מהרצליה ועד גליל ים: בעקבות כישלון שיווק המגרשים לבנייה להשכרה – המחירים נחתכו בחצי

האם בנייה להשכרה איננה כדאית מבחינה כלכלית? בשבוע שעבר פורסמו תוצאות מכרז לשיווק קרקע לבנייה להשכרה בהרצליה. המכרז היה למגרש סמוך לשכונת גליל ים, שנחשבת אטרקטיבית, אך התוצאות מגלות שלא היו למכרז מגישים.

באופן מפתיע, נראה שלא מדובר באירוע חריג, אלא בתופעה שהתרחשה במכרזים מהחודשים האחרונים גם בשכונת קריית שחקים בהרצליה ובשכונת פסגת רמות בבאר שבע. השינויים בסביבת הריבית הפכו את ההשקעה בבנייה להשכרה ללא כדאית. לכלכליסט נודע היום (ג') שהחברה הממשלתית "דירה להשכיר", כמו גם רמ"י, מודעות היטב לנושא, ולכן החליטו לשווק מחדש את המגרשים במחירים נמוכים יותר.

המגרש ליד שכונת גליל ים בהרצליה (מכרז מספר 434/2022) ששווק במחיר של 101.5 מיליון שקל, ישווק במחיר 56.6 מיליון שקל. במגרש ניתן לבנות 147 יחידות דיור. מגרש בשכונת קריית שחקים בהרצליה (מכרז מספר 185/2022), ששוק במחיר של 156 מיליון שקל, ישווק במחיר 80 מיליון שקל. במגרש ניתן לבנות 238 יח"ד. המחירים בשני המקרים אינם כוללים הוצאות פיתוח, שלא השתנו.

המגרש בשכונת פסגת רמות בב"ש (מכרז 172/2022) שבו ניתן לבנות 592 יח"ד, פורק למתחמי משנה על מנת לאפשר ליותר קבלנים לקחת חלק במכרז. אמצעי נוסף לעידוד רווחיות הפרויקט הוא הגדלת יחס הדירות שניתן למכור. מחיר המינימום של המגרש בב"ש לא השתנה ועומד על 10.1 מיליון שקל.

מנכ"ל של חברה יזמית גדולה, שבונה פרויקטים ביניהם גם דירות להשכרה ארוכת טווח, מסביר שהבנייה להשכרה הפכה בעת האחרונה ללא כדאית: "אנחנו מדברים על תשואה של 3% בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, ולא משנה המיקום. מצד שני סביבת הריבית היום עומדת על 6%-7%. במילים אחרות: אין כלכלה לשכירות ארוכת טווח. גם אם ננרמל את כל ההטבות שהמדינה נותנת רוב היזמים, כולל אנחנו, מעדיפים לא להיכנס לפרויקטים האלה ולהעביר את הדירות לשוק החופשי".

דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה העוסקת ביזמות נדל"ן ובניהול והשבחת פרויקטי נדל"ן למגורים סבור שלמדינה יש מגוון כלים לעידוד הבנייה להשכרה לטווח ארוך: "כדי להגדיל את ההיתכנות הכלכלית המדינה יכולה להגדיל את כמות יחידות הדיור שניתן למכור מכלל הדירות בפרויקט, להקטין את תקופת ההשכרה המינימלית שאחריה ניתן למכור את הדירות, או להקטין את הרף המינימלי של יח"ד המוקצות להשכרה בשכ"ד מפוקח וזול. הכלים בידי המדינה, ניתן לעשות התאמות ולייצר כדאיות כלכלית. בנוסף, דבר שחסר מאוד כיום בשוק זה, הן חבילות מימון 'מותאמות אישית' לפרויקט דיור להשכרה, כאלה שיקלעו בדיוק למטרה ויעניקו מוצר מדף מתאים של ליווי פיננסי".