בניית 41 אלף דירות שאושרו כבר לפני 4 שנים טרם החלה

ועדת־העל הממשלתית ותמ"ל נוסדה ב־2014 במטרה להאיץ את תכנון הבנייה למגורים. היא אכן יצרה מהפכה בקצב אישור התוכניות, אולם הממשלה מתקשה לממש אותן וחלק מהתוכניות נותרו על המדף. בשבוע הקרוב 12 תוכניות לבניית 41 אלף דירות שאושרו בותמ"ל בשנים 2018-2016 יעלו לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה משום שהביצוע שלהן מדשדש או בכלל לא החל. הדיון הזה הוא דוגמה נוספת לכך שמשבר הדיור אינו בעולם התכנון אלא בעולם הביצוע, ונובע מקשיים של הממשלה להוציא לפועל את התוכניות.

על פי חוק הותמ"ל, ביצוע של תוכנית צריך להתחיל בתוך 4 שנים מיום אישורה: בתוך 4 שנים הממשלה צריכה לבצע לפחות 25% מעבודות התשתית והפיתוח. האינדיקציה להערכת שיעור ההתקדמות היא היקף התקציב שהושקע בפרויקט ביחס לעלות המשוערת שלו.

כרגע יש 40 תוכניות שחלפו ארבע שנים ממועד אישורן. 12 מהתוכניות שיוצגו בדיון לא עומדות ברף הנדרש, כך שהממשלה לא הצליחה לבצע 30% מהתוכניות שאושרו בוועדה שהיא עצמה הקימה להאצת הבנייה.

החוק קובע כי תוכנית שלא עומדת בלוח הזמנים הזה תעלה לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה. למועצה יש סמכות לבטל תוכניות, אך הנטייה היא לתקן אותן, לטפל בחסמים שמונעים את יישומן, ולדחות את פרק הזמן שבו צריך להתחיל בביצוע התוכנית. הפעם הראשונה והיחידה עד עתה שסוגיה כזו עלתה לדיון במועצה הארצית היתה ביולי 2021, אז העניקה המועצה עוד שנתיים לארבע התוכניות שעלו באותה עת לדיון. בתום התקופה הזו הותמ"ל צריכה לשוב ולדווח למועצה הארצית.

לפי החוק, תוכנית שלא החלה בתוך 4 שנים תעלה לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה. למועצה יש סמכות לבטל תוכניות, אך הנטייה היא לתקן אותן

בגלל החוק והצורך להאיץ הליכים, הותמ"ל פיתחה מודל ייחודי שבמסגרתו היא ממשיכה לעקוב אחר ביצוע תוכניות בנייה שהיא אישרה. צוות המעקב יכול לפתור בעיות תכנוניות שצצות בדרך. המודל הזה לא קיים בוועדות מחוזיות, בהן מהרגע שתוכנית מאושרת האחריות על הביצוע שלה עוברת ליזם.

אלא שהבעיות בתוכניות הותמ"ל שמגיעות לשולחן הדיונים לא ניתנות לפתרון בכלים תכנוניים: העיכובים נובעים מכשלים במדיניות הממשלה. הסיבות לעיכובים הן בעיקר מחלוקות עם ראשי הערים, חוסר ביקוש למגרשים - במיוחד בקצרין, וקשיים ייחודיים ליישובים ערביים, בהם קושי במימון פיתוח התשתיות ומחלוקות פנימיות על חלוקת הזכויות.

התוכנית הגדולה שתעלה לדיון נקראת שערי עכו, והיא מאפשרת בניית כ־8,000 דירות בשטח של כ־3,500 דונם במזרח עכו, בין כביש 85 לכביש 4. במקרה הזה החלו עבודות פיתוח אך בשיעור נמוך שלא מגיע ל־25% הדרושים בחוק, זאת לאחר ששווקו בהצלחה מגרשים לבניית 1,900 דירות בלבד. שני מכרזים לבניית 1,900 דירות ו־1,200 דירות נכשלו ב־2018 ו־2019 לאחר שאף חברת בנייה לא הגישה הצעות.

התוכנית הזו עוררה ביקורת כבר בהליך אישורה. החברה להגנת הטבע הגישה לה התנגדות בטענה כי תוספת 8,000 הדירות שאמורות לאכלס כ־35,000 תושבים תהיה על חשבון תוכניות בנייה אחרות בתוך העיר עכו. לטענתה תיווצר עיר חדשה מחוץ לעכו שתשאב את המשאבים של העיר, בעוד מבחינה תכנונית עדיף לשמר את עתודות הקרקע שמחוץ לעיר לדורות הבאים, ולהשקיע משאבים דווקא בפיתוח שכונות ותיקות.

העיכובים נובעים מכשלים במדיניות הממשלה. הסיבות לעיכובים הן בעיקר מחלוקות עם ראשי הערים, כמו גם חוסר ביקוש למגרשים, במיוחד בקצרין

חוסר ביקוש למגרשים הוא גם הסיבה לכך שתוכנית לבניית 1,600 דירות בקצרין תקועה, אף שהיא אושרה בסוף 2016. זו תוכנית אחת מתוך שתיים שאושרו בותמ"ל וביחד מאפשרות לבנות 3,000 דירות, אך עד עתה לא הניבו ולו דירה אחת. גם במקרה הזה המכרזים נכשלו בגלל חוסר ביקוש. באוקטובר 2022 נסגר בקצרין מכרז בשיטה חדשה שאמורה לשפר את הכלכליות ולאפשר סוף סוף לממש את התוכניות. במכרז לבניית כ־1,500 דירות זכו שתי חברות שלוקחות על עצמן את עבודות הפיתוח, כולל התשתיות ומבני הציבור וכן הקמת כל בתי המגורים, המסחר והתיירות.

גם בעפולה ובאשקלון נתקעו תוכניות ענקיות שמאפשרות בנייה של אלפי דירות. במקרים האלה מחלוקות בין רשות מקרקעי ישראל לראשי הערים גרמו לעצירתן. הטענה של גורמים בממשלה היא כי המחלוקות האלה נפתרו ונסללה הדרך לקידום התוכניות.

שלוש מהתוכניות ברשימה הן ביישובים הערביים עילוט, אכסאל וטייבה. אפשר להעריך כי הן לא התוכנית היחידות ביישובים ערביים שיחרגו מלוח הזמנים הקצוב. תוכניות ביישובים ערביים מסובכות למימוש משום שבדרך כלל נתח גדול מהתוכניות הוא על קרקעות בבעלות פרטית והמדינה מתקשה לפתור ביעילות מחלוקות עם בעלי הקרקע ובינם לבין עצמם. בנוסף, מקורות התקציב דלים יחסית ליישובים יהודיים ולכן גם עבודות הפיתוח איטיות.

ברשימת התוכניות התקועות גם תוכנית לבניית כ־2,300 דירות במעלות על גבעת צוריאל. גם לתוכנית הזו החברה להגנת הטבע התנגדה בתקיפות בגלל רגישותה. התוכנית חולשת על כ־790 דונם בשטח שבין שמורת הטבע נחל כזיב לשמורת הטבע הר מירון, והיא מהווה מסדרון אקולוגי, כלומר, מאפשרת לבעלי החיים לעבור מתא שטח אחד לאחר. בחברה להגנת הטבע טוענים כי בגבולות היישוב שבו כ־22 אלף תושבים יש תוכניות נוספות שמאפשרות בנייה של עוד 3,800 דירות, מלאי שאמור להספיק לצורכי העיר ל־30 השנים הבאות. מהותמ"ל נמסר כי "הצוות המקצועי מקבל עדכונים שוטפים. מאז תחילת פעילותה ועד היום, אישרה הותמ"ל 107 תוכניות בהן כ־322 אלף יחידות דיור, ומבין כלל התוכניות שאושרו 53% (57 תוכניות) נמצאות בשלבי ביצוע שונים".