3.8 מיליארד שקל מחכים להשקעה בדיור הציבורי

בצירוף מקרים שמעיד גם על סדרי העדיפויות של הקואליציה הנוכחית, חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) פוקע היום. פקיעתו של החוק שמאפשר לזכאי הדיור הציבורי לקנות את דירתם בהנחה של עד 65% ידועה, וגם התור הארוך המשתרך לקבלת דירה מוכר לחברי הכנסת.

עם זאת, אף אחד מהם לא פעל בעניין. 4,243 משפחות עם תעודת זכאות ממתינות לקבלת דירה, כשמשך ההמתנה לדירה באזורי הביקוש יכול להגיע ל־10 שנים. יש עוד כ־1,300 משפחות שגרות בדיור הציבורי, אך מחכות לדירה גדולה יותר שתתאים לצורכיהן. ויש גם 24 אלף עולים חדשים, זכאים של משרד הקליטה, שאלפים מהם מחכים לדיור ציבורי.

על הנייר למשרד השיכון יש תקציב של 3.8 מיליארד שקל שיכול להספיק לרכישת כ־2,500 דירות למלאי הדיור הציבורי. הסכום הזה מגיע מקרן הדיור הציבורי שבה הצטברו 1.3 מיליארד שקל מ־2014. כמו כן, בתקציב 2022-2021 הובטחו למשרד השיכון 2.6 מיליארד שקל לרכישת דירות לדיור הציבורי.

בפועל, עד עתה המשרד השתמש ב־100 מיליון שקל שהספיקו לרכישת כ־80 דירות. בתקציב הזה אי אפשר לתת מענה לכל הממתינים, אבל רפורמה מקיפה במלאי הדירות תאפשר זאת. למשל, מצאנו בבדיקה שערכנו יותר מ־4,000 בתים צמודי קרקע. לפי הערכות, הריסת הבתים ובניית בניין על המגרש יאפשרו הוספת 20 אלף דירות. בנוסף, יש מעל ל־1,000 דירות 4 חדרים שבהן מתגורר אדם בודד, ומעל ל־6,000 דירות 3 חדרים שבהן אדם בודד. הבעיה היא שהחוק הקיים אינו מאפשר לעשות את הרפורמות המתבקשות.

קרן הדיור הציבורי נוסדה עם כניסתו לתוקף של חוק הדיור הציבורי ב־2013, שאיפשר לזכאי הדיור הציבורי לרכוש את דירתם בסבסוד של עד 65% משווייה. ההכנסות ממכירת דירות מועברות לקרן הזו, והכסף שמצטבר בה היה אמור לשמש לרכישת דירות חדשות. עם זאת, בעשור האחרון המדינה מכרה כ־13 אלף דירות, וקנתה רק כ־3,400. התוצאה - מלאי הדיור הציבורי הצטמק ב־18%, מ־60 אלף דירות ב־2013 ל־48.7 אלף דירות ב־2022.

בעקבות ההידרדרות במלאי הדירות יש קונצנזוס בממשלה ובכנסת כי נכון להפסיק את מכירת הדירות. ההמלצה הזו הופיעה כבר בדו"ח ועדת טרכטנברג מ־2011. העובדה שאיש מהח"כים לא פעל להארכת תוקף החוק מעידה כי ההמלצה הזו הופנמה. הבעיה היא שאף פוליטיקאי לא פעל כעת להגדלת המלאי ומתן מענה לממתינים בתור.

בניגוד לציפיות, הכסף שהצטבר בקרן הדיור הציבורי לא מאפשר להדביק את קצב מכירת הדירות בעיקר בגלל פערי המחיר בין הדירות שנמכרות לאלה שהמדינה רוצה לקנות. מחיר ממוצע של דירה בדיור הציבורי שנמכרה לזכאים היה 609 אלף שקל, משום שרוב הדירות נמכרו בפריפריה ומצבן רעוע. בפועל המדינה מכרה דירה בתמורה ממוצעת של 288 אלף שקל, כלומר אובדן הכנסה של כ־320 אלף שקל. בממוצע על כל חמש דירות שנמכרו, משרד השיכון יכול היה לקנות בעשור האחרון דירה אחת.

בנוסף, כללים שקבע החשכ"ל באוצר מקשים על משרד השיכון לנצל גם את מעט הכסף שמכירת הדירות הניבה. עד לאחרונה הוא אישר למשרד השיכון לקנות דירות במחיר של עד 1.75 מיליון שקל. אלא שהביקוש הוא לדירות 4 חדרים במרכז הארץ שעולות יותר. לאחרונה התגבשו הסכמות שמאפשרות לקנות דירות יקרות יותר.

גם לאחר הרמת רף המחיר הממשלה מתקשה לקנות דירות בקצב מספיק, משום שהיא כפופה לכללים בירוקרטיים שיצרה בעצמה. המדיניות היא לא לקנות מקבץ דירות אחד גדול כדי לא ליצור משכנות עוני, אלא לקנות דירות בודדות באזורים שתואמים את רשימת ההמתנה. בעיה נוספת מגיעה ממוכרי הדירות, שלא תמיד ששים למכור לממשלה ובמיוחד לא לדיור ציבורי. קבלנים, למשל, חוששים שדיור ציבורי יפגע במוניטין הפרויקט שלהם.

יתר על כן, משרד השיכון לא מצליח לעצור את אובדן הדירות אף על פי שמאז נכנס לתוקפו חוק הדיור הציבורי, המשרד כבר קיבל פעמיים כסף מעבר לסכום שהצטבר בקרן הדיור הציבורי. ב־2018 הוביל שר השיכון דאז יואב גלנט את עמידר לגייס כמעט מיליארד שקל בשוק ההון באמצעות אג"ח. בכסף הזה אפשר לקנות כ־700 דירות. ב־2021 שר השיכון הקודם זאב אלקין הצליח לשכנע את האוצר ולהכניס לתקציב משרדו 2.6 מיליארד שקל לרכישת דירות. התקווה היא כי פקיעת החוק תאפשר לייצב את מלאי הדיור הציבורי. עם זאת, אפשר גם להגדיל אותו בהדרגה באמצעות רפורמות שיאפשרו לנצל טוב יותר את המלאי.

בניגוד לטענות שעולות מדי פעם, בעיקר על ידי פורום הדיור הציבורי, רוב הדירות מאוכלסות. לפי נתונים שהגיעו ל"כלכליסט", בסוף 2022 היו 98% מהדירות תפוסות. ייעול השימוש במלאי יכול להתבצע באמצעות ניצול טוב יותר של המגרשים שעליהם בנויים אלפי צמודי הקרקע, שרובם באזור המרכז.

אבל ישנם שני חסמים שלא מאפשרים לעשות זאת. האחד הוא רשות מקרקעי ישראל שיש לה זכות וטו על כל תוכנית כזו והיא תעדיף לשווק את הקרקע למגורים לכל הציבור ולא לדיור הציבורי. השני - חוק הדיור הציבורי אינו מאפשר להוציא זכאי מביתו, גם לא לדירה אחרת שמתאימה לצרכים שלו. המצב הזה גם לא מאפשר לפנות דירות 4 ו־3 חדרים המוחזקות על ידי אדם אחד, לטובת משפחות.

בשבועות הקרובים הוועדה לבחינת אמות המידה לזכאות לדיור ציבורי, בראשות פרופ' אביעד הכהן, תפרסם את מסקנותיה. סביר שהוועדה תמליץ על זכאות גם למעוטי יכולת שכיום לא נחשבים זכאים. המלצות הוועדה יהיו חסרות משמעות אם הממשלה תמשיך להתחמק מאחריות ולא תקבל החלטה אסטרטגית בנוגע לדיור הציבורי. הסיוע לזכאים לא חייב להיות בהגדלת מלאי הדירות, אלא למשל בהרחבת מענקי הסיוע לשכירת דירה.