דירת מגורים? בני זוג חויבו במס גבוה על בית שרכשו

בני זוג שרכשו מגרש ובו בית ישן טענו כי רכשו אותו למגורים ולכן צריכים לשלם עליו מס רכישה לדירה יחידה. אלא שלאחר שכבר אושר להם את המס הנמוך, גילתה רשות המסים שבני הזוג מעולם לא התכוונו להתגורר בבית, והעלתה להם את חבות המס. שופט מחוזי קיבל את עמדת רשות המסים.

בני הזוג רכשו ב־2019 תמורת 5 מיליון שקל קרקע במועצה המקומית אזור בשטח של כ־800 מ"ר ובה בית מגורים ישן. בהצהרה ובשומה שהם הגישו לרשות המסים הנכס סווג כדירת מגורים, והם התחייבו למכור את דירתם באזור בתוך 18 חודשים כדי שישלמו מס עבור דירה יחידה. לאחר הרכישה בני הזוג שילמו מס רכישה בגובה של 8%, סכום של 400 אלף שקל, ולאחר שמכרו את דירתם הראשונה, הגישו בני הזוג בקשה לתיקון השומה. מנהל מיסוי מקרקעין מרכז קיבל את בקשתם והעמיד את גובה המס על כ־162 אלף שקל, לפי חישוב של דירה יחידה.

אלא שבסמוך לרכישת הקרקע הגישו הרוכשים בקשה לאישור הריסת הבית וחלוקת המגרש. לאחר קבלת האישור הם פעלו למכור חלק מהקרקע (ללא הזכויות בבית), להרוס את הבית הקיים על השטח ולבנות במקומו בית חדש. בעקבות זאת בחן מנהל המיסוי את הדברים פעם נוספת והודיע לבני הזוג כי אין לראותם כמי שרכשו "דירת מגורים", כמשמעה בחוק, אלא קרקע, ובהתאם לכך קבע כי עליהם לשלם מס רכישה בגובה 250 אלף שקל, המשקף 5% משווי הזכות. על החלטה זאת הגישו בני הזוג ערר.

בערר טענו בני הזוג כי כוונתם היתה לרכוש את הנכס לצורך מגורים, ובתקופת הביניים אף השכירו את הבית לטובת מגורים. לטענתם, לאחר סיום תקופת השכירות תכננו לבצע בבית שיפוץ יסודי שלאחריו הם יתגוררו בבית בעצמם. משנוכחו כי עלות השיפוץ גבוהה, החליטו כי מבחינה כלכלית יהיה נכון יותר לחלק את המגרש לשתי חלקות, למכור אחת מהן ולבנות בית על החלקה שבבעלותם. החלטתם התקבלה לאחר יום הרכישה, שהוא המועד הקובע לטענתם. בני הזוג טענו כי אין להחיל מסי רכישה שונים על אדם שקונה בית, הורס אותו ובונה חדש תחתיו ועל אדם שקונה בית, הורס את המעטפת החיצונית שלו ומשפץ אותו לצרכיו, שכן מבחינה מהותית המצבים זהים.

מנגד, טען מינהל מיסוי מקרקעין מרכז, באמצעות עו"ד אדם טהרני מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), כי יש לבחון את כוונתם של הרוכשים לפי מה שאירע בפועל, כלומר לבחון את פעולותיהם לאחר רכישת הקרקע, אשר מלמדות כי הם ביקשו למכור חלק מהמגרש תוך הריסת הבית הישן ובניית בית מגורים אחר במקומו.

שופט בית המשפט המחוזי לוד, אבי גורמן, יו"ר ועדת הערר, קיבל את עמדת רשות המסים וקבע כי פעולותיהם של הרוכשים מלמדות על מטרתם בעת הרכישה. בין היתר ציין את מפת המדידה שהוזמנה על ידי הרוכשים מספר חודשים לאחר הרכישה, שהציגה את השטח מחולק לשתי חלקות. בנוסף קבע כי הגשת הבקשה להיתר הריסה, מכירת הזכויות בחלק מהמגרש ובקשת היתר בנייה לחלקה שנותרה ברשותם מלמדות על הכוונה הברורה להרוס את הבית, שהתגבשה כבר בשלב סמוך לרכישה. טענתם של בני הזוג כי רק לאחר הרכישה גילו שאין היתכנות כלכלית לשיפוץ הבית נדחתה על ידי השופט גורמן, שהניח שלא רכשו קרקע בשווי 5 מיליון שקל בלי לבדוק מראש מה ניתן לעשות בה. בנוסף לכך הרוכשים לא הביאו ראיות המעידות על קיומה של תוכנית שיפוץ.