שיערוכי הנדל"ן בחו"ל הסבו לאלוני חץ הפסד רבעוני נוסף

לפני כחודשיים, בעת שסיכם את דו"חותיה הכספיים של אלוני חץ לשנת 2022, העריך נתן חץ, מנכ"ל ומייסד החברה ובעל המניות הגדול בה (14%) כי "בשנה הקרובה המצב ימשיך להיות מאתגר וייתכנו ירידות שווי נוספות בנכסים". אתמול, עם פרסום תוצאותיה של החברה לרבעון הראשון של 2023, מסתבר שהערכתו התממשה.

אלוני חץ, שעוסקת בנדל"ן מניב ובאנרגיה מתחדשת, רשמה הפסד רבעוני שני ברציפות, הפעם בגובה של 218 מיליון שקל (מיוחס לבעלי המניות), שנובע בעיקר משיערוכי הנדל"ן השליליים של החברות־הבנות שלה בארה"ב: CARR, בה מחזיקה אלוני חץ ב־47%, AH Boston, שחלקה של אלוני חץ בה עומד על 55%; ובבריטניה, שם ירדו שיערוכי הנדל"ן של Brockton Everlast, שאלוני חץ מחזיקה 83% ממנה.

שיערוכים אלו הסבו לה הפסד של 369 מיליון שקל (לפני מס), מהם הפסד של 238 מיליון שקל מחלקה בפעילות החברות בארה"ב, ושל 131 מיליון שקל מהפעילות בבריטניה. זאת, לעומת שיערוכים חיוביים של 71 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. אמות, החברה־הבת (54%) של אלוני חץ שפועלת בישראל ושרשמה שיערוכים חיוביים לכל אורך התקופה הבעייתית בשנה האחרונה, החליטה שלא לשערך את נכסיה ברבעון הראשון של שנת 2023.

השיערוכים השליליים בארה"ב ובבריטניה ממשיכים את המגמה שרשמו החברות־הבנות של אלוני חץ ברבעונים הקודמים: ירידה של 405 מיליון דולר ברבעון הרביעי של 2022 ושל 164 מיליון דולר ברבעון שלפניו בנכסי החברות־הבנות בארה"ב; ושיערוך שלילי של 67 מיליון ליש"ט ושל 12 מיליון ליש"ט בנכסי BE באותן התקופות, בהתאמה. בהקשר זה העריך אתמול חץ כי "לאחר העלייה שהייתה בשיערוכים השליליים במהלך 2022 והשיא שנרשם ברבעון הרביעי של אותה שנה, בתוצאות עכשיו מסתמנת מגמת ירידה. אנחנו מעריכים שהיא תימשך גם ברבעונים הבאים".

השיערוכים השליליים של נכסי החברות־הבנות בארה"ב הגיעו ל־137 מיליון דולר, בעיקר עקב עדכון הערכת השווי לגבי האפשרויות להשכרת הנכסים בעתיד ומשכי הזמן שצפויים עד לאכלוסם מחדש בתרחיש של החלפת דיירים; והעלאת שיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של חלק מהם.

זאת, על רקע המשבר בשוק המשרדים בארה"ב, שחווה ירידה בביקושים ובשיעורי התפוסה כתוצאה מההאטה בכלכלה, מעבר לעבודה היברידית והתבססות ה־Flexible Office על חשבון השכרות המשרדים המסורתיות (השכרה לתקופות קצרות ובאמצעות גורמי ביניים). בנוסף, חלה ירידה בנפח העסקאות ובשווי הנכסים, כתוצאה מהעצירה בהיקף האשראי הזמין, העלייה בריבית הנדרשת למחזור חובות והעלייה בשיעורי הנכסים שאינם מאוכלסים.

בנכסיה של BE בבריטניה נרשמו שיערוכים שליליים של 37 מיליון ליש"ט, בעיקר עקב העלאת שיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של שני נכסים בשלבי ייזום מתקדמים בלונדון. בכל הנוגע לאפשרות ששיעוריי ההיוון ימשיכו לעלות, בהשפעת העלאות הריבית, באלוני חץ סיפקו תחזית לפיה עלייה של 0.25% בשיעורי ההיוון תניב הפסד של 898 מיליון שקל (לפני מס), מהם 370 מיליון שקל חלקה של אמות, 240 מיליון שקל חלקן של החברות־הבנות בארה"ב ו־288 מיליון שקל חלקה של BE.

למרות זאת, חץ היה אופטימי וציין כי "הגורם הדומיננטי בשוק הנדל"ן בארה"ב כיום הוא מחנק האשראי שעצר את השוק. אבל בסוף לבנקים לא תהיה ברירה אלא לשחרר אשראי ליזמים ואנחנו מעריכים שזה יקרה לקראת סוף השנה. במקביל, יש אינדיקציות לכך שרמת הריבית בארה"ב תחל לרדת. ושני אלה יסייעו לשוק לחזור לפעילות".

בשיחת הוועידה שקיים עם המשקיעים לאחר פרסום הדו"חות, הסביר חץ כי "בכל הקשור להיבטים התזרימיים מצבנו חיובי, עם עלייה ב־NOI וב־FFO. מההיבט החשבונאי סבלנו מהשיערוכים השליליים. מה שחשוב בנדל"ן זה מצב התזרים ורמת המינוף. גם מבחינה זאת מצבנו טוב, עם מינוף שעומד רק על 35% ואף נכס אינו משועבד. כך שאנחנו מגיעים מוכנים לתקופות קשות".

בכך, התייחס חץ לשיפור שרשמה החברה במדדים התפעוליים העיקריים: ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מפעילות הנדל"ן להשקעה של אמות, CARR AH Boston ו־BE עלה ב-11% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ל־280 מיליון שקל. ה־NOI מפעילותה של החברה־הבת אנרג'יקס (50%) בתחום האנרגיה המתחדשת הגיע ל־161 מיליון שקל, עלייה של 117% ביחס לרבעון המקביל. שיפור של 26% ל־168 מיליון שקל נרשם בתזרים המזומנים של הקבוצה מפעילות ריאלית (FFO, שנחשב כמדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב, משום שמנטרל גורמים שונים כמו שיערוכים).

נכון למועד פרסום הדו"ח, רמת המינוף הגיעה ל־34.8%. מדובר בירידה לעומת סוף חודש מרץ, אז עמדה רמת המינוף על 40.8%, לאחר שבסוף 2022 הייתה 33%. לאלוני חץ חוב פיננסי נטו של 18.4 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של 6% לעומת היקפו של החוב בסוף שנת 2022. העלייה נרשמה בעקבות גיוס חוב של 600 מיליון שקל ובהשפעת העלייה בריבית ושינויים בשערי החליפין. שיעורו של החוב הפיננסי נטו עומד על 51.8% מהמאזן.

כמו כן, העלייה בהיקפו של החוב הפיננסי והשפעת העלייה בריבית עליו, הובילה לעלייה של 31% בהוצאות המימון הרבעוניות ל־214 מיליון שקל. בכל אחת מהשנים 2027-2024 היא תידרש לפרוע חוב של 589 מיליון שקל, כשברשות החברה מזומנים ושווי מזומנים של 829 מיליון שקל וקווי אשראי לא מנוצלים של 550 מיליון שקל.

חץ התייחס בדבריו גם למצב הכללי בישראל ולהשפעת מהלכי הממשלה עליו ואמר: "הגענו לסוף 2022 במצב כלכלי מצוין, אבל בחודשים האחרונים הממשלה במו ידיה חופרת בור כלכלי ומוסיפה משבר משלנו על המשבר הגלובלי של היבטי האינפלציה והריביות. רמת אי הוודאות במשק גבוהה. בפועל יש עצירה בהשקעות כשכולם מחכים לראות מה יקרה וחוסר הוודאות הזו אינו בריא לכלכלה".

במהלך חודש יוני צפויה אלוני חץ לחלק דיבידנד של 57.5 מיליון שקל. לאחר פרסום הדו"חות ירדה מנייתה ב־3.2% והשלימה בכך ירידה של 15.5% מתחילת השנה ושל 36.3% ב־12 החודשים האחרונים. זאת, בזמן שמדד ת"א‑נדל"ן, שבו היא נכללת, ירד ב־9% מתחילת השנה וב־26% ב־12 החודשים האחרונים.