כיצד נוכל לצנן את הביקוש הפסיכולוגי לנדל"ן?

ברור שמה שקובע את המגמה במחירי הדירות, כמו לגבי כל מוצר באשר הוא, הוא היחס בין הביקוש לבין ההיצע. אולם, הביקוש לא מושפע רק מצורך פיזי בקורת גג באופן מיידי, אלא גם מגורמים פיננסיים כמו רמת הריבית במשק, ולא פחות חשוב מגורמים פסיכולוגיים.

לטורו הקודם של צבי סטפק - ארבעה צעדים להורדת מחירי הדיור - לחצו כאן

בשוק הדיור, כמו גם בשוק המניות, יש חשיבות גם למרכיב הפסיכולוגי. בדרך כלל השפעתו היא לטווח קצר, אלא אם כן הוא מקבל גיבוי ממה שקורה בשטח – בכלכלה הריאלית.

נכון, כמובן, שדירה איננה מניה. בדירה גרים. היא משמשת קורת גג. מחיר המניה ידוע כל יום וגורם לציבור המשקיעים להגיב במיוחד בתקופה של ירידות. המשקיעים בדירות, או הגרים בדירות, אינם בודקים את שווי הדירה מדי יום. ואף על פי כן, יש קווי דמיון ברורים בין ההחלטה על קניית דירה לבין ההחלטה על קניית מניה, דווקא מן הזווית של ההתנהגות האמוציונאלית של הציבור.

בשני המקרים ההתנהגות תואמת דווקא את תורת הכלכלה ההתנהגותית ולא את תורת הכלכלה הקלאסית. מתברר כי דווקא עליית מחירי המניות או עליית מחירי הדירות יוצרת מומנטום של קניות והצטרפות משקיעים חדשים, וכך היא מתדלקת את המשך עליית המחירים בשני השווקים הללו.

בשוק הנדל"ן, אנשים שלא חשבו כלל לקנות דירה מעבר לדירה שבה הם מתגוררים, או שלא חשבו לקנות היום עבור בניהם/בנותיהם/נכדיהם/נכדותיהן ומקדימים לרכוש אך ורק מתוך חשש שהמחירים ימשיכו לעלות - יברחו להם, ובעוד כמה שנים ידם כבר לא תהיה משגת לעשות זאת.

זהו ביקוש שמקורו פסיכולוגי, ויחד עם הביקוש של משקיעים שקונים עוד ועוד דירות מתוך ציפייה שהמחירים ימשיכו ויעלו, זהו ביקוש ספקולטיבי בבסיסו, ביקוש שאינו נובע מצורך בסיסי, אמיתי ומיידי. את הביקוש הלא ריאלי הזה חובה לשבור.

אם כך, מה ניתן לעשות כדי לצנן את הביקוש הספקולטיבי? הדרך לכך היא באמצעות פתרון שמייצג חשיבה שמחוץ לקופסה: הנפקת אג"ח ממשלתיות צמודות למחירי הדירות.

המדינה תנפיק איגרות חוב ממשלתיות צמודות למדד מחירי הדירות (בתוספת ריבית מסוימת), כפי שהוא נמדד ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברמה הארצית או אפילו ברמה אזורית. מהלך כזה יאפשר לכל מי שחושש שמחירי הדירות "יברחו" לו להשקיע באג"ח אלה ככל יכולתו.

ברור שמהלך כזה לא יעזור לכל מי שצריך דירה כאן ועכשיו, אבל הוא ישחרר לחץ עצום של ביקוש לדירות. להערכתי, המדינה תרוויח מהמהלך הזה גם במונחים של עלויות המימון, שכן כל מי שעיניו בראשו מבין שכל מה שאיננו טבעי ואין הציבור יכול לעמוד בו, סופו לרדת. הוא גם יספק למדינה מרווח נשימה, תוספת זמן לפרוייקטים התשתיתיים הנדרשים שהם "תומכי בנייה".

המהלך הזה יצנן את הביקוש הספקולטיבי לנדל"ן, הן מצד צרכני דירות שמבקשים להקדים את רכישת הדירה שלהם מחשש שמחר יהיה יקר יותר, והן מצד המשקיעים. נכון שעבור הצרכנים מדובר בפתרון חלקי בלבד כיוון שהם יוכלו להשקיע, כנראה, רק את הכסף שיש להם (ללא מרכיב הלוואת המשכנתא). אך מן העבר השני, המשקיעים יסתפקו באג"ח צמוד למדד מחירי הדירות שמעניק להם בנוסף לעליית ערך (שבה הם מאמינים) ריבית שנתית של, נניח, 2%, שעדיפה על תשואת השכרת נכס ב-2.5% עם כל מה שמתלווה לכך, לרבות אי השכרת הנכס בפרקי זמן שונים, נזילות ההשקעה ופשטותה.

ההנפקה של האג"ח תהיה ל-3 שנים בהיקף ראשוני, כסוג של פיילוט, של 5-1 מיליארד שקל. יש החוששים שהצעה זו תעלה כסף רב לקופת המדינה ואפילו גובלת בחוסר אחריות, שכן מי יודע מה יהיה שיעור עליית מחירי הדירות בשנים הקרובות - הרי התחייבויות המדינה ינסקו לשמיים, יחס חוב-תוצר יורע, דירוגה של ישראל יירד, ושומו שמיים.

אז אפשר להירגע. גם אם, לצורך העניין, מחירי הדירות יעלו ב-10% בכל אחת מ-3 השנים הקרובות, מה שממש אינו סביר בהנחה שההצעה הזו תבוצע לצד יתר הצעדים המומלצים, הרי שבמצב כזה גם הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן ינסקו, והנפקה בהיקף מצטבר של כמה עשרות מיליארדי שקלים לא תסכן את מצבת ההתחייבויות של המדינה, ולא את יחס החוב-תוצר.

יתרה מכך, מבחינת שוק ההון יהיה במהלך זה גיוון נוסף של מכשירים פיננסיים, ומבחינת משרד האוצר ובנק ישראל המחירים השוטפים שייקבעו לאיגרות חוב אלה יתנו אינדיקציה ברורה ויומיומית לציפיות בשוק – כלי עזר מהמדרגה הראשונה לקובעי המדיניות. לכן, ניתן גם לשקול בשלב ראשון לפתוח את האפשרות להשקיע באיגרות חוב אלה אך ורק למשקיעים פרטיים, ולא למוסדיים.

צבי סטפק הוא יו"ר בית ההשקעות מיטב ויו"ר קפיטליזם קשוב ישראל (חלצ)