אתר הנדל"ן של זילו | צילום: בלומברג
הפליפ התברר כפלופ: זילו פורשת ממכירת בתים בשיפוץ בזק
חברת הנדל"ן האמריקאית הימרה בענק על עסקאות הפליפ — רכישת אלפי בתים על בסיס אלגוריתם, כמה תיקונים וקצת צבע, ומכירתם מהר וברווח נאה. דו"חות הרבעון השלישי חשפו הפסד של 328 מיליון דולר, ועתה ייאלצו 25% מעובדי החברה ללכת הביתה
ביום שלישי האחרון, בשעות הערב, פרסמה חברת הטכנולוגיה זילו (Zillow) את הדו"חות שלה לרבעון השלישי, אבל המניה התחילה לצלול בכמעט 20% עוד לפני שהיו רמזים לגבי תוצאותיה הכספיות. הסיפור הגדול סביב זילו, שפועלת בתחום הנדל"ן, הולך ונחשף בחלקים קטנים ומפעימים כבר במשך שבוע.
החברה, כך התברר, נפלה קורבן לביצועי יתר של האלגוריתם מתמקח המחירים שלה, ולמדה על בשרה ששוק הדיור האמריקאי עדיין לא שבור מספיק כדי שהיא תוכל לסחור בבתים בתדירות גבוהה, ושהאובססיה של מגזר הטכנולוגיה לצמוח מהר יכולה להיות הרסנית.
כבר חודשים ארוכים שמתנהל מרוץ חימוש של ממש בין חברות טכנולוגיה בתחום, שמנסות לרכוש כמה שיותר נדל"ן באזורי ביקוש ממוקדים בשוק האמריקאי המנופח. זילו היא הוותיקה שבהן — גם אם לא הגדולה ביותר — וההימור שלקחה היה עצום.
רק ברבעון השלישי השנה היא רכשה 9,680 בתים, שכוונתה היתה לשפץ קצת כל אחד מהם ולמכור אותם ברווח בתוך פחות מ־90 יום — מה שמכונה פליפ (Flip) ומתורגם באופן שלא בדיוק משקף את המהלך ל"השבחת" נכס. בחברה האמינו כי בידיה "יתרונות מדעיים וטכנולוגיים עילאיים" לעשות פליפ בכמויות. אך הפליפ התברר כפלופ, ואתמול הודיעה זילו כי אחרי הפסדים של 328 מיליון דולר ברבעון השלישי בלבד היא סוגרת את העסק ומפטרת 25% מכוח העבודה שלה.
שיא שווי השוק של זילו היה 50 מיליארד דולר
זילו קמה ב־2005, בתור הזהב של "כלכלת הפלטפורמה" — עידן שבו יזמים עסקו בעיקר ביצירת מרחבים חדשים למפגש בין צרכים והולידו חברות כמו אובר (Uber) ו־Airbnb. עיקר פעילותה בשנותיה הראשונות היתה פלטפורמה שנועדה להפגיש בין קונים ומוכרים של נכסים (בדומה ל־יד 2), שאותה מימנה באמצעות מפרסמים ובעזרת גיוס ממשקיעים.
לאלה הבטיחה זילו כי האלגוריתמים שלה יכול לחזות במיומנות את ערכם של בתים בודדים. ובאמת, לאורך השנים הפך אותה כלי שיערוך הנכסים שלה למסלקת מידע של שוק הנדל"ן האמריקאי, והנתונים שהפיקה זילו נהפכו לסטנדרט בתעשייה, שאמצעי התקשורת ועושי השוק מרבים לצטט.
ב־2018 החליטו בחברה לקחת את הרעיון הזה שלב אחד קדימה, למנף את הידע שנצבר ולהיכנס לעסקי קנייה ומכירה מקוונת של בתים. תעשייה זו, שמכונה iBuying, מתיימרת להציע מכירה ישירה ומהירה של נכסים, ותוך הפחתת הלחץ שגורם, בדרך כלל, האירוע הזה, ל"שבש" את התעשייה המסורתית, ואולי אפילו למחוק מקצוע בעולם — המתווך.
בשנה שעברה העריך מנכ"ל זילו, ריצ'רד בארטון, כי פעילות זו יכולה להיות עסק של 20 מיליארד דולר בשנה לחברה. בשנת 2019 הגיעו כבר 40% מהכנסות החברה מפעילות רכישת הבתים, וב־2021 זינק שיעור זה כבר ל־60%. ההתלהבות מהחברה היתה בשיאה, ובוול סטריט התחילו להעריך את החברה לפי מספר הבתים שהיא רכשה, ולא לפי הבתים שהצליחה למכור ברווח. מניית זילו זינקה ב־206% לשיא כל הזמנים בפברואר השנה, והחברה נסחרה לפי שווי של 50 מיליארד דולר. זילו, יש לציין, מעולם לא סיכמה שנה ברווח.
את הרבעון השלישי של השנה פתחה השנה באגרסיביות, עם רכישה של לא פחות מ־9,680 בתים — פי שלושה ממספר הבתים שרכשה ברבעון השני השנה, ופי חמישה מ־1,856 הבתים שרכשה ברבעון הראשון. במקביל עלה מלאי הבתים שהחברה לא הצליחה למכור לשווי של 3.8 מיליארד דולר — לעומת 491 מיליון דולר בדצמבר 2020.
