שמואל סייד מייסד ומנכ"ל ריט 1 | צילום: עמית שעל
העזיבה של אמדוקס והשפעות המלחמה פגעו בתוצאות ריט 1 - הקרן הורידה תחזית שנתית
ההכנסות התפעוליות נטו של קרן הריט ירדו ברבעון ב-3% ל-107 מיליון שקל - תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ירד ב-11% ל-74.5 מיליון שקל; בעקבות הורדת התחזית, ההכנסות התפעוליות בסיכום 2023 צפויות להיות דומות לאלה שנרשמו לריט 1 ב-2022
המשבר המתמשך בהיי טק והעזיבה של שוכר עיקרי (אמדוקס) פוגעים בריט 1, כשהאפשרות להתארכות מצב המלחמה מוסיפה חששות מפני העמקת הפגיעה.
קרן הריט, שמחצית מנכסיה הם בתחום המשרדים וכרבע מהם בתחום המסחר, רשמה ירידה במדדים התפעוליים ברבעון השלישי, והורידה את התחזית לשנה כולה.
במהלך הרבעון השלישי רשמה ריט 1 הכנסות התפעוליות נטו (NOI) של 107 מיליון שקל, ירידה של 3% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, אותה הסבירה בפינוי שטחים במתחם אינפיניטי פארק רעננה. החברה מבצעת פעולות שיפוץ והשבחה בנכס, לאחר עזיבת אמדוקס, השוכרת העיקרית במתחם. ה-NOI השנתי הצפוי מהמתחם עמד בהתאם על 15 מיליון שקל בלבד, לעומת 48 מיליון שקל ב-2022.
מרבית ההכנסות ברבעון נבעו מהנכסים הזהים (כאלה שהושכרו לאורך שתי התקופות), 100.5 מיליון שקל, סכום שמשקף עלייה של 4% ביחס לרבעון המקביל. זאת, כתוצאה מהנבה של נכסים שהושכרו, השפעת עליית המדד ושיפור בתוצאות החניונים שמפעילה הקרן (בהם חניון קרתא בירושלים וחניון הכיכר בתל אביב - עם NOI של 23 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לעומת 15 מיליון בתקופה המקבילה).
בהשפעת הירידה ב-NOI נרשמה גם ירידה של 11% בתזרים המזומנים מפעילות ריאלית (FFO) ל-74.5 מיליון שקל. ה-FFO נחשב כמדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב (כיוון שהוא מנטרל אירועים חד פעמיים כדוגמת שערוכים).
בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה הקרן עלייה של 4% ב-NOI ל-321 מיליון שקל - ה-FFO ירד ב-3% ל-227 מיליון שקל.
לאור התוצאות ברבעון והחששות מהרעה נוספת בפעילות, הורידה הקרן את תחזית ה-NOI השנתי לטווח של 428-420 מיליון שקל -תחזית ה-FFO ירדה ל-298-291 מיליון שקל FFO. רק לפני שלושה חודשים העלתה ריט 1 את תחזית ה-NOI השנתי לטווח של 430-425 מיליון שקל ואת תחזית ה-FFO ל-302-298 מיליון שקל. התחזית המעודכנת דומה בהיקפה ל-NOI שרשמה ב-2022 (419 מיליון שקל), ומשקפת ירידה של 7% מה-FFO באותה השנה.
בריט 1 התייחסו בפירוט לסיכונים שמשקפת לחברה הסביבה העסקית המקומית והסבירו כי: "בתחום המשרדים מורגשת מתחילת השנה התמתנות בביקושים ועלייה בהיצע של שטחי השכרה, על רקע צמצום כוח האדם וגלי הפיטורים בהיי טק. כשהתמתנות הביקושים והתארכות המו"מ להתקשרות בהסכמים חדשים הועצמו בעקבות המלחמה. ובמקביל, נמשך הגידול בהיצע השטחים כתוצאה מהקמת פרויקטים חדשים".
עוד ציינו כי בתחום המסחר, בעקבות המלחמה "ניכרת השפעה ישירה על פעילותם העסקית של חלק מהשוכרים של החברה, בעיקר מתחום המסחר בדרום הארץ, ורמת הפעילות הכלכלית עדיין נמוכה מזו שלפניה."
בקרן הבהירו כי נכון לעת עתה "כלל השפעות המלחמה על פעילותה מסתכמות בסכומים שאינם מהותיים ביחס להכנסותיה מכלל תחומי פעילותה ב-2023", אך ציינו כי "התמשכות המלחמה עלולה להוביל למיתון כלכלי ולקשיים כלכליים של שוכרים, להעמיק את השחיקה בכוח הקנייה של משקי הבית ולמתן את הצריכה הפרטית, להוביל לירידה ברמת הפדיונות במרכזים המסחריים, ולפגיעה בעסקי שוכריה."
במהלך הרבעון נהנתה ריט 1 משיערוכי נדל"ן חיוביים של 181 מיליון שקל הנוגעים לשניים מנכסיה: מגדל אינפיניטי ברעננה בשטח של 61 אלף מ"ר על פני 30 קומות שבנייתו הושלמה באוגוסט ושלגבי 67% משטחיו כבר נחתמו הסכמי שכירות; ומרלו"ג באזור התעשייה הר טוב שסמוך לבית שמש שגם הקמתו הושלמה באוגוסט ושבו נחתמו כבר הסכמי שכירות ביחס ל-82% משטחיו. זאת, לעומת שערוכים שליליים של 17 מיליון שקל ברבעון המקביל. כתוצאה מכך, הרווח הנקי הרבעוני התייצב על 222 מיליון שקל, לעומת 36 מיליון ברבעון המקביל.
ריט 1 תחלק בדצמבר דיבידנד של 40 מיליון שקל, שיתווספו ל-119 מיליון שקל שחילקה מתחילת השנה. שווי השוק של הקרן עומד כיום על 2.9 מיליארד שקל. בינואר צפוי שמואל רופא להתחיל את כהונתו כמנכ"ל הקרן במקומו של שמואל סייד, ממייסדיה, שיסיים את תפקידו לאחר כהונה בת 17 שנים.