התנגדות רחבה לתקנות האתיקה שיזם משרד המשפטים למתווכי נדל"ן

בימים אלה מקדם משרד המשפטים תקנות אתיקה למתווכים נדל"ן. בין היתר מוצע בטיוטת בתקנות שצפויה לעבור לאישור ועדת החוקה, להסדיר את אופן ההתנהגות המתווך כלפי לקוחות, הגדרת המידע שחובה למוסרו, ואיסור התניות שונות למתן שירותי תיווך.

עמותת ארגון מתווכי הנדל"ן התנגדה לתקנות, בטענה ש"הצעת התקנות פוגעת ביכולת המתווך בישראל לתת שירות יעיל ומקצועי לקהל לקוחותיו בין אם הם קונים או מוכרים, שוכרים או משכירים". גם באגודה לזכויות האזרח יצאו נגד התקנות החדשות, אך מטעמים אחרים: "בטיוטת התקנות אין כל התייחסות לאפליה כעבירה אתית. לעמדתנו, לא מדובר רק בעמדה מאכזבת אלא בעמדה שמכתימה את התקנות באי חוקיות".

בישראל פועלים כיום כ-26,000 מתווכי נדל"ן בעלי רישיון מטעם משרד המשפטים, שעברו בחינות מקצועיות. משרד המשפטים מפעיל ועדת משמעת, שבסמכותה להטיל קנסות ולשלול רישיון, לטיפול בתלונות נגד מתווכים מורשים על עבירות חוק המתווכים, שנחקק ב-1996. לדברי איציק לוי, יו"ר עמותת ארגון מתווכי הנדל"ן הארצית, בשנת 2012 נקבע במשרד המשפטים שתפעל ועדת משמעת לטיפול בבעיות הקשורות לפעילות מתווכים, אך עד היום לא נקבעו תקנות ולכן לא היו לה כלים לפעול.

התקנות החדשות קובעות כי המתווך נדרש ל"מתן שרות מקצועי תוך הקפדה על נאמנות ללקוח, על הגינות, על יושר ועל חובת תום הלב". זה אומר שעל המתווך להציג בפני מי שמתקשר איתו רשיון תיווך בתוקף, לא לנקוט באמצעים המהווים השפעה בלתי הוגנת להתקשרות בעסקת התיווך, לדווח ללקוח אם העסקה היא בלעדית, וגם, לא למסור "מידע ביחס לנכס, לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין, אשר הוא יודע, או היה עליו לדעת, שהוא שגוי, או עלול להטעות".

התקנות החדשות קובעות כי על המתווך לתת ללקוח מידע מירבי על הנכס. הכוונה היא לדיווח על זהות הבעלים, שטח הנכס כפי שמופיע במרשם המקרקעין, מספר חדרים, שטחים מוצמדים, ליקויי בנייה (נזילות, מפגעים סביבתיים בנכס או בסביבתו, זיהומים ורעשים חריגים, מזיקים) קיומו של שוכר בנכס, זמינות בנייה, תוכניות עתידיות בנוגע לנכס ולסביבתו הקרובה ועוד.

כמו כן, נעשה ניסיון לייצר אבחנה ברורה בין שמאי מקרקעין למתווך. הכוונה היא לאסור על מתווכי נדל"ן להעריך שווי נכס. מתווכים שהם שמאי מקרקעין לא יוכלו לערוך שומה לגבי נכסים שהם פועלים לגביהם כמתווכים, אלא אם כן חלפו 3 שנים בין עריכת השומה לבין פעולות התיווך.

עמותת ארגון מתווכי הנדל"ן הארצית מתנגדת לנוסח התקנות שהופץ. בהערות ששלחו לשר דוד אמסלם הם מציינים כי "התקנות המוצעות לא עולות בקנה אחד עם יכולת המתווך לתת שירות יעיל ומקצועי. בפרשנות המעשית של חלק מהתקנות המוצעות יש משום פגיעה ביכולת המתווך לנהל משא ומתן מאוזן ללא פגיעה בשמירה על האינטרסים של הצדדים. יש פגיעה בזכות המתווך לשמירה על מידע עסקי וכלכלי שלו כבעל עסק, וכן פגיעה ביכולת המתווך לתת שרות מתמשך ויעיל כמצופה ממנו בעסקת מקרקעין".

בין השאר, מתנגד הארגון לכך שבעל הנכס יגלה למתעניין אם הנכס ניתן לו בבלעדיות או שהוא בכינוס נכסים; שהמתווך יודיע למתעניין אם מדובר ב"מבנה מסוכן"; שיעדכן את המתעניין בדבר תוכניות עתידיות בסביבת הנכס; שיעדכן על ליקויים; וגם, שיעדכן את המתעניין בדבר תשלום שהוא מקבל מגורמים אחרים על העסקה. מבחינת הארגון: "למתווך עומדת הזכות להיקשר עם לקוחותיו בהסכמים כלכליים ומקצועיים באופן אישי ופרטני תוך שמירה על עקרון הסודיות וזאת כמובן ללא פגיעה בחובתו למסירת מידע נדל"ני מהותי לצד השני בעסקה".

נקודת המוצא של האגודה לשמירת זכויות האזרח, שעליה חתום עו"ד גיל גן מור, היא ששוק המגורים "רווי בגילויי גזענות ובפרקטיקות של אפליה, בעיקרה אפליה סמויה". הכוונה היא שלמתווכי הנדל"ן, לא רק בארץ, יש מעורבות עמוקה ב"פרקטיקות מפלות ובשימור דפוסים של סגרגציה גזעית". ואם להתייחס לישראל - "אל האגודה מגיעות תלונות על כך שחברי קבוצות מיעוט נתקלים בסירוב או התחמקות כשהם מבקשים לרכוש או לשכור דירות, על אף שהן מפורסמות לציבור באתרים השונים. ברוב המקרים שבהם טיפלה האגודה, מי שבצע את האפליה בפועל אלו סוכני מכירות שחלקם מתווכים במקצועם".

לדברי גן מור, האגודה ערכה בעבר בדיקות אקראיות לגבי האופן שבו נמכרות דירות יד שניה, שפורסמו למכירה באתר אינטרנט בעיר כרמיאל, באמצעות משרדי תיווך. לכל משרד תיווך התקשר בוחן (טסטר) ערבי ולאחר מכן, בסמיכות בוחנת יהודייה. שניהם התעניינו בדירה הספציפית שפורסמה באותו אתר, ותיעדו את התשובות שניתנו להם. לפי האגודה, התוצאות הראו כי בשלוש דירות מקריות של חברות תיווך שונות בכרמיאל מתוך חמש, המידע שניתן על ידי המתווך לא היה שוויוני. במילים אחרות, המתווכים מסרו לבוחן הערבי מידע לא נכון או מתחמק ביחס לזמינות הדירה למכירה, לרוב בטענה כי הדירה נמצאת כבר בהליכי מכירה מתקדמים, או בזיכרון דברים, בשונה כמובן ממה שנמסר לבוחנת היהודייה.

באגודה לזכויות האזרח דורשים ממשרד המשפטים לקבוע כללי אתיקה מפורשים האוסרים על אפליה. לפי הצעתם, הסכמה של מתווך להפלות מתעניינים בביצוע העיסקה מ"חמת גזע, דת או קבוצה דתית, לאום, ארץ מוצא, מין, נטייה מינית, זהות מגדרית, השקפה, מוגבלות, גיל, מעמד אישי או הורות", תהיה בגדר עבירה. באגודה מחריגים מאיסור האפליה, השכרת חדר, יח"ד בבית, או שותף בדירה. לשיטתם, אלה סיטואציות שמאפשרות הפעלת "שיקולים נוספים".

איציק לוי, יו"ר עמותת ארגון מתווכי הנדל"ן הארצית, לא מופתע מדרישת האגודה, אך אומר כי בחירת השוכר או הרוכש היא לא בידי המתווכים: "הנושא של אפליית מיעוטים ניכר בעיקר בהשכרת דירה ולא בעסקאות חד פעמיות של מכירה. בכל אופן, כשמתווך בא ומטפל בנכס אין לו סמכות לקבוע מי יהיה הדייר. ע"פ חוק המתווכים, על המתווך לפעול בנאמנות ולהביא כל פנייה שיש אליו לבעל הנכס".