חנן מור במו"מ למכירת קרקע לגינדי החזקות ב־170 מיליון שקל

חנן מור ממשיך לממש נכסים על מנת להתמודד עם המצב הפיננסי המאתגר של חברת הנדל"ן שנושאת את שמו. לכלכליסט נודע כי מור, שמכהן כיו"ר החברה, מנהל מגעים מתקדמים למכירת קרקע של החברה ברמת גן, סמוך לרמת אפעל, לגינדי החזקות תמורת 170 מיליון שקל. גינדי החזקות נמצאת בבעלות ליטל גינדי־מנור וארבעת אחיה. את העסקה מוביל אמיר חן ממשרד פישר־בכר.

ככל שהעסקה תצא לפועל, מור ימכור את הקרקע בהפסד. זאת משום שמדובר בקרקע שאותה רכשה חברת חנן מור במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שבו זכתה ב־2021 לאחר שהציעה כ־171 מיליון שקל, המשקפים 14 אלף שקל למ"ר לדירה, לא כולל הוצאה מופחתת, הוצאות פיתוח ומע"מ. בתוספת מסים ופיתוח, עלות הרכישה הגיעה לכ־200 מיליון שקל.

מור נמצא במצב מורכב מאוד לנוכח האשראי הגדול, בהיקף של כ־1.3 מיליארד שקל, שלקח ב־2021 למימון רכישת הקרקע בשדה דב זמן לא רב לפני שהריבית החלה לטפס.

את הקרקע בשדה דב רכש מור ב־1.5 מיליארד שקל, ולצורך כך נטל את ההלוואה שהעמיד קונסורציום בהובלת בנק דיסקונט ושאליו צורפו לאומי, הפניקס ומיטב. את ההלוואה, בריבית פריים פלוס 1%, תידרש חברת חנן מור לפרוע עד לסוף 2024.

בעקבות העלאות הריבית במשק, שהביאו את ריבית הפריים מרמה של 1.6% במועד הרכישה ל־6.25% כיום, החברה נקלעה לטלטלה. ב־12 החודשים האחרונים איבדה מניית חנן מור 61%, וארבע משש סדרות האג"ח שלה נסחרות בתשואה דו־ספרתית המשקפת את חששות המשקיעים מפני יכולתה לעמוד בהחזר החוב.

על מנת להקל על היקפי החוב ועל גמישות ההתמודדות מולו, החברה הודיעה בחודש מרץ על כוונתה לממש נכסים. עד כה מכרה נכסים מסחריים באור עקיבא, ראשון לציון ומודיעין בתמורה ל־176 מיליון שקל. בסוף יולי התקשרה בהסכם למכירת קרקע בנס ציונה בתמורה ל־46 מיליון שקל.

על פי הערכות, החשיפה הגדולה ביותר מקרב הגופים המממנים למור היא של בנק דיסקונט שהאשראי שלו לפרויקטים של מור, לרבות בערבויות חוק מכר, מגיע לכ־1.5 מילארד שקל. בנק לאומי חשוף מול מור ב־600 מיליון שקל, ומממנים נוספים דוגמת הפניקס, מיטב, מזרחי־טפחות וקרן ריאליטי חשופים בעשרות מיליוני שקלים עד 250 מיליון שקל כל אחד. בנוסף, לחנן מור יש אג"ח בכ־700 מיליון שקל. מתוך זה כ־300 מיליון שקל באיגרות חוב שמגובות בעודפי פרויקטים שטרם החל שיווקם וספק אם ייוותר מקור לתשלומם לאחר תשלום החובות לבנקים במקרה של כשל פירעון.

חשוב לציין כי אם מור לא יצליח לצאת מהסבך בו הוא נמצא, אין הדבר אומר שהגופים המממנים יאבדו את מלוא כספם, אם בכלל, שכן המימון מגובה ברובו בבטוחות שהם יוכלו למכור לצדדים שלישיים.

דיסקונט עצמו חשוף מול מור כאמור גם בערבויות חוק מכר מול דיירים, מה שעשוי, בתרחיש קיצוני שבו חברת חנן מור קורסת, לייצר כאוס עצום בשוק הדיור ולהפוך את דיסקונט למי שעומד מול רוכשי הדירות ואחראי להשלמת הפרויקטים. ערבות חוק מכר היא ערבות שהבנק מוציא לטובת רוכשי הדירות שמבטיחה להם את קבלת הדירה במקרה שהיזם קורס.

זהו תיקון לחוק שנכנס לאחר פרשת חפציבה בה איבדו רוכשי דירות את כספם. הערבות שמקבלים הרוכשים היא בגובה התמורה בפועל ששילמו על הדירה בכל נקודת זמן. זוהי ערבות שאינה קלה למימוש ובדרך כלל בסופו של דבר מושלם הפרויקט גם אם הקבלן בקשיים ויש צורך להחליפו והדירות נמסרות לרוכשים ולא משולמת הערבות.

אחד הדברים שמשחקים נגד מור הוא העובדה שהאשראי שניתן לו מהבנקים הגדולים ניתן על ידי ראשי חטיבות עסקיות שכבר סיימו את תפקידם. בדיסקונט מדובר ביובל גביש ובלאומי מדובר ברונן אגסי. "כשמנהל עסקי בבנק נותן לך אשראי יש לו מחויבות רגשית אליך, וכשאתה מתמודד מול מנהלים עסקיים שלא היו חלק מהעמדת האשראי – המצב קשה יותר", אמר גורם בשוק ההון. לאחר שפרש מדיסקונט יובל גביש מעורב בתקופה האחרונה בניסיון לגבש קבוצת רכישה למור.