את הפעילות היא מימנה בעיקר באמצעות גיוס חוב של 450 מיליון דולר ברבעון השני ו־700 מיליון דולר ברבעון השלישי, שאותו גיבתה באמצעות הבתים שרכשה. רכישות הבתים של זילו — ושל חברות נוספות — התחילו לעורר מחלוקת, בעיקר בעיני מי שחששו שהן מתייחסות כספקולציה לשוק הדיור למגורים, שסובל בין כה וכה מבעיית היצע. אבל מה שהרגולציה לא עשתה, הטכנולוגיה עשתה.
ב־18 באוקטובר הודיעה במפתיע זילו שהיא עוצרת את רכישת הבתים באופן זמני עד סוף השנה, לא משום שנגמרו לה המזומנים, אלא בשל מחסור בעובדים ואספקה. "אנו פועלים בכלכלה מוגבלת בעבודה, ובתוך שוק נדל"ן תחרותי", הצהיר סמנכ"ל התפעול של זילו, ג'רמי ווקסמן, "השהיית חוזים חדשים תאפשר לנו להתמקד במוכרים שכבר נמצאים בחוזה איתנו ובמלאי הבתים הנוכחי שלנו".
לפי ניתוח אחד, שצוטט בידי KeyBanc Capital Markets, שני שלישים מכל הבתים שמכרה זילו בחודשים האחרונים נמכרו בהנחה, כשהמחיר הרשום נמוך בממוצע בכ־4.5% מהמחיר שבו היא רכשה את הבתים. בדו"חות החברה, שפורסמו ביום שלישי, הודיעה זילו שהיא מבצעת הפחתה חד־פעמית של 300 מיליון דולר על ההפסד מרכישות הבתים ברבעון השלישי בלבד. ההפסדים מכל עסקי השבחת הבתים של החברה, בשוק הנדל"ן הבועתי והמחומם, הסתכמו ב־1.42 מיליארד דולר.
תמכור 7,000 בתים כדי לייצר תזרים מהיר
זילו פועלת בענף הנדל"ן כבר 17 שנה, ואין ספק שהיא אמורה להכיר את השוק היטב, ובכל זאת היא מצאה את עצמה בסיטואציה לא סבירה. איך קורה דבר כזה? הסוד הוא בטכנולוגיה ובגישה מכוונת הצמיחה מתעשיית ההון סיכון. זילו, כך מתברר, נתנה לאלגוריתם שלה פקודה ברורה: לרכוש כמה שיותר בתים ולצמוח מהר ככל הניתן.
הרעיון הוא ישן נושן — לנצל את השוק באגרסיביות המירבית, תוך הסתמכות על דברים כמו "ביג דאטה" ו"בינה מלאכותית", ולהניח שאלה ישיגו לחברה שליטה גדולה על שוקי דיור ספציפיים ויניבו לה רווחים גבוהים. אבל זה לא עבד. האלגוריתם שילם יותר מדי כסף על יותר מדי בתים, וכעת החברה מנסה להיפטר במהירות מ־7,000 נכסים, שאותם היא מציעה לגופים מוסדיים ולמשקיעים גדולים אחרים במספר מצומצם של עסקאות. אלה, כך נחשף ב"בלומברג" השבוע, צפויות להסתכם בכ־2.8 מיליארד דולר.
בדצמבר 2016 אמר נשיא סין שי ג'יפינג כי בתים נועדו "לחיות בהם — לא לעשיית ספקולציות עליהם", ובכך נתן את האות לטפל בשוק הנדל"ן הממונף להחריד בסין, וגרם לאחת הדרמות הגדולות שידע שוק ההון השנה: נפילת מנהלת הנכסים הענקית אוורגרנד (Evergrand). בארה"ב הביטו על התהליך בעיניים ביקורתיות, בעיקר בשל ההתערבות של המדינה בשוק הנדל"ן. אבל עתה מתברר שהשוק האמריקאי מצמיח תופעות בעייתיות לא פחות.
כשזילו קנתה את הבתים, היא ניהלה מלחמת מחירים עם אזרחים מן השורה, שחסכו כסף לרכישת בית, וניצחה אותם באמצעות הצעות גבוהות יותר, שתרמו בתורם לעליות מחירי הנדל"ן. כעת החברה מתכננת להיפטר מהנכסים האלה לטובת משקיעים גדולים ובמחירים נמוכים משמעותית, כדי לייצר לעצמה תזרים מזומנים מהיר — דבר המצביע על כך שהערכות השווי של זילו היו בעייתיות. לא שזה ישנה במשהו את היכולת של זילו לפעול בשוק כפי שהיא פועלת. הבעיה היא שמי שמשלם את מחיר הרעבתנות לצמיחה מהירה, את ההימור במחירי שוק שמשמש מקום מחייה לבני אדם, ואת הישענות היתר על כלים ממוחשבים הם — כמו תמיד, הדיירים.