"התיקונים המוצעים רחוקים מלהוות פתרון": אלה בן נון על טיוטת חוק ההסדרים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

להנחת העבודה לפיה ייעול הרגולציה הוא צורך קריטי בחזון להאצת הבנייה בישראל, שותפים כלל השחקנים הפועלים בתחום. הנושא מקבל משנה תוקף כשמביאים בחשבון את משבר הדיור המעמיק - עם היצע שלא מדגדג את הביקוש, התחלות הבנייה שמתקשות לעמוד ביעדים ממשלתיים ועלייה מתמשכת במחירי הנדל"ן למגורים. 

טיוטת חוק ההסדרים שגיבש משרד האוצר ועתידה במהלך השבועות הקרובים לעלות על שולחן הכנסת, מבקשת לייצר פתרונות שיובילו לשחרור הפלונטרים, לקיצור לוחות זמנים ולהפחתת הרגולציה בענף הבינוי.

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

• הדור הבא של נדל"ן מסחרי בארה"ב: מרכזי הקניות הפתוחים נכנסים לוואקום של אפוקליפסת הקמעונאות
• מי יצליל את הבניין שלי? כך הפכו מערכות הצללה לנדבך קריטי בבנייה המודרנית בישראל
• "זה רגע היסטורי": בזכות ההתחדשות העירונית הדור הצעיר בקדימה צורן יגור ליד ההורים"

בהתאם לכך, פרק מיוחד במסמך הוקדש לנושא, ובדברי ההסבר נכתב בין היתר: "ענף הבניה מהווה 6.3% מהתמ"ג ומספר הישראלים המועסקים בו עומד על כ-235 אלף. סקטור הנדל"ן הוא נתח משמעותי בכלכלה הישראלית, ופעילותו משפיעה על מגוון רחב של גופים במשק. במטרה להפחית חסמים רגולטורים ולהביא להאצת הפעילות בענף, מוצע לתקן את חוק התכנון והבנייה באופן שיביא לייעול הליכי הרישוי והפחתת הבירוקרטיה בתחום". בהמשך המסמך צוין כי "הליכי הרישוי בישראל עדיין ארוכים ביחס למצב הרצוי, ודורשים שיפור וטיוב שיביאו להפחתה בביורוקרטיה הכרוכה בהליך ולקיצור משכי הזמן להוצאת היתרי בנייה".

פרויקט מגורים בבנייה. "הוצאת היתר למיזם סטנדרטי הופכת לעניין של למעלה משנתיים" | ליטל גואלמן

טיוטת החוק מתמקדת בארבע נקודות מרכזיות: החלת רישוי עצמי, צמצום הליך ההקלות, ייעול תהליכי הערר וקביעת מגבלת עמודים בהתנגדויות לתוכניות, היתרים וכתבי טענות. הסעיף העיקרי נוגע לרישוי עצמי ולהענקת מנדט לאדריכלים מורשים לאשר היתרים במבנים שעיקרם למגורים. אדריכל יהיה רשאי לחתום על היתר בייעוד מגורים בלבד לבניין עד 29 מטר, בבקשה ללא הקלות ולאחר אישור מכון בקרה. בכדי לצמצם את הליך ההקלות, אשר מהווה גורם משמעותי בהתארכות הליכי הרישוי, ממליץ המסמך על ביטול הקלות כמותיות הנוגעות לתוספת של יחידות דיור ושטחי בנייה, ואישור סטיות עם השפעה תכנונית זניחה בלי הקלות.

סעיף נוסף עוסק בהליכי הערר, הלוקחים בממוצע קרוב לחצי שנה, ומעכבים את התקדמותם של פרויקטים. במטרה להפחית את העומס המוטל על גופי הערר ולמנוע הליכים שאינם הכרחיים, מוצע להטיל על שרת הפנים לקבוע אגרה על פנייה לוועדת ערר להיטלים ופיצויים, לוועדת ערר להיתרים ותוכניות, לוועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וכן להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע. 

הרחבת סמכויות

איזו בשורה מציג המסמך, ועד כמה עתיד אישור החוק לייצר שינוי מקיף בנוף הבנייה בישראל? תלוי את מי שואלים. "אין ספק שקיים צורך דחוף בקידום צעדים לייעול ולקיצור תהליכי הרישוי. הבנייה בישראל נדרשת לשחרור חסמים, והתרת מגבלות הכובלות את הענף תזניק אותו קדימה", קובעת אלה בן נון, הבעלים של חברת EBN אלה בן נון ניהול בניה המספקת שירותי ניהול ופיקוח הנדסי. "טוב עשו מקבלי החלטות שנתנו את דעתם לנושא כה חשוב, וסביר להניח שעד מועד ההצבעה בכנסת יעבור המסמך עוד שינויים – כי הדבר בהחלט נדרש, משום שטיוטת החוק הנוכחית אינה נותנת מענה ראוי".  

"תמונת המצב הקיימת היא עגומה: בדו"ח מבקר המדינה פורסם כי משך הזמן להוצאת היתר פשוט נע בין 14-10 חודשים והוצאת היתר למיזם סטנדרטי למגורים או תעסוקה הופכת לעניין של למעלה משנתיים. זמן שווה כסף", אומרת בן נון. "הענקת סמכויות רישוי עצמי לאדריכלים שיובילו לקיצור הליכי רישוי כמקובל בעולם, הוא צעד בכיוון הנכון - אבל אם הולכים למהלך כזה, חייבים לוודא שהוא אכן ישיג את המטרה שלשמה נועד".

"לאפשר רישוי עצמי רק למבני מגורים עד 29 מטר, ללא הקלות, אחרי אישור מכון בקרה – זה להאיר עם הפנס על המקום לא נכון. צריך להביא בחשבון כי בפריסה ארצית מכוני בקרה בודקים כ-1,200 בקשות בממוצע בשנה, רובן המכריע עם הקלות בנייה. לכן לאחר הרפורמה, הצפי הוא לבדיקה של מאות בקשות בודדות בלבד, במדינה בה חסרות מאות אלפי יחידות דיור. בדרך הזו נייצר במקרה הטוב שינוי נקודתי, אבל בטח לא מהפכה".

"מה כן אפשר לעשות?", ממשיכה בו נון, "קודם כל להרחיב את גבולות הגזרה. להגדיל את סמכויות האדריכל ברישוי עצמי לכל מיזמי המגורים, לרבות שימושי מסחר או ציבורי. ככל שנדרש לטובת ההליך אישור של מכוני בקרה, יש להגדיל את סמכויות הבדיקה של המכונים הללו. המצוקה בישראל כיום היא לא בשטחי תעסוקה ולא בשטחי מסחר, אלא בשטחי מגורים. שתי הפעולות הנ"ל יכולות לשחרר באופן מיידי את צוואר הבקבוק ולאפשר הוצאת היתרים בהיקפים נכבדים – כולל של מיזמי התחדשות עירונית. בראשית 2022 אמורים היו לאשר את כל סוגי המבנים לבדיקה במכוני הבקרה, אלא שהיום כבר יודעים שתהיה דחייה והעניין לא ייצא אל הפועל. במצב עניינים שכזה קשה לבנות על שינוי".

אלה בן נון. "שינוי נקודתי במקרה הטוב, אבל בטח לא מהפכה" | יובל חן

רישוי עם הקלות 

סוגייה אחרת אליה מבקשת בן נון להתייחס נוגעת לסעיף העוסק בצמצום הליך ההקלות. "כיום מרבית הפרויקטים מאושרים עם הקלות מסוגים שונים - דוגמת קו בניין צידי, מרפסות או הקלות כמותיות. אם מוציאים מהליך הרישוי העצמי פרויקטים הכוללים הקלות, הרי שמצמצמים מראש את המכסה. חשוב להבין, הקלות זה נושא מורכב שדורש סדר באמצעות רגולציה. עז אז, ראוי ונדרש לבצע רישוי עצמי גם על מבנים הכוללים הקלות". 

"בסופו של דבר, טיוטת החוק מראה על כוונות הממשלה להוציא את הבנייה בישראל לדרך חדשה ולאפשר את הגדלת ההיצע", מסכמת בן נון. "וכדי שהרפורמה תהיה יעילה, נדרשת הרחבה משמעותית בהוראות החוק, תוך הסדרת תהליכים לטובת ייעול אמיתי בתהליכי רישוי וקיצור לוחות הזמנים. נכון לעכשיו, ההמלצות הקיימות לא מספקות מענה הולם. בלי התאמות למציאות בשטח נמשיך לדרוך במקום".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן>>