מגדל במקום סייל: מדוע הקניונים התחילו לבנות לגובה?

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של ת"א־יפו דנה לאחרונה ביוזמה לשילוש שטחו של קניון רמת אביב. בין היתר, התוכנית מציעה מבנה דיור להשכרה ברחוב ברזיל, מבנה תעסוקה בגובה 25 קומות ברחוב ברודצקי, ומלון בגובה 15 קומות ברחוב איינשטיין.

ספק אם תושבי רמת אביב, המתנגדים לפרויקט, מודעים לכך שזו מגמה רחבה בהרבה. דיווחי החברות בעלות השליטה בקניונים לבורסה מעידים כי יש היום הבנה שעולם הקמעונאות השתנה ושהסיכוי היחיד של הקניונים הוותיקים להתחדש הוא בתוספת עירוב שימושים, מעל הקניון ובצידו.

הדו"ח של חברת מליסרון לרבעון השלישי של 2022 חושף את השינויים שיקרו בעתיד בנכסים המסחריים של החברה. מתוך 777 אלף מ"ר של כלל נכסי החברה, 440 אלף מ"ר הם קניונים שכונתיים, עירוניים, אזוריים, או פאוור־סנטרים. בקטגוריית "פרויקטים בתהליך תכנוני", מציג הדו"ח את קניון רחובות, שמעליו יבנה מגדל משרדים בהיקף של 11 אלף מ"ר בעלות בנייה של כ־115 מיליון שקל. מעל קניון עופר גרנד באר שבע מתוכנן מגדל משרדים בשטח של 14 אלף מ"ר, ובעלות בנייה של כ־120 מיליון שקל.

מגדלים נוספים, בתמהיל יעודי קרקע מגוון, מתוכננים בשטח שליד קניונים קיימים. כך בקניון עופר בפתח תקווה עם 24 אלף מ"ר, וליד קניון השרון בנתניה עם 22.5 אלף מ"ר. בקטגוריית "פרויקטים אשר מועד הקמתם והאומדנים בגינם טרם נקבעו", יש דוגמאות נוספות: קניון רמת אביב, 90 אלף מ"ר, הגרנד קניון בחיפה 6,000 מ"ר, עופר הקריון, 23 אלף מ"ר חוצות המפרץ 100 אלף מ"ר ועוד.

בקבוצת עזריאלי המגמה דומה. לחברה יש כ־1.4 מיליון מ"ר של נכסים מניבים. מתוכם, 360 אלף מ"ר של שטחי נדל"ן מניב בקניונים. פרויקט הדגל של החברה הוא מגדל הספירלה, בתל אביב שמוגדר בדו"ח הרבעוני כ"הרחבה של קניון עזריאלי". זה מגדל בשטח של 150 אלף מ"ר, שעלות בנייתו, כולל הקרקע, נאמדת ב־2.7 מיליארד שקל. בקטגוריית "נכסים קיימים, הרחבה והשבחה", מציין הדו"ח את קניון מלחה בירושלים — עם תוספת של 95 אלף מ"ר, לטובת מסחר, תעסוקה ודיור מוגן, ועל הוספת 21 אלף מ"ר של שטחי משרדים, מעל קניון ראשונים בראשון לציון.

שותף בקרן יזמית שבבעלותה גם מרכזים מסחריים וקניונים מסביר שמבחינתו, הקניון הוא קרקע מניבה: "הפרדיגמה שהיתה פעם של הפרדת שימושים נשברה. אנשים רוצים עכשיו לגור מעל המרכז המסחרי. בעיר בשרון יש לנו קניון ובו שתי קומות בשטח של 20 אלף מ"ר כל אחת. מבחינתי, זו קרקע שניתן לבנות עליה ובינתיים היא מניבה".

איתי שפרן, ממכון גיאוקרטוגרפיה טוען שהקניונים נאלצים להתאים את עצמם למציאות הצרכנית והאורבנית שהשתנתה, גם בעקבות הקורונה: "בתקופה האחרונה אנחנו רואים מגמה ברורה של מינהל התכנון, וזה קשור גם לקורונה, לעודד הקמה של מרכזים מסחריים שכונתיים. בכל תמ"ל (תוכנית שמקודמת על ידי הותמ"ל) לשכונה חדשה שמקודם. היום נותנים המון זכויות לתעסוקה ומסחר. מינהל התכנון יצר סיטואציה שמשקי הבית לא יקנו את רוב צורכי היומיומיים שלהם בקניון הגדול. הקניון צריך להמציא את עצמו מחדש למציאות נדל"נית חדשה. הם הולכים בדרך כלל לכיוון של משרדים ומוסיפים לפורטפוליו שלהם גם שימושים כמו מגורים, או דיור מוגן".

האדריכל אבישי קימלדורף, שותף ומנהל פרויקטים ראשי, קרן ריאליטי, סבור שמדובר בתופעה טבעית וחיובית. הוא מספר שבתפקידו הקודם, כסמנכ"ל לענייני תכנון של "שיכון ובינוי", היה שותף בשדרוג קניון "עיר ימים": "הקמנו מגדל תעסוקה מעל הקניון וזה היה מוצלח מאוד מבחינת החייאת הקניון והתנועה שזה הביא. זו תופעה עולמית. מרכזים מסחריים תופסים שטח של עשרות דונמים ולכן הוקמו במקומות שבהם ערכי הקרקע היו נמוכים. זה היה חלק ממדיניות התכנון של הפרדת שימושים למגרשים נפרדים.

"עם הצטופפות האוכלוסיה מחפשים את האזורים שבהם אפשר לבנות עוד תוך עדיפות לעירוב שימושים. שינויים קמעונאיים, כמו היחלשות המסחר במרכזי הערים, הופכים את הקניונים הסגורים — שחלקם בסופו של דבר פילים לבנים — להזדמנות. זו בדיוק נקודת השינוי שבה מתחברים האינטרסים וניתן להציע תוספת של תכליות חדשות בבנייה גבוהה מעל הקניון, שתורמות להחייאת האזור. האנרגיה הכלכלית תורמת גם להתחדשות המרכז המסחרי ופתיחתו לסביבתו".

שרון בנד־חברוני, מתכננת ערים המתמחה באסטרטגיה עסקית וקהילתית: "מדברים היום על זה שהמסחר צריך להיות קרוב לבית, אבל יש לזה גם צד שני. גם המסחר מבין שהוא צריך את הקליינטים. כשיש אנשים שגרים מעל, כל הצדדים מרוויחים: יש אנשים שצורכים את השטחים המסחריים באופן קבוע, וגם אין להם בעיית שהיה". בנד־חברוני מודה שמגורים מעל חלק מהקניונים, כמו למשל במלחה בירושלים, אינם חוויה אורבנית טובה במיוחד, אך טוענת שהמציאות משתנה: "יגורו שם אנשים שמבינים שהעיר מתקרבת לקניון".