בעקבות לחץ המוסדיים: קרן ג'נריישן מפחיתה את דמי הניהול

קרן ג'נריישן נכנעת ללחץ של בעלי המניות המוסדיים ומפחיתה דרמטית את דמי הניהול שהיא גובה. קרן הריט לתשתיות ממשיכה בכך את המגמה שהחלה בקרן הריט למגורים מגוריט, ומסמנת בכך את הדרך לקרנות ריט נוספות דוגמת קיסטון, אלומה ואחרות, שלפי הערכות מוסדיים לא יוכלו להתחמק גם הן מהורדת מודל דמי הניהול הנוכחי שלהן.

מודל זה קושר בין דמי הניהול לשווי הנכסים של הריט ועורר ביקורת ככזה שממריץ קרנות להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלהן גם במחירים מופקעים כדי להגדיל את דמי הניהול של חברות הנהול שלהן.

הסכם הניהול הנוכחי שאושר ב-2020 לשבע שנים לאחר לחץ של מוסדיים והיה פחות טוב מדמי הניהול המקוריים בתקנון הקרן, יקוצר והחל מ-2024 תהיה מדיניות תגמול חדשה. במקום דמי ניהול שנתיים המדורגים לפי השווי ההוגן של נכסי הקרן, יחושב התגמול לפי מחיר המניה.

2023 תהיה לפי החישוב הישן ובו תקבל חברת הניהול כ-40 מיליון שקל, כמתוכנן. לפי המנגנון הנוכחי היא זכאית גם למענק של עד 15 מיליון שקל בשנה לפי ביצועים. החברה הסכימה לוותר על מענק של 11.25 מיליון שקל שהיא זכאית לו עבור 2023.

דמי הניהול החדשים של ג'נריישן יהיו מבוססים כאמור על מחיר המניה. במחיר של עד 55 אגורות למניה (כיום המניה נסחרת סביב 60 אג') יעמדו דמי הניהול על 22 מיליון שקל לשנה; במידה שהמחיר יעלה על 80 אג' - דמי הניהול יוגדלו ל-26 מיליון שקל בשנה, וזו גם תהיה תקרת דמי הניהול השנתיים. דמי הניהול יהיו צמודים למדד וישולמו מדי רבעון.

הקרן תקבל גם מענק שנתי תלוי ביצועים, כאשר גובהו יהיה הסכום הנמוך מבין שתי אפשרויות: 6 מיליון שקל או היחס בין שווי השוק של הקרן ל-NAV (השווי ההוגן של נכסי הקרן). רק אם יחס זה יעלה על 0.6 תהיה הקרן זכאית למענק באותה שנה. חצי מהמענק יהיה במזומן וחצי באופציות במחירי מימוש שונים של מעל שקל אחד.

ב-2028 תחושב התשואה של הקרן. במידה שהתשואה השנתית תהיה של 7.5% תקבל חברת הניהול 7.5 מיליון שקל - מענק ארוך טווח תלוי ביצועים. במידה שהתשואה השנתית תהיה של 15%, יעמוד המענק על 15 מיליון שקל. אם התשואה השנתית תהיה נמוכה מ-10% לשנה לא ישולם מענק ארוך טווח.

מאז הונפקה ב-2018 משכו בעלי חברת הניהול של ג'נריישן - יוסי זינגר, ארז בלשה ואנשי קרן ויולה השותפים בה, אבי זאבי, שלמה דברת והראל בית און - 151 מיליון שקל לפי המודל הישן והמודל הקיים. 122 מיליון שקל מהסכום היו במזומן. היקף דמי הניהול היה נגזרת של שווי הנכסים לפי הערכות של החברה. ג'נריישן שהוקמה ב-2018 השקיעה ב-9 חברות עד היום ואת שוויין העריכה ב-3.5 מיליארד שקל.

"היעדים שהצבנו קשורים במחיר המניה בלבד והם סופר מאתגרים", אמר זינגר לכלכליסט. "עשינו סיבוב משמעותי אצל כל בעלי המניות וקיבלנו את ברכת הדרך. העקרונות היו מקובלים עליהם. הביטחון שלנו בנכסים גדול.

"לקחנו אחריות גדולה על מה שקרה בסולגרין ועשינו את כל הפעולות שצריך כדי לתקן את הדברים שהיו שם מקולקלים. שילמנו הרבה כסף יחד עם השותפים שלנו ועשינו מחיקה גדולה מאוד. אנחנו בונים קבוצת אנרגיה תחת ג'נריישן שתממש את מלוא היכולות האסטרטגיות שיש בשוק החשמל".

מניית ג'נריישן זינקה היום בתגובה להודעה ב-5.7% לשווי 752 מיליון שקל, שעדיין נמוך משמעותית משווי נכסיה, כפי שהיא רואה אותם. למרות הצעד המשמעותי, דמי הניהול עדיין לא נמוכים והצעד הבא המצופה מחברות הריט הוא מיזוג בין החברות לחברות הניהול. הלחץ של גופים מוסדיים כמו הפניקס ומור עשה את שלו במקרה של מגוריט ועתה ג'נריישן, ונותר לראות כיצד ישפיע על הקרנות הנוספות.