קרנות הריט בנדל"ן המניב צמחו ב־2022, אך 2023 בסימן שאלה

בדומה לכלל מגזר הנדל"ן המניב, גם מניותיהן של שלוש קרנות הריט: ריט 1, סלע נדל"ן ומניבים, הושפעו מחששות המשקיעים מפני הריבית, ההאטה בענף ההייטק, חוסר היציבות הפוליטי האפשרות למיתון מתקרב, ואיבדו בתקופה האחרונה שיעורים נכבדים מערכן.

כך, מנית ריט 1 ירדה ב־12 החודשים האחרונים ב־23%, מניבים ב־29% וסלע נדל"ן ב־30%. דו"חותיהן הכספיים לשנת 2022 מלמדים שבניגוד למצב המניה, בפועל בשנה שעברה שלוש הקרנות דווקא רשמו שיפור במדדים התפעוליים, ה־NOI, שמודד את ההכנסות התפעוליות (הכנסות מהשכרת נכסים בניכוי עלות האחזקה והתפעול), וה־FFO (רווח כולל בנטרול סעיפים שונים דוגמת שיערוכים והתאמות לא תזרימיות), שהוא המדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב. אולם התחזיות ל־2023 שהציגו ריט 1 וסלע נדלן , שבהן הציגו שיפור מינורי לעומת תוצאות 2022 ואף ירידה, כבר מתכתבות עם סימני השאלה והחששות לגבי מצבו של המשק ומצבו של מגזר הנדל"ן המניב בפרט. ה־NOI של ריט 1 ב־2022 צמח ב־20% לעומת השנה הקודמת והגיע ל־419 מיליון שקל, זה של סלע נדל"ן זינק ב־24% ל־288 מיליון שקל, ומניבים ריט נהנתה מקפיצה של 34% ל־151 מיליון שקל. השיפור בתוצאות נובע בעיקר מעלייה בשכר הדירה בנכסים הקיימים, לרבות בשל המדד שעלה, והנבה מנכסים שנרכשו והושכרו, ביניהם מרכז מסחרי שרכשה ריט 1 בגני תקווה בינואר 2022 ותוספת 5 קומות במגדל דניאל פריש בתל אביב מפברואר 2022. מניבים רכשה 4 נכסים במהלך 2021 ותחילת 2022, שהחלו להניב עבורה בשנה זו, בהם מבנה משרדים באור יהודה ומבנה משרדים ומסחר בבני ברק. בהשפעת צמיחת ה־NOI רשמו החברות גם שיפור ב־FFO. אצל ריט 1 נרשם שיפור של 24% ל־314 מיליון שקל, בסלע נדל"ן 28% ל־220 מיליון שקל ואצל מניבים נרשם זינוק של 44% ל־112 מיליון שקל.

ה־NOI של ריט 1 ייפגע מעזיבת אמדוקס

ריט 1, שבראשה עומד המנכ"ל שמואל סייד, מחזיקה ב־56 נכסים מניבים בשווי של 7.6 מיליארד שקל. בעשור האחרון הצליחה לצמצם את תלותה במגזרי המשרדים והמסחר כשאלו ירדו מ־61% ו־30% בהתאמה משווי כלל הנכסים ב־2011 ל־51% ו־24% בהתאמה אשתקד. במקביל, העלתה ריט 1 את אחזקותיה בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים, חניונים ומלונאות מ־9% ב־2011 ל־12% במגזר התעשייה והלוגיסטיקה, ו־6% בבתי חולים סיעודיים וחניונים (כ"א). אולם, מגזר המשרדים הוא עדיין הגדול ביותר ועזיבתו של שוכר עיקרי בו, חברת אמדוקס, ממתחם אינפיניטי ברעננה, צפויה להביא לפגיעה ב־NOI ב־2023, ולהפחית אותו מ־48 מיליון שקל ב־2022 ל־12 מיליון שקל בלבד. בנוסף, קצב השכרות איטי יחסית במגדל אינפינטי, שסיום בנייתו צפוי במחצית הראשונה של 2023 ועד למרץ השנה הושכרו בו 66%; והתמתנות הביקושים לשטחי השכרה בת"א וסביבתה; וחוסר הוודאות במשק, בחלקו בשל המצב הפוליטי, שעליהם הצביעו בקרן, הוביל אותה להצביע על תחזית מתונה לשנת 2023, כשה־NOI המוערך עומד על 428-418 מיליון שקל, שיפור של 2% בלבד, בתרחיש החיובי, לעומת 2022. תחזית ה־FFO עומדת על 300-290 מיליון שקל, לעומת 314 מיליון שקל ב־2022. בריט 1 הסבירו כי התחזית המתונה מושפעת גם מהעלייה בעלויות המימון (אלה קפצו כבר ב־2022 ל־222 מיליון שקל לעומת 69 מיליון שקל ב־2021). בחברה מעריכים כי לאחר השלמת ההשבחה של אינפיניטי פארק תגיע תוספת ה־NOI ממנו ל־63-58 מיליון שקל. בקשר להאטה בהייטק, ציינו בריט 1 כי ה־NOI מהתחום מגיע ל־10% מסך ה־NOI ורוב השוכרות הן חברות חזקות ויציבות. לדבריהם, לחברה פיזור רחב של שוכרים ונכסים מתחומים שונים, שמצמצמים את חשיפתה להאטה בתחום. סלע נדל"ן מחזיקה ב־45 נכסי משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה בשווי של 5.1 מיליארד שקל. מגזר המשרדים אחראי ל־54% משווי נכסיה, ו־18% משוכרי המשרדים הן חברות הייטק. הקרן הציגה תחזית מעט יותר אופטימית מזו של ריט 1 לשנת 2023 והעריכה כי ה־NOI יגיע ל־316-310 מיליון שקל, שיפור של 10%-8% ביחס ל־2022; ושה־FFO יגיע ל־230-226 מיליון שקל, שיפור של 3.6% בממוצע. הזינוק שנרשם ב־2022 מוסבר בחלקו בכך שסלע רכשה נכסים ב־860 מיליון שקל, בהם בית מאני בת"א, בעסקה בשווי של 623 מיליון שקל (ש־27% מהם שולמו כבר) ורכישת קומות במגדלי פלטינום והארבעה בת"א. ב־2023 מתכוונת סלע להתמקד בקליטת הנכסים, על מנת שיתחילו להניב.

מניבים, שמחזיקה ב־22 נכסים בשווי 2.7 מיליארד שקל, מהם 48% משרדים ו־44% לוגיסטיקה ותעשייה, מציגה תחזית אופטימית בהרבה. לפיה, ה־NOI ב־2023 צפוי להגיע ל־178-172 מיליון שקל, שיפור של 16% בממוצע לעומת 2022, וה־FFO יעלה ב־13% ל־128-125 מיליון שקל. מנכ"ל מניבים עופר אברם אמר ל"כלכליסט": "2022 הייתה שנה חזקה, כשהצלחנו להעלות את שיעורי התפוסות מ־91% ל־96%. יחד עם עלייה בשכר הדירה והנבה מנכסים שרכשנו, המדדים התפעוליים השתפרו. במהלך השנה רכשנו נכסים בשווי של כחצי מיליארד שקל, ואנחנו מצפים בעקבות זאת להמשך צמיחה ב־2023, כשהתחזית שלנו שמרנית ומבוססת על אכלוס קיים וחוזים שנחתמו. שיעור המינוף שלנו נמוך ‑ 43%, כשהשאיפה היא לא לעלות מעל 50%, אפילו שרגולטורית אנחנו יכולים. המשמעות היא שנוכל לגייס עד 200 מיליון שקל נוספים אם נרצה לבצע רכישות. אנחנו מודעים לחוסר הוודאות במשק, כתוצאה מהאינפלציה, הריבית והמצב הפוליטי. להערכתנו אנחנו במצב טוב יחסית, כי חלק גדול מנכסינו הם במגזר הלוגיסטיקה והתעשייה, שהוא דפנסיבי ובטוח יחסית. במגזר המשרדים אין לנו תלות משמעותית בהייטק, כך שתמהיל השוכרים שלנו סולידי ופחות פגיע".

"שלוש הקרנות מוגנות יחסית לחברות נדל"ן מניב"

זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, הסביר ל"כלכליסט" כי "שלוש הקרנות מוגנות יחסית לחברות נדל"ן מניב, כי ההגבלה על המינוף שומרת עליהן. החשיפה לארץ מפחיתה את הסיכוי לרישום שיערוכים שליליים לעומת נכסים בחו"ל. לשלושתן היו תוצאות טובות ב־2022, כשהתחזית של מניבים מבוססת על הנכסים שרכשה וצפויים להתחיל להניב עבורה. סלע אמנם גם רכשה חמישה נכסים ב־2022, אבל העיקרי שבהם, בית מאני, יעבור לרשותה במקרה הטוב בסוף 2023 וגם אז היא תצטרך לערוך בו התאמות, ויש שאלה לגבי היכולת שלה להשכיר אותו במלואו ובמחירים שהיא רוצה לאור המצב בהייטק. אצל ריט 1 התחזית לא טובה. ה־NOI נותר סטטי וה־FFO אפילו בצמיחה שלילית. כשזה בעיקר מהעזיבה של אמדוקס ומהקושי שלהם לאכלס את מגדל אינפיניטי. כשמסתכלים על מידת הסיכון מהמצב במשק, מניבים מחזיקה יחסית בהרבה נכסי לוגיסטיקה, כשבתחום זה לא נראית פגיעה, בניגוד למשרדים שנסמכים על ההייטק. שלוש החברות גייסו ב־2022 כספים, כך שהן מצויות בנקודת פתיחה טובה לנצל הזדמנויות אם יווצרו כאלה בשל המצב הרעוע של חברות אחרות. רכישה כזו יכולה גם לשנות את התחזית של הקרן".