אחרי תקופת קיפאון, משרדים במנהטן נמכרים בהנחות ענק

לאחר קיפאון בעסקאות במהלך הרבעון הראשון, כמה מיזמי הנדל"ן המובילים בניו יורק פתחו במבצע חיסול של בנייני המשרדים הפחות פופולריים שלהם, בין השאר בעקבות הקושי לממן הלוואות.

חברת RXR נקלעה לחדלות פירעון על הלוואה בגובה 240 מיליון דולר על מגדל משרדים בן 33 קומות במנהטן. החברה, שבבעלותה ובניהולה עשרות נכסים מסחריים ונכסים למגורים באזור ניו יורק, מסרה כי תעביר את הבעלות על מגדל המשרדים בברודוויי 61, לרוכשי החוב. המשכנתא, המשווקת על ידי חברת שירותי הנדל"ן המסחרי JLL, תימכר קרוב לוודאי בכמחצית מהערכת שווי של 440 מיליון דולר שקיבל הבניין ב־2016 — כך לפי גורמים שצוטטו ב"וול סטריט ג'ורנל". סילברסטיין פרופרטיז, המוכרת בעיקר בזכות פרויקט מרכז הסחר העולמי, תמכור בניין משרדים בן 20 קומות בשדרה החמישית סמוך לבריאנט פארק ב־105 מיליון דולר. העסקה משקפת הנחה של 66 מיליון דולר לעומת שווי המימון מחדש שביצעה ב־2020.

ענקית ההשקעות בלאקסטון מכרה באחרונה נתח של 49% בוואן ליברטי פלאזה, בעסקה המעניקה הערכת שווי של 1 מיליארד דולר לבניין, לעומת 1.5 מיליארד דולר בעת הרכישה ב־2017.

המשבר אינו ייחודי לניו יורק. השבוע דווח כי מגדל המשרדים EY Plaza שבבעלות חברת הנדל"ן ברוקפילד, בדאונטאון לוס אנג'לס, הועבר לכינוס נכסים בעקבות חדלות פירעון על הלוואה של 275 מיליון דולר. זוהי מכה נוספת לברוקפילד, בעלת המשרדים הגדולה בעיר, שנקלעה לחדלות פירעון של 1.1 מיליארד דולר על הלוואות שלקחה על מגדלי משרדים ברובעים מרכזיים. זהו המגדל השני שלה בעיר שנכנס השנה להליך כינוס נכסים, אחרי מגדל חברת הגז, בחודש פברואר.

הנחות הענק משקפות את מצבו העגום של שוק המשרדים, שנקלע לאחד המשברים החמורים ביותר מאז מלחמת העולם השנייה, זאת ברקע מודל העבודה ההיברידי והריביות הגבוהות. ועדיין, העסקאות הללו מספקות הקלה מסוימת לשוק שהיה שרוי בקיפאון, מה שהיקשה על בעלי נכסים, גופים פיננסיים, שמאים ואחרים לקבוע את היקף הירידה בשווי בניינים.

ברבעון הראשון של 2023, משקיעים רכשו משרדים במנהטן ב־489.5 מיליון דולר, ההיקף הנמוך ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2009 — סמוך לשיאו של המשבר הכלכלי הגלובלי — כך עולה מנתונים של חברת MSCI Real Assets. לשם השוואה, ברבעון המקביל אשתקד עמדו הרכישות על 5 מיליארד דולרים.

ההנחות משקפות גם את התפתחותו של שוק משרדים בשתי רמות. הגבוהה יותר כוללת פינוקים כמו גגות עם דק, מסעדות ונופים. הנכסים הללו מושכים עדיין מחירי שכירות גבוהים מצד דיירים המנסים לתמרץ את העובדים לחזור למשרדים. בהתאם, בעלי נכסים שבבעלותם שני סוגי הבניינים נפטרים מהנחותים יותר.

כך למשל, סילברסטיין משווקים נכס בשדרה החמישית 529, מגדל בן 65 שנה שבבעלותם מאז 1978, בין השאר משום שחברת ראיית החשבון סיטרין קופרמן, הדיירת המובילה, החליטה לעזוב. בסילברסטיין מתמקדים עתה בנכסי הפרימיום, כמו מרכז הסחר העולמי, המאוכלס ב־95%.

בזמן שהרוכשים המסורתיים, כמו חברות ביטוח וקרנות פנסיה, החלו לשמור מרחק מבנייני המשרדים של ניו יורק, משקיעים מגלים עניין. "כשהמחירים בניו יורק יורדים, בעולם מדברים על זה", אמר וויל סילברמן, מנהל בכיר באיסטיל, שצוטט ב"וול סטריט ג'ורנל". אחת העסקאות הגדולות הצפויות להתרחש בקרוב תהיה המכירה של נדל"ן מסחרי בשווי 60 מיליארד דולר, לשעבר בבעלות סיגנצ'ר בנק שקרס.