משבר הקורונה - מחירי הנדל"ן עלו בשיעור שנתי דו ספרתי, ולוו בחגיגת אשראי בבנקים. תוך שנתיים צמח האשראי בבנקים בענף הנדל"ן ביותר מ־50% ל־262 מיליארד שקל (נתוני סוף 2022).

לא רק שהאשראי לנדל"ן עלה בחדות, אלא גם רמת הסיכון בהלוואות שניתנו. עלייה זו חלה על רקע התגברות התחרות בין הבנקים ומול השוק החוץ בנקאי, והיא התבטאה בין היתר בהקלות בתנאי החיתום ובירידה במרווח האשראי.

כך למשל, אם בעבר יחס המינוף המקובל היה עד 75% (כלומר היזם מביא הון עצמי של 25% לפרויקט), החל משנת 2020 הוא עלה גם עד ל־85%–90%, והיו אף מקרים של כמעט 100%. בבנק ישראל היו מוטרדים מהעלייה ברמת הסיכון, החליטו להתערב ולהגביל דה־פקטו את היקף המינוף לרכישת קרקעות שהבנקים יכולים לממן. המגבלה נכנסה לתוקף במרץ אשתקד. אמנם זה אירע לפני שהריבית התחילה לעלות, אבל כבר אחרי שמיליארדים רבים של שקלים ניתנו כאשראי בסיכון גבוה.

ואז החל תהליך עליית הריבית, שהיווה את המכה הראשונה והמהותית ביותר לחברות הנדל"ן. עליית הריבית פגעה ביזמים ובקבלנים בשתי דרכים: היא הקפיצה את הוצאות המימון שלהם, מה שפגע להם ברווחיות, והיא פגעה בביקושים לדירות, כאשר נתוני העסקאות והמשכנתאות העידו בשנה האחרונה על ירידה משמעותית בפעילות.

הפגיעה אינה אחידה: לחברות נדל"ן גדולות, ברמת מינוף סבירה, היא מכה שאפשר להכיל. חברות אלה גם צברו רווחים נאים בתקופת הגאות, שיסייעו להם לצלוח את התקופה. אולם עבור יזמים וקבלנים שמינפו עצמם לדעת בשנות הגאות, זו מכה דרמטית. עליית הריבית מ־0.1% ל־4.75% מגדילה להם משמעותית את הוצאות המימון, ואפילו יכולה להעביר אותם להפסד.

דוגמה בולטת לכך בימים אלה היא חנן מור, שנטלה על עצמה מינוף גבוה, ושסך היקף החובות שלה עומד על 2.9 מיליארד שקל. החברה נמצאת כיום בהליך של הסדר חוב שכבר עבר לערכאה משפטית, היא אולי הראשונה בגל הנוכחי של הסדרי החוב, אך ככל הנראה לא תהיה האחרונה.

ואם כל זה לא מספיק הגיעה המלחמה, שנתנה מכה נוספת, ולחלק מהחברות זו עלולה להיות כמה אחת יותר מדי. המלחמה כמובן העבירה רוכשים רבים לשבת על הגדר (בין אם יצאו ממילואים, תכננו לקנות דירה באזורי המלחמה או סתם מתוך חשש לבצע פעולות בתקופה של אי וודאות). בנוסף לכך היא הוסיפה אספקט חדש למשבר: כוח אדם. בעקבות המלחמה הוטל סגר על השטחים, ובנוסף עובדים זרים רבים החליטו לעזוב את ישראל, מה ששיתק אתרי בנייה רבים.

מצוקת כוח האדם יוצרת כמובן עיכוב בביצוע הפרויקטים, אולם היא גם צפויה להביא להתייקרות בהוצאות כוח אדם. עלות עובד זר נחשבת לגבוהה יותר לעומת עובד פלסטיני. בנוסף הערכות הן שגם עלות זו תתייקר בשל המחסור בהיצע העובדים. המשמעות היא התייקרות נוספת בעלויות של קבלנים ויזמים מעבר להתייקרות עלויות המימון עימם הם מתמודדים בשנה וחצי האחרונות. התוצאה של שלל האירועים הללו היא חשש מהיווצרות של משבר בענף הנדל"ן, שיביא לנפילתן של חברות.

בינתיים הבנקים נערכים לתרחיש של נפילת חברות, מה שייאלץ אותם למחוק חלק מהחוב. הסעיף שמבטא זאת היטב הוא ההפרשות להפסדי אשראי. הבנק ביצעו הפרשות להפסדי אשראי בתחום הנדל"ן בהיקף של 1.7 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 (מחצית מההפרשות התבצעו ברבעון השלישי בעקבות המלחמה), וזאת לעומת הפרשות של 211 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. נציין כי עיקר ההפרשה היא מסוג הפרשה קבוצתית, כלומר כהכנה לתרחיש של הלוואות שייקלעו לקשיים. כרגע מציינים בבנקים שהוא עוד טרם ראו בפועל קשיים בהיקפים מהותיים.

הבנקים הם גורם משמעותי במימון שוק הנדל"ן, אך לא היחיד. חברות נדל"ן רבות מגייסות חוב בשוק ההון, והיקף האג"ח בענף זה עומד על מעל ל־100 מיליארד שקל. חלק מהאג"ח של החברות כבר נסחרות בתשואה גבוהה של 9% ומעלה, מה שעלול להקשות עליהן במיחזור החוב, ולגרור אותן לסחרור פיננסי.

הסיטואציה הזו לא נעלמה מעיניה של רשות ניירות ערך, המפקחת על שוק האג"ח. אתמול נחשף ב"כלכליסט" כי רשות ני"ע מגבשת מתווה שיאפשר ביצוע של דחיית תשלומים לתקופה של עד שנה בהסכמת בעלי האג"ח וללא צורך באישור בית משפט. עיקר החברות שהמתווה הזה הוא רלוונטי להן נמצאות בענף הנדל"ן. זה כמובן לא יפתור או ימנע גל של הסדרי חוב, אבל ישנן חברות שהפתרון הזמני הזה יוכל לחסוך מהן הליכה להסדר חוב.

בנוסף לשוק ההון, התפתח ענף האשראי החוץ בנקאי. חברות וקרנות רבות הוקמו כפטריות אחרי הגשם, והעניקו מימון לפרויקטים בתחום הנדל"ן. לרוב רמת הסיכון במימון שהן נתנו גבוה יותר לעומת הבנקים, כך שהן ניצבות בקו ראשון לחטוף הפסדים מנפילת חברות, וחלק מאותן חברות וקרנות פשוט לא ישרדו את גל ההלוואות שייקלעו לקשיים. כך שהחגיגה בתחום האשראי לנדל"ן צפויה גם לסיים את הפריחה בענף זה. באשר למצב היום בשוק, בענף הפיננסים מציינים כי חגיגת האשראי הסתיימה, וכי ישנה חזרה לתנאים המסורתיים במתן אשראי.

גורמים בענף מציינים כי יש שני פקטורים מרכזיים שבבנקים ובגופים החוץ בנקאיים שמים עליהם דגש: הניסיון של היזם ורמת המינוף. כיום קשה עד בלתי אפשרי לקבל מימון ברמת מינוף של 80% ומעלה, כפי שהיה מקובל רק לפני פחות משנתיים. בנוסף, נותני האשראי בודקים היטב את הניסיון של החברה או היזם, ומי שאינו מוכיח יכולות, ביצועים ואיתנות מסורב.

עוד מציינים גורמים בשוק ההון כי גם המוסדיים הפכו לבררנים יותר: "המוסדיים הידקו מאד את החגורות עוד לפני המלחמה, וכעת ביתר שאת. הדבר מתבטא במתן אשראי, אבל גם בפעילויות אחרות כמו מתן ערבויות", אומר גורם בכיר בשוק. עוד הוא מוסיף: "אם לפני שנה נלחמו על כל יזם שרצה כסף, היום המצב הפוך. השוק הרבה יותר סלקטיבי, ויש הרבה יותר מחפשי מימון מכאלה שמוכנים לתת אותו".

אז האם אנחנו עומדים בפני מחנק אשראי וגל של פשיטות רגל? זה התרחיש הפסימי, שעלול לקרות אם המלחמה תימשך זמן רב או תתרחב חלילה לזירות נוספות. בתרחיש הסביר יותר של מלחמה שנמשכת בעצימות הנוכחית, והאטה בכלכלה בשנה הבאה, סביר שנראה את שוק הנדל"ן הולך ומצמטצם, חברות קטנות וממונפות מגיעות להסדרי חוב, ובסופו נמצא את השוק בעיקר עם שחקנים חזקים הן בצד הלווים, אך גם בצד המלווים.