התחדשות עירונית קבוצת גבאי | צילום: יח"צ
אלי גבאי: מבט ותחזית על עתיד ההתחדשות העירונית בישראל, קשיים והבטחות
מדינת ישראל כבר בת 75, ואינה עוד מדינה צעירה עם תשתיות חדשות בלבד, כיום ישנו צורך בהתחדשות עירונית על מנת לקדם את המרחב העירוני לסטנדרטים של המאה ה-21. קבוצת גבאי, מתכוננת לעתיד לבוא וחולקת את מסקנותיה לגבי עתיד ההתחדשות העירונית. אלי גבאי, בעלים וסמנכ"ל הפיתוח העסקי, אומר כי: "עתיד הדיור בישראל תלוי בבנייה עירונית נכונה בתוכניות מקיפות, ששמות את איכות חייו של הדייר במרכז".
כל מי שמביט סביב על פני המרחב העירוני בישראל, לא יכול להתעלם מכמות הבנייה וההתחדשות העירונית המתרחשת כמעט בכל רחוב. גם הנתונים תומכים בכך, כאשר על פי הדוח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2022 ניתנו כ-28,630 היתרי בנייה ליחידות דיור במיזמי התחדשות עירונית. מדובר, על פי הדוח בעלייה בשיעור של כ-70% בכמות האישורים להתחדשות עירונית לעומת 2021.
הדוח מציין כי מדובר ב-31% אחוזים מכלל אישורי הבנייה אשר ניתנו בשנת 2022, ומהווה אינדיקציה לחשיבות ההתחדשות העירונית לפתרון מצוקת הדיור בישראל. לפי אלי גבאי, בעלים וסמנכ"ל הפיתוח העסקי של קבוצת גבאי, שמבצעת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בישראל, ישנם עדיין אתגרים כדי להגיע למצב אופטימלי: "הרבה מההתחדשות העירונית, היא בנייה נקודתית, שלא נמצאת כחלק מתכנון מקיף של העיר. לשוק הדיור בישראל מתווספים בשנה בין 40-50 אלף דירות בממוצע בשנה, בעוד כדי לעמוד בגידול האוכלוסייה, אנו זקוקים לכ-90 אלף דירות בשנה".
חשיבות ההתחדשות העירונית כיום
התחדשות עירונית הוא תהליך קידום התשתית והבנייה בעיר, בדמות ביצוע תמ"א 38, או לחילופין פינוי בינוי של מתחם שלם או אף רחוב, תוך דגש בתהליך הבנייה על מבט כולל של העיר והמרחב האורבני. אלי גבאי מוסיף על כי "שירותים במרחק הליכה מהבית, וגישה לכל מרכזי הסחר והתעסוקה בעזרת תחבורה ציבורית מהירה ורציפה היא עמוד תווך בהתחדשות עירונית, שכבר היום אנחנו מתכננים בקבוצת גבאי על פיו, וצריך להיות נחלת כל תכנון עירוני עתידי בישראל".
ההסבר של קבוצת גבאי על התחדשות עירונית אינה רק דרך לשפר לתושבים את הדיור האישי שלהם. "התחדשות עירונית הופכת בשנים האחרונות מבחירה אופציונאלית, אל צו השעה ממש". אומר אלי גבאי, "ערים רבות בישראל, ובמיוחד הוותיקות מביניהן, סובלות מתשתיות מיושנות ומחייבות התחדשות עירונית. בניינים רבים באותן ערים הם כאלו שעבר זמנם, ונבנו בצורה שאינה מותאמת לצרכי התושבים מבחינת איכות וכמות הדירות הנדרשות של ההווה ולבטח של העתיד".
מחשבה חדשה על התחדשות עירונית ובנייה
חלק נכבד מההתחדשות העירונית בישראל מושתתת ונסמכת על הקמת פרויקטים לאומיים גדולים, כמו הרכבת הקלה והמטרו בגוש דן, כמו הקו האדום של הרכבת הקלה, שאמור להתחיל לפעול בקרוב, ותוכנית המטרו הנמצאת בשלבי תכנון. קבוצת גבאי מכוונת לבנייה שמחוברת לעורקי התחבורה ואיננה ב"שכונת בלון" המחייבת שימוש ברכב פרטי.
עו"ד מיה גבאי טובול – מנכ"לית קבוצת גבאי מסבירה כי: " תחבורה ציבורית רבת נפח, יעילה, מהירה, הנמצאת מתחת לפני הקרקע היא חובה בכל מטרופולין גדול בישראל על מנת לשנע את האנשים בצורה נוחה וירוקה, ולמנוע פקקים החונקים את המרחב האורבני".
בהקשר על היקף השימוש ברכב פרטי, מוסיפה מיה גבאי טובול לא רק מספר הדירות משחק פה תפקיד. "צריך ליצור מרחב עירוני שמאפשר לאנשים לא להסתמך על הרכב הפרטי, על מנת לצמצם פקקים וגם זיהום אוויר". עוד היא אומרת: "צריך לחזור לקונספט של עירוב שימושים ויצירת מרחב עירוני שוקק, בו אנשים רוצים לשהות ולבלות. צריך לתכנן את בנייני העתיד וכלל המארג העירוני בהתאם להתחממות הגלובלית, וזה כולל אספקטים כמו הצללה, גישה מהירה לשירותים ומסחר ותעסוקה קרובים, והכוונה של תנועת רכבים אל מתחת לאדמה".
תכנון בניה עתידית ועתידנית
קבוצת גבאי קיימת כבר כ-40 שנה. אחת מהחברות הוותיקות בתחום בארץ, ומתוך נקודת המבט של חברה וותיקה המתכננת ובונה כבר עשורים רבים, מסתכלת רבות על העתיד, גם בטווח הארוך ומנסה לצפות את מגמות הדיור והבנייה בישראל בעשורים הבאים.
"העתיד של ההתחדשות העירונית בישראל יהווה מהפכה באיכות החיים של הישראלים" אומרת אורית גבאי טירר, סמנכ"לית שיווק ומכירות של קבוצת גבאי. "בישראל, תחום התכנון המדיני והעירוני חסרה יד מכוונת לרוב. לא חושבים מה יהיה בעוד 30-40 שנה ובטח שגם לא מעבר. התכנון העירוני למאה ה-21 צריך להתמודד עם הרבה אתגרים, אך הפתרון שלהם יהווה שיפור ניכר באיכות ובתמורה שהדיירים יקבלו".
פתרון נוסף שמוזכר כאשר מדברים על צורך בעוד דירות במרכזי ערים היא בנייה לגובה, כאשר על כל מטר רבוע של שטח עירוני יוכלו לחיות יותר אנשים. "בנייה לגובה היא הכרח, והיא הופכת לכדאית יותר ויותר עם כניסת טכנולוגיות חדשות לעולם הבניה", אומרת אורית גבאי טירר: "בעזרת הטמעה של טכנולוגיות חדשה בבנייה, שיעזרו גם עם בעיית כוח האדם, וגם יהפכו את הבנייה למהירה יותר, בטוחה יותר ואיכותית יותר".
הסרה של חסמים בירוקרטיים
אחד הגורמים המעכבים כיום את השיווק ובנייה של דירות חדשות וגם של פרויקטים של התחדשות עירונית הוא עיכובים בירוקרטיים שונים. אצל קבלנים ויזמים רבים קיים חוסר שביעות רצון על דרך הארוכה בין הגשת התוכנית, לאישורה. הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות עירונית בקבוצת גבאי מסביר: "בעיה נוספת של ההתחדשות העירונית במדינת ישראל היא חוסר בקביעת זמנים לתהליכים. הסחבת כיום נובעת מחוסר ביקורת על התהליכים ברשויות המקומיות, אין מסגרות זמן בהן רשויות צריכות לתת תשובה".
קבוצת גבאי ערים לנושא זה, "המדינה לא מגבילה בזמן את התהליכים לאישור בנייה והתחדשות עירונית, וכתוצאה מכך הרבה פרויקטים מתעכבים לחינם בשל אוזלת יד". אומר הראל פרץ, אשר עד היום הוביל פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקפים של 12,000 יח"ד דיור. " ישנן יותר מדי רשויות מקומיות המסבכות את קבלת האישורים והתכנון המקיף של מרחבים עירוניים. היטלי ההשבחה הן גם גורם המעכב ובעייתי, שמעכב התחדשות עירונית. המדינה תצטרך להחליף אותן באגרות קבועות וברורות שיעזרו לדעת מראש את עלות הבנייה והפיתוח של כל פרויקט".
על פי קבוצת גבאי, חלק מהפתרון לסחבת בירוקרטית היא איחוד רשויות. "המדינה רוויה ברשויות מקומיות על שטחים שבמדינות מפותחות יותר קטנים משכונה". אומר רועי פפר, מנהל השיווק והמכירות של קבוצת גבאי: "צריך לאחד וליצור מחוזות ומטרופולינים שינהלו את משאבי הקרקע ויתמודדו עם תוכניות תשתית בצורה יותר יעילה ומתוך הסתכלות כוללת ורחבה על האזור, מאשר כל עירייה שעושה את הישר בעיניה בהקשר לתכנון. מה שמעכב פרויקטים וגורם לחוסר ודאות אצל הקבלנים והרוכשים הפוטנציאליים".
לראות את האדם
אך לא כל האחריות להתחדשות העירונית מונחת על כתפי העירויות והמדינה, בשביל לחדש את ערי ישראל ישנו צורך של האנשים לקבל ברצון את תוכניות הבנייה, שיוצרות מטרד זמני ברחוב ובעיר בו הן קורות. חוק ההסדרים החדש, שנועד להקל את התנאים לאישור של דיירים, על ידי הורדת הצורך בהסכמה לתוכנית התחדשות עירונית של כ-80% אחוז מהדיירים, לכ-66% אחוז. בנוסף הונחו הנחיות שמסדירות ומגדילות את הפיצוי ועזרה הניתנת לדיירים מבוגרים בעת תהליך הפינוי לקראת ההתחדשות העירונית.
רועי פפר מוסיף על הנושא: " התחדשות עירונית היא מהלך שטוב לדיירים ולאוכלוסייה, אבל יש צורך בהתנהלות אדיבה, שקופה ויעילה מול הדיירים. ישנם הרבה אנשים שחושבים שפינוי בינוי או תמ"א 38 זה עונש ואין בהן צורך. לכן צריך לעשות את כל תהליכי הקידום של המרחב האורבני בשיתוף ותוך הסברה לתושבים ולא להנחית מלמעלה תוכניות שיעוררו התנגדות וייתקעו בשל מחאה ציבורית. צריך לראות את הדיירים בכל תהליך כאנשים, ואפילו משפחה".
קבוצת גבאי מבינה דבר או שניים ביחסים עם דיירים ומשפחתיות. קבוצת גבאי, שהוקמה על ידי שמשון גבאי, מנוהלת כיום על ידי ילדיו שהמשיכו את מפעל חייו ורצון לשמר את האופי המשפחתי של החברה. החברה בנתה כבר כ-5,000 דירות בישראל שכבר אוכלסו. 1,500 יחידות דיור בשלבי ביצוע, וכ-17 אלף דירות בשלבי תכנון מתקדמים אשר מצויות בפרויקטים בכל הארץ.
.
"עתיד הדיור בישראל תלוי בבנייה עירונית נכונה בתוכניות מקיפות, ששמות את איכות חייו של הדייר במרכז" אומר אלי גבאי לסיכום. " אמנם ישנם אתגרים, שחלקם נראים מאוד מאיימים, אבל התמודדנו עם מצבים פשוטים לא פחות, ואנחנו סבורים כי נצליח להתגבר על הבעיות בתחום הבנייה, ומצפה לנו עתיד מוצלח ופורה במדינה, עם מרחבים אורבניים שיהוו קנאה בכל העולם ויאפשרו לאזרחי מדינת ישראל איכות חיים גבוהה ונוחות.
בשיתוף קבוצת גבאי , אלי גבאי, אורית גבאי טירר, מיה גבאי טובול, הראל פרץ ורועי פפר.