ירושלים שיאנית ההתחדשות העירונית ל־2023, נתניה אחריה

נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2023 שהגיעו לידי "כלכליסט" מצביעים על יציבות יחסית לאור אירועי 7 באוקטובר והמלחמה שעדיין נמשכת, כש־2023 מסתיימת עם כ־9,000 היתרי בנייה שהתקבלו לפרויקטים מסוג פינוי בינוי. מדובר בירידה של כ־18% בהשוואה לנתוני 2022, אז הוציאו הרשויות המקומיות כ־11 אלף היתרי בנייה. עם זאת, יש לזכור כי שנת 2022 היתה שנת שיא.

בהשוואה לשנים קודמות, אפשר לראות כי היקף ההיתרים נמצא בגידול, עם עלייה חדה בשלוש השנים האחרונות. בשנת 2021 היה זינוק בהוצאת היתרי בנייה עם 7,020 היתרים, אך בשנים שקדמו לכך הנתונים היו נמוכים משמעותית. כך, למשל, בשנים 2017 ו־2018 הוצאו כ־2,900 היתרים, ב־2019 היתה עליה נוספת והוצאו 3,139 היתרים, וב־2020 — בתקופת הקורונה, נרשמה שוב ירידה והוצאו רק 2,197 היתרים.

במקביל לתמריצים לרשויות למתן היתרים, רפורמת "תוכנית פלוס היתר" שנכנסה אתמול לתוקף מבקשת להאיץ את אישור התוכניות ומתן ההיתרים כך שבתוכניות התחדשות עירונית שיוקדמו במסגרת החלופה לתמ"א 38, אישור התוכנית במוסד התכנון יהווה גם את אישור היתר הבנייה. במנהל התכנון סבורים כי הליך כזה יוכל לקצר את שלבי התקדמות הפרויקט בעד 4 שנים. לפי התקנות, התוכנית מקודמת במקביל לקידום הבקשה להיתר, ואישור התוכנית מהווה אישור הבקשה להיתר מכוחה.

חידוש נוסף בהליך הוא שהתקנות הגדירו תיק מידע ייחודי עבור תכנית לרישוי מהיר, כדי לייצר ודאות תכנונית בשלבים מוקדמים ככל הניתן. כמו כן בוטלו שלבים בתהליך הרישוי ואוחדו שלבים בתהליכי התכנון והרישוי. יחד עם זאת, חובת ההוכחה תהיה על גופי התכנון, וניתן יהיה לבחון את יעילות הרפורמה רק כעבור תקופת זמן של כשנה.

"ברור שזו שנה מורכבת במיוחד. החל מהשינוי המהותי בסביבת הריבית לאחר שנים של ריבית נמוכה, העובדה שמדובר בשנת בחירות ברשויות המקומיות (לפני שהבחירות נדחו ל־2024, ד"ל) שמתאפיינת בדרך כלל בפחות תכנון והוצאת היתרים, ומעל לכל היותנו מצויים בתקופת מלחמה שאיש לא צפה", אומר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במברגר הוסיף ואמר: "שוק ההתחדשות העירונית צלח גם את 2023 בצורה טובה. בעולם היתרי הבנייה היתה ירידה, אבל עדיין אם מסתכלים כמה שנים אחורה רואים, שהיתרי הבנייה היו החלק החלש, ומידי שנה יצאו רק 1,000–2,000 היתרים. ב־2023 הוצאנו 9,000 היתרי בנייה לפינוי בינוי. נתוני תמ"א 38 שייצאו בהמשך צפויים לנפק אלפי היתרים נוספים".

כ־80% מההיתרים הם בערים שחתומות על הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית (12 ערים חתמו על הסכמים מסוג זה). הסכמים אלה מזכים את הרשות המקומית במענק כנגד כל היתר בנייה, המשמש לסיוע בהקמת תשתיות הנדרשות למיזמי ההתחדשות באותה רשות מקומית. ברשות מעריכים כי לאור הקשיים שחווה השוק בשנה שעברה בשל הקושי לקדם פרויקטים והבחירות שהיו אמורות להתקיים בשלטון המקומי, המענקים היו אלה שמנעו נסיגה משמעותית עוד יותר בהיקף היתרי הבנייה.

בסך הכל יקבלו תשע רשויות תמריצים בהיקף של כ־124 מיליון שקל (סכום משוער בהתאם לדיווחי הרשויות), כאשר העיר ירושלים היא השיאנית עם כ־28 מיליון שקל, ואחריה נתניה עם 22.5 מיליון שקל. מדובר בפעימה שנייה של תשלום תמריצים עבור הוצאת היתרים בהתחדשות עירונית. בפעימה הראשונה בסוף 2022 העבירה המדינה בגין תקופה של יותר משנה (גם עבור חלק מ־2021) סכום של 221 מיליון שקל.

תקציב התמריצים ניתן לרשויות מקומיות שהגיעו ל־600 היתרי בנייה והוא מחולק לרשויות הראשונות שמגיעות להיקף הנדרש. לפי במברגר, התמריצים מייצרים תחרות בריאה: "אלה כספים משמעותיים עבור הרשויות. אנחנו מתכוונים להרחיב את הסכמי המסגרת לעוד כמה רשויות השנה. השימוש בכסף שמוענק להן עובד דרך ועדת היגוי שבה נציגים של הרשות להתחדשות עירונית. התוכנית הזו לא קוצצה, ובאופן כללי לא ספגנו קיצוץ. הסכמי המסגרת יורחבו. עוד אין בידינו נתונים סופיים בנוגע להיתרי בנייה שיצאו בשנה שעברה מכוח תמ"א 38, אך ברור שגם התמ"א ניפקה מספר מרשים של יחידות דיור. נכון שיש השנה אתגרים גדולים גם מבחינת היכולת של יזמים להתחיל בבנייה לאחר שניתן ההיתר, אך ברור שכל היתר בנייה שייצא יוביל בהמשך לבניית דירה, גם אם הדבר יארך זמן".

בתחום התכנון אושרו ב־2023 121 תוכניות התחדשות עירונית ברחבי הארץ הכוללות כ־41 אלף יחידות דיור, מעל היעד הממשלתי שנקבע בתוכנית האסטרטגית לדיור עבור שנה זו, העומד על 31,250 יחידות דיור. חלק מהתוכניות קודמו בשיתוף פעולה עם רשויות מקומיות וכוללים עשרות מתחמי פינוי בינוי חדשים הכוללים כ־23 אלף יחידות דיור בהשקעה של כ־80 מיליון שקל.

במסגרת תוכנית נוספת שהתמקדה בערי הפריפריה - בדגש על ערים לאורך השבר הסורי־אפריקאי - אשר חלקן גם סמוכות לגבול, איתרה הרשות את כלל המתחמים המתאימים לפינוי בינוי בערים. נמצאו מתחמים שכאלה בקריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת — סך הכל 110 מתחמים פוטנציאליים שבהם למעלה מ־1,000 מבנים, ובשטחם ניתן לבנות כ־37 אלף דירות חדשות. כ־25 מהמתחמים התקדמו לשלב התכנון ובכוונת הרשות להביא למימושם באמצעות תוכנית מענקים ממשלתית להשלמת הכדאיות הכלכלית.

מהלך נוסף של הרשות הממשלתית שבוצע ב־2023 במטרה לאפשר התחדשות עירונית בשכונות שאין בהן היתכנות כלכלית, גם במרכז הארץ, הוא פרסום מכרזי מענקים להשלמת כדאיות כלכלית של מתחמים באשקלון, בלוד ובקריית משה שברחובות, בהיקף כולל של 250 מיליון שקל. בלוד וברחובות נקבעו זוכים ותוקצבו ארבעה מתחמים, ובאשקלון טרם הסתיימו הליכי המכרז.

עוד אומרים ברשות כי לצד היעד הלאומי של שיקום הערים שנפגעו במלחמה וחיזוק אזורי הגבול, במוקד שנת 2024 נמצאים הגדלת היקפי התכנון והמימוש של מתחמי פינוי בינוי. כך יוכלו לספק בעתיד חלק מהביקושים שעשויים להתעורר בתרחיש של המשך ירידת הריבית במשק וסיום הלחימה. הרחבה זו תתבצע בכלל הערים, אך בדגש על קידום ויישום תוכניות בערים שהיו עד היום מחוץ לאזורי הביקוש.

במברגר התייחס בשיחה עמו גם לעתידה של תמ"א 38: "לאחר שנים של חוסר בהירות באשר לעתיד התמ"א, יש כעת תמונה ברורה. אנו מייצרים לרשויות המקומיות תוכנית עירונית שמחליפה את תמ"א 38 הארצית. אלה תוכניות שהיזם יכול להוציא מכוחן היתרי בנייה, בדומה למתכונת העבודה שהכירו מתמ"א 38. בערים שבהן מקודמת תוכנית מחליפה תימשך העבודה מכוח תמ"א 38 עד שהתוכנית המחליפה תאושר. באמצעות תהליך זה איפשרנו רציפות של העבודה על פרויקטים כאלה בשנים הקרובות".

יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון הוסיף: "שמירה על רציפות העבודה בשוק הנדל"ן, החל מהתחדשות עירונית ובנייה חדשה וכלה בדיור להשכרה, זו מטרתי המרכזית בתקופה קשה זו, שמורכבותה אף מוכפלת בשל כניסתנו אליה עם ריבית בעלייה ובחירות מקומיות, שמטבע הדברים מביאה להאטה בהוצאת היתרים שונים. הנתונים מתחום ההתחדשות העירונית המגיעים אלי בהערכות המצב התכופות, כמו גם עם סגירת שנת 2023, מעידים על כוחו של השוק".