דודו זבידה נפרד ממבנה עם שנת שיא ותחזית גבוהה יותר ל־2023

מסיבת הסיום של המנכ"ל המודח: על רקע הסערה שנסבה סביב סיום תפקידו, שייכנס לתוקף היום, סקר אתמול, בפעם האחרונה, מנכ"ל מבנה נדל"ן דודו זבידה את תוצאותיה הכספיות השנתיות של החברה לשנת 2022. את השנה הזו סיכמה מבנה כשנת שיא, תוך שהיא עוקפת את התחזיות, וקבוצת הנדל"ן מבנה אף צופה ש־2023 תהיה שנה טובה עוד יותר.

מבנה הציגה שיפור בכל המדדים התפעוליים שלה. ה־NOI, שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו הגיע ל־760 מיליון שקל, עלייה של 10% לעומת השנה הקודמת, כש־709 מיליון שקל (93%) ממנו, נבע מנכסיה בישראל שבהם נרשם זינוק של 15% לעומת התקופה המקבילה; ה־FFO - תזרים המזומנים מפעילות ריאלית - שנחשב כמדד המקובל למדידת רווחים של חברות נדל"ן מניב בנטרול גורמים חד־פעמיים, עלה ב־18% והתייצב על 544 מיליון שקל, גבוה מהתחזית של 540-525 מיליון שקל שאותה הציגה מבנה רק בנובמבר האחרון.

עליית השווי של הנכסים: לצד השיפור במדדים התפעוליים נהנתה מבנה גם מתוספת של 1.3 מיליארד שקל משיערוך כלפי מעלה של שווי נכסיה, זינוק של 78% לעומת השנה שקדמה לה, שנבע מעליית שווי הקרקע, עלייה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה וירידה בשיעורי ההיוון.

להערכתה של מבנה 375 מיליון שקל מעליית הערך מיוחסים לעליית המדד, 222 מיליון נוספים משיערוך פרויקט הסוללים בתל אביב, שבו מבנה מקימה פרויקט משולב לתעסוקה, מסחר ומגורים, ו־224 מיליון מתוספת זכויות בנייה בנכס נוסף ברחוב יגאל אלון בתל אביב, שבו מתוכננת הקמת מגדלי תעסוקה ומגורים. לעומת זאת, נכס של מבנה באוקראינה ספג ירידת ערך של 64 מיליון שקל בעקבות המלחמה שפתחה נגדה רוסיה. חרף עלייה של 37% בהוצאות המימון, שמיוחסות לעלייה במדד, ל־402 מיליון שקל, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ב־36% ל־1.28 מיליארד שקל.

ה־NOI מנכסים זהים בישראל, כאלו שהושכרו והניבו גם ב־2021, הגיע ל־681 מיליון שקל, שיפור של 11% לעומת 2021, שנובע מעלייה בשכר הדירה, משיפור בשיעורי התפוסה מ־93% ל־94.5%, הן מעלייה ריאלית בדמי השכירות והן מעליית המדד. אליהם התווספו 28 מיליון שקל הנבה מנכסים שנרכשו, בהם 24 נכסים שנרכשו מבנק מזרחי טפחות בפברואר 2022 בתמורה ל־532 מיליון שקל. הנכסים של מבנה בחו"ל - בצפון אמריקה, צרפת, שוויץ ואוקראינה - הניבו NOI של 51 מיליון שקל, ירידה של 33% ביחס לשנה הקודמת שנובעת בעיקר ממהלכים של מבנה למימוש פעילותה בחו"ל, לצד ירידת ערכו של הנכס באוקראינה, כתוצאה מהמלחמה.

מבנה עשתה דרך ארוכה תחת זבידה

מבנה רואה רחוק עד 2027: אחרי תוצאות השיא ב־2022 מבנה מעריכה ש־2023 תהיה אף טובה יותר, שבה ה־NOI יגיע ל־810-790 מיליון שקל, וה־FFO יגיע ל־570-550 מיליון שקל. מעבר לכך, להערכתה, היא צפויה להגיע ל־NOI של מיליארד שקל עד ל־2027, זאת כתוצאה מתוספת פרויקטים בהקמה ובייזום, לצד המשך שיפור בנכסים הקיימים, ומכיוון ששכר הדירה שהיא גובה כיום נחשב נמוך יחסית, תתאפשר לה העלאה שלו לצד שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים.

מבנה מחזיקה ב־564 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 1.6 מיליון מ"ר ובשווי של 13.5 מיליארד שקל. רוב הנכסים, 474 מהם ובשווי של 4.7 מיליארד שקל הם במגזר התעשייה והלוגיסטיקה, והם הניבו NOI של 290 מיליון שקל, שמהווים 42% מה־NOI הכולל; מגזר המשרדים, ובו 64 נכסים בשווי של 4.6 מיליארד שקל הניב NOI של 263 מיליון שקל, 38% מה־NOI הכולל; בנוסף היא מחזיקה מרכזים מסחריים בשווי של 2.4 מיליארד שקל ו־3 מקבצי דיור להשכרה שבהם 460 יחידות דיור. 7 פרויקטים נוספים של תעשייה לוגיסטיקה ותעסוקה מצויים כיום בהקמה, מהם 3 צפויים להסתיים עד לסוף 2024. לצד זאת, מבנה מקימה כיום 676 יחידות דיור בתחום ייזום הנדל"ן למגורים בתל אביב, הרצליה וצור יצחק. ברשותה של מבנה עתודות קרקע בשווי של 1.3 מיליארד שקל שמאפשרות לה ייזום עתידי ללא צורך ברכישות נוספות.

החוב הפיננסי נטו עמד על 6.3 מיליארד שקל בסוף 2022, כשיחס החוב ל־CAP היה 44%. ב־2023 מבנה תידרש לפרוע חובות של 435 מיליון שקל, ב־2024 היא צפויה לפרוע 550 מיליון שקל וב־2025 היא תידרש לפירעון של 680 מיליון שקל. נכון לחודש מרץ השנה ברשותה יתרות מזומנים ומסגרות אשראי לא מנוצלות של 1.4 מיליארד שקל ונדל"ן לא משועבד בשווי של כ־6 מיליארד שקל. שיעור התשואה המשוקלל (CAP Rate) של מבנה ירד מ־7.05% בסוף 2021 לשיעור של 6.95% בסוף שנת 2022, במקביל לירידת עלות החוב המשוקללת, משיעור של 2.28% לשיעור של 2.13%, כך שהמרווח עומד על 4.8%.

בשיחת המשקיעים שניהל לאחר פרסום הדו"חות הסביר זבידה כי שיעורי ההיוון לא הועלו חרף העלייה בריבית, זאת מכיוון שהם מושפעים מפרמטרים נוספים, בהם שיעורי התפוסה ומחירי השכירות בשוק, וציין כי שיעורי ההיוון גם לא הורדו כשהריבית ירדה בתקופות קודמות. זבידה התייחס גם לקרקע שרכשה מבנה בשדה דב באוגוסט 2021, במשותף עם אלייד ומשולם לוינשטיין, בעלות כוללת של 698 מיליון שקל המיועדת לבניית 230 יחידות דיור ו־1,300 מ"ר שטחי מסחר, והסביר כי עלויות המימון שניטלו עבורה (הלוואה של 640 מיליון שקל בריבית פריים) נמוכות יחסית ולכן מאפשרות למבