התחדשות עירונית בפריפריה – כיצד ניתן להניע את התהליך החיוני?

לאחרונה פורסם בתקשורת דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022. מהדו"ח עלתה תמונה קודרת באשר להיקף ההתחדשות העירונית באזורי הפריפריה. כך, בעוד שעל פי הדוח קיימים בפריפריה כ- 96 אלף מבנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה ומתאימים לעבור התחדשות עירונית, הרי שבפועל מספר יחידות הדיור המצטבר שאושר בתוכניות פינוי-בינוי עד סוף 2022 עמד על 12,299 במחוז דרום ו-675 בלבד בצפון. לשם ההשוואה מספר יחידות הדיור שאושרו בתקופה זו עמד במחוז מרכז על 61 אלף יח"ד ובמחוז ת"א על 51,499 יח"ד.

נתונים אלו מדאיגים במיוחד נוכח רעידת האדמה הקטלנית שהתחוללה בפברואר השנה בטורקיה, והבנת כל המומחים שרעידת אדמה בישראל היא רק עניין של זמן. הישובים המועדים יותר לפורענות במקרה זה הם אלו השוכנים לאורך השבר הסורי-אפריקאי וביניהם בית שאן, טבריה, צפת, קריית שמונה, אילת, מגדל העמק, חצור הגלילית, עפולה, ראש פינה וקצרין. למרות שיישובי הפריפריה הללו צפויים לחוות את רעש האדמה בצורה החזקה ביותר הרי שלא מבוצעת בהם כמעט התחדשות עירונית והתושבים מופקרים למעשה לגורלם.

מדוע זה קורה? בעיקר בשל אי הכדאיות הכלכלית של היזמים לבנות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בפריפריה. אלו מעדיפים את הפריים לוקיישנים של המרכז בהם יוכלו למקסם את רווחיהם, על פני אחוזי הרווח הנמוכים יחסית בצפונה ודרומה של הארץ. כך נוצר לו מצב מעוות שבו התוכנית משגשגת אמנם, אך לא פועלת במקומות הזקוקים באמת למיגון.

במאמר מוסגר אציין כי חברת טר ארמה נמנית על חלוצות ההתחדשות העירונית בישראל, וכבר לפני 20 שנה (טרום תמ"א 38) חיזקנו והוספנו למעלה מ- 400 ממ"דים ביישובי עוטף עזה, וזאת במסגרת מכרז "עמיגור" לחיזוק ומיגון הדיור באזור זה. פרויקט מיגון רחב היקף זה, וחשיבותו לתושבי העוטף, הביאו אותנו במרוצת השנים שלאחר מכן ליזום ולקדם עשרות פרויקטים נוספים בהתחדשות עירונית הן במסלול תמ"א 38 והן במסלול פינוי בינוי.

כחברה חלוצה בתחום ופועלת בו זמן כה רב, וכחברה בעלת דנ"א של הנדסה ומושתתת על מהנדסים מנוסים, אין זה מובן לנו מדוע מדינת ישראל טרם הפנימה את חשיבות ההתחדשות העירונית והבשורה שהיא מביאה, לא רק במרכז, אלא גם וביתר בפריפריה.

אלון שחף | צילום: יח"צ

על רקע התמונה הקודרת העולה מדו"ח הרשות להתחדשות ונוכח ניסיוננו העשיר בתחום ברצוני להציע במאמר זה מספר תמריצים ליזמי ההתחדשות העירונית במטרה להפנות את מבטם גם לפריפריה:

מענקים ייעודיים – מתן מענקים מיוחדים ליזמים שיבנו בפריפריה או לחילופין הענקת הטבות מס שיגדילו את רווחיות הבנייה.

הקצאת מגרשי השלמה - במסגרת זו תוענק ליזמים קרקע נוספת לבנייה. על קרקע זו הם יוכלו לבנות בניין חדש נוסף, ותוספת הדירות הזו היא שתהפוך את הפרויקט כולו למשתלם עבורם.

קידומן של תוכניות אב עירוניות להתחדשות עירונית - על מנת לייצור וודאות בקרב הדיירים והיזמים כאחד, יש לפעול לקידום תוכניות אב ברשויות המקומיות אשר יגדירו את המדיניות בשטח (כמו למשל היקפי זכויות בנייה על פי מפתח שכונות) ויעודדו יזמים ודיירים לייזום פרויקטים.

קידום תשתיות תחבורתיות לחיבור הפריפריה למרכז הארץ– במסגרת תוכניות האב יש להטמיע את פיתוחן של תשתיות תחבורתיות אשר יחברו את הפריפריה למרכז הארץ בצורה יעילה ומהירה. בסופו של יום לא ניתן לשכנע מסות של אנשים לעבור לפריפריה כאשר הם יודעים שאזורי התעסוקה, המסחר והתרבות של מרכז הארץ אינם נגישים עבורם. רק הנגשה תחבורתית, בדגש על מערכות הסעת המונים, תוכל לגרום לפיזור דמוגרפי נכון ביותר בישראל, ולהצלחת ההתחדשות העירונית גם במקומות אלה.

לסיכום, אם המדינה חפצה בהתחדשות עירונית נרחבת גם בצפונה ודרומה של ישראל תוך חיזוקם של המבנים מפני רעידות אדמה וירי טילים, עליה לעודד את יזמי הנדל"ן להתחיל למקד את פעילותם בפריפריה ולא רק במרכז. השילוב של התמריצים שנמנו לעיל יחד עם מסה של יזמים שיהיו החלוצים בתהליך הוא שיכול להביא לשינוי המיוחל בשטח.

מאת אלון שחף, מנכ"ל טר ארמה ייזום ובינוי

d&b – לדעת להחליט