דירות בפריפריה ב-800 אלף שקל? את המחיר ישלמו משפרי הדיור

תוכנית הדיור הממשלתית שהוצגה השבוע על ידי שר האוצר בצלאל סמוטריץ' ושר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף כוללת עשרים וארבעה סעיפים ובהם שינויים בתחום המיסוי, השקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית והאצת הבירוקרטיה להוצאת היתר בנייה.

אבל הסעיף המרכזי בה, זה שהשרים דאגו להבליט, הוא ההבטחה ל-10,000 דירות בפריפריה - ביישובים שנכנסו לרשימת אזורי עדיפות לאומית - במחיר של עד 800 אלף שקל לזכאים שישתתפו בהגרלת דירה בהנחה.

המחיר הזה נשמע פנטסטי, אבל קבלנים איתם שוחחנו אמרו כי מחיר זה משקף בקושי את עלות הבנייה ולא יאפשר להם להרוויח. לכן, יש המטילים ספק בסיכויי ההצלחה של מכרזי מקרקעין כאלה.

על פי הקבלנים שעמם שוחחנו, בניית דירה עולה לפחות 600 אלף שקל. לכך יש להוסיף 50 אלף שקל עבור אגרות, תכנון, ושיווק ו-70 אלף שקל עלויות מימון. בסך הכול, בניית דירה עולה לכל הפחות 720 אלף שקל, סכום שבשבילו קבלנים לא מוכנים לגשת למכרז; וזה עוד לפני שמוסיפים למשוואה את עלות הקרקע, הפיתוח שלה וסיכונים שעלולים לצוץ בדרך, כגון עיכובים, התייקרות חומרי הבנייה, מלחמה שתפרוץ ועוד. בנוסף לכל אלה, משבר העובדים הזרים הוביל על פי הקבלנים להתייקרות שכר העבודה, ולא נראה כי יש לו פתרון בעתיד הקרוב.

כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של המכרזים האלה, הממשלה העמיקה את הסובסידיה שהיא מעניקה עבור פיתוח התשתיות במגרשים לבנייה רוויה למגורים. המדינה תממן 50 אלף שקל לדירה, ובסך הכול התקציב הזה יגיע ל-1.1 מיליארד שקל. הסבסוד הזה יתקבל רק בפרויקטים שעומדים באחד משלושה תנאים: ביישוב בו הם מצויים יש תוכניות לבניית 1,500 דירות לפחות; אלה מכרזים שנכשלו בעבר מסיבות כלכליות; או שהטופוגרפיה תלולה, יקרה ומחייבת את עזרת המדינה.

סכום הסבסוד הזה מתווסף לסבסוד שכבר קיים בהיקף שנתי של כ-2 מיליארד שקל. כל הסובסידיות גם יחד יובילו למצב שבו מחיר הקרקע ועלויות הפיתוח יהיו אפסיים או קרובים לשם.

אולם, באזורים מרוחקים גם הסיוע הזה אינו מספיק כדי למכור דירות במחיר כה זול ולהרוויח. לכן בפרויקטים של דירה בהנחה הקבלנים יכולים למכור אחוז מסוים מהדירות לכל קונה במחיר שוק חופשי. המשמעות היא שמשפרי דיור או משקיעים שלא זכאים להשתתף בהגרלת דירה בנחה ומחפשים דירה חדשה בפרויקטים כאלה ייאלצו לממן את ההנחה שיקבלו הזכאים, וזה על פי בנק ישראל מוביל להתייקרות של הדירות שנמכרות בשוק החופשי.

מאז 2015 ועד היום יש ערים שבהן כמעט כל הדירות החדשות שנבנו על אדמות מדינה מיועדות לזכאים. הקבלנים מודעים לכך שאין הרבה חלופות למי שרוצה דירה חדשה ואינו זכאי, ולכן הם לא מהססים להעלות את מחיר הדירות שנמכרות במחיר שוק חופשי. השיטה הזו מאפשרת להם גם לפצות על השחיקה ברווחים ממכירת הדירות המוזלות לזכאים.