ביהמ"ש: היטל השבחה מופחת על מחיר למשתכן

פסק דין עקרוני וראשון של בית המשפט המחוזי ת"א קבע כי רשות מקומית לא תוכל לגבות היטל השבחה שמשקף את מחירי הדירות בשוק החופשי כאשר מדובר בפרויקט תוכנית מחיר למשתכן, שבו הדירות נמכרות במחיר שנקבע מראש.

מדובר בערעור שהגישה עיריית הרצליה על החלטה של ועדת הערר להיטלי השבחה, וההכרעה של ביהמ"ש נוגעת גם לחילוקי הדעות בין ועדות ערר במחוזות שונים. הערעור שהגישה הרצליה על החלטת ועדת הערר המחוזית הוא נגד שלושת יזמי תוכנית מחיר למשתכן בגליל ים: חברות הבנייה, פרשקובסקי, אפריקה ישראל מגורים ואזורים. העירייה טענה, כי יש להטיל עליהם היטלים על פי שווי הדירות בשוק החופשי, כיוון שצריך לראות את התוכנית כהתחייבות פנימית בין המדינה ליזמים, שהחליטו למכור קרקע במחיר נמוך ולכן עיריית הרצליה לא צריכה להיפגע מכך.

מנגד טענו החברות שאי אפשר להתעלם מההשפעה שיש למגבלות שהמדינה הטילה על הקרקעות בפרויקטים ולגבות מהיזמים היטל השבחה על התעשרות שלא נוצרה להם. לטענתן, אין כאן התחייבות אישית בין שני צדדים פרטיים, אלא תוכנית רחבת היקף שיזמה הממשלה בקרקעות נרחבות ברחבי המדינה, שגם מעוגנת בשורה של החלטות ממשלה, מועצת מקרקעי ישראל והעיריות.

לטענת שלוש החברות, שומת היטל ההשבחה שהטילה עליהם עיריית הרצליה נערכה לפי שווי הקרקע בשוק החופשי ללא התחשבות בכך שזו תוכנית מחיר למשתכן ולכן מחיר הדירות בה נקבע מראש ותחת מגבלה. החברות הגישו שומות נגדיות שלקחו בחשבון את שווי הקרקע בהתאם לתוכנית מחיר למשתכן ומונה שמאי מכריע. בנובמבר 2011 קיבלה ועדת הערר מחוז מרכז החלטה שיש להביא בחשבון את המגבלות של תוכנית מחיר למשתכן בעת חישוב היטל ההשבחה - ועל החלטה זו ערערה עיריית הרצליה.

השופט גלעד הס כתב בפסק הדין, כי לשון החוק הקיים (התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה) מובילה למבוי סתום ונתונה לפרשנויות שונות. לכן לדבריו יש לבחון את הנושא נורמטיבית, "לטעמי, במקרה שלפני, לאור עקרון הבסיס של גביית היטל השבחה, ההכרעה הנורמטיבית הינה – כי יש להביא בחשבון במסגרת שומת היטל ההשבחה כי המקרקעין נמכרים במגבלת מחיר למשתכן".

בנימוקיו כותב השופט הס, כי הבסיס של היטל השבחה הוא עקרון ההתעשרות, ובמקרה של מחיר למשתכן, "אין עוררין כי אין התעשרות בפועל של המשיבות כתוצאה מההקלות השונות"לסיכום כתב השופט, "תוכנית הדיור בר השגה הינה תוכנית מדינות כללית של ממשלת ישראל החלה לאורך תקופה של שנים, על כלל המדינה, תוכנית אשר יצרה שוק נפרד של מחירי דיור למשתכן".

לפי הערכות רק במקרה של שלוש החברות שבעניין ניתן פסק הדין מדובר בהפרש של עשרות מיליוני שקלים בין הסכום שהעירייה ביקשה לגבות לבין הסכום שתוכל לגבות כעת, לאחר פסק הדין. מאחר שלפסק הדין יש השלכות רוחביות גם עיריות נוספות יאלצו לפעול בהתאם לפסק הדין - כך שבמצטבר קיזוז היטלי ההשבחה לרשויות המקומיות במאות יסתכם במאות מיליוני שקלים.

מעורכי הדין אלי וילצ'יק ואריאל פל ממשרד כהן וילצ'יק שייצגו בבית המשפט את חברת פרשקובסקי, נמסר: "זה פסק הדין הראשון שהכריע במחלוקת שהיה בין ועדות הערר וקבע שהניסיון של הוועדות המקומיות לגבות היטל השבחה מלא על דירות שנמכרו במחיר מוזל במסגרת מחיר למשתכן - לא יצלח. צריך לזכור שהמדינה חייבה יזמים למכור דירות במחיר מוזל במסגרת ההתמודדות במכרז ולצד זאת חתמה על הסכמי גג עם הרשויות והזרימה לקופתן מאות מיליוני שקלים. בכל זאת הוועדות המקומיות ניסו לגזור קופון ולגבות היטל השבחה מלא, כאילו היזמים מכרו את הדירות במחירי שוק ולא במחיר זול. פסק הדין סיים את הניסיון הלא מוצדק הזה".

את אפריקה ישראל מגורים ייצגו עורכי הדין טלי סלטון ויונתן ליבצ'יק ממחלקת תכנון ובנייה בפירמת פישר (FBC).