גם לפני המלחמה: קריית שמונה מתקשה לפתח תעסוקה ונדל"ן

כבר שלושה חודשים שקריית שמונה ריקה מתושביה ומתמודדת מדי יום עם טילים ואף עם פגיעות ישירות במבנים. בדומה לערים ויישובים מפונים נוספים, אין מחלוקת שיהיה קושי רב לשקם את הפעילות העסקית בה בעת השיבה. אלא שמבדיקת "כלכליסט" עולה שמצבה של קריית שמונה גם לפני המלחמה היה בעייתי, אפילו בהשוואה לערי הסביבה כמו נהריה, ולערים נוספות שקרובות לגבולות המדינה כמו אשקלון, שדרות ונתיבות. בכל הקשור לבניית מגורים ומסחר ומשיכת תושבים חדשים, קריית שמונה לא הצליחה להתרומם בשנים האחרונות. זאת, בין היתר, לצד האיומים הביטחוניים, בשל נגישות לקויה לעיר ותחרות גדולה מצד ההתיישבות הכפרית באזור.

בקריית שמונה מתגוררים כ־24 אלף תושבים והיא ממוקמת לפי הלמ"ס באשכול כלכלי־חברתי 5 מתוך 10. לפי מסמך מדיניות קריית שמונה, שהתפרסם ב־2021, העיר נמצאת בסטגנציה מבחינת גידול האוכלוסייה, היא מזדקנת ודור הביניים עוזב. מי שמגיע אליה זו בעיקר אוכלוסיית מעבר כמו סטודנטים. קצב גידול האוכלוסייה בעיר עמד ב־5 השנים האחרונות על 0.3%, נמוך משמעותית מהממוצע הארצי הנאמד בכ־2%.

אחת הבעיות העיקריות של קריית שמונה היא העובדה שהעיר מתקשה להציע תעסוקה אטרקטיבית. יש בה שני אזורי תעשייה, צפוני ודרומי. לפי מידע שהגיע מחברת הייעוץ הכלכלי, צ'מנסקי בן שחר, שיעור הבנייה למשרדים בעיר נמוך עד אפסי. בעשור האחרון נבנו בעיר 200 מ"ר משרדים בלבד. לצורך השוואה, במחוז צפון נבנו בממוצע כ־37 אלף מ"ר משרדים בכל שנה בעשור האחרון. בחמש השנים האחרונות נבנו בקריית שמונה כ־23 אלף מ"ר לתעשייה ולוגיסטיקה, המהווים 2% בלבד מהבנייה לתעשייה ולוגיסטיקה במחוז צפון. גם היקף הבנייה לשטחי מסחר בעיר נמוך, כאשר 1,500 מ"ר בלבד נבנו בעיר ב־5 השנים האחרונות, והיקף הבנייה לשטחי מסחר במחוז צפון בתקופה זו עמד על 285 אלף מ"ר.

מרבית הבנייה בעיר היא צמודת קרקע, לצד כמה שכונות שיכונים ותיקות ומעט בנייה יזמית. רוב הבנייה במצב תחזוקתי ירוד. תמהיל הדירות נוטה מאוד לדירות קטנות - 62% מהדירות בעיר הן בגודל של עד 100 מ"ר, תמהיל לא אטרקטיבי למשיכת משפחות. ב־2021 רשמה קריית שמונה הגירה שלילית, עם ירידה של 175 במספר התושבים. לשם השוואה, לנהריה נוספו באותה שנה 400 תושבים. מספר היתרי הבנייה שהונפקו בעיר משקף יותר מכל את הבעיה של קריית שמונה שאינה מתפתחת ומתחדשת: ב־2022 כולה ניתנו בקריית שמונה רק 102 היתרי בנייה לעומת 418 בנהריה, 685 בשדרות ו־354 בנתיבות. בחודשים ינואר עד ספטמבר 2023 ניתנו בקריית שמונה רק 79 היתרי בנייה לעומת 818 בנהריה, 119 בשדרות ו־1,748 בנתיבות.

מחירי הדיור מגיבים בהתאם. לפי נתוני האתר יד 2, המחירים המבוקשים לדירות 4 חדרים צנחו בתוך כמה חודשים בכ־15%. המחיר הממוצע ברבעון השלישי של השנה החולפת היה 1.08 מיליון שקל לעומת 1.03 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2022. מדובר בעלייה של 4.8%, כשביתר הארץ המחירים זינקו בכ־10%. כעת, נכון לרבעון הרביעי של 2023, המחיר עומד על 920 אלף שקל.

אורי אילן, לשעבר יו"ר ועדה מחוזית צפון, וכיום מנהל תחום התכנון לעתיד בתנועת אור, אומר שהדרך לשנות את מצבה של קריית שמונה ברורה לו: "התנאי שהעיר תצא מהמצב הוא שהיא תתחיל לראות את עצמה כנטועה באזור. יש הרבה שסעים עם המועצות האזוריות סביב גבולות מוניציפליים וארנונה. אי אפשר לדבר על קריית שמונה כיחידה אחת. הבידוד שלה לא מאפשר לה לצמוח".

ראש העירייה אביחי שטרן מאמין שמשבר המלחמה הוא גם הזדמנות עבור קריית שמונה שתביא לשדרוג העיר. לדבריו, השוני העיקרי הוא שלקריית שמונה אין יותר עתודות קרקע, ולכן בימים אלה נעשה ניסיון להרחיב את גבולות העיר על חשבון שטחי המועצה האזורית גליל עליון. "בין המועצה האזורית גליל עליון ובינינו יש פערים משמעותיים בהכנסות", אומר שטרן. "בשנים האחרונות יש מעבר החוצה אל הקיבוצים. במדינת ישראל יש עיוות מטורף, 93% מהקרקעות של המדינה מוחזקות על ידי 8% מהאוכלוסייה, שהן המועצות האזוריות. כשהעיר חזקה, כל האזור פורח, ואני רוצה להתרחב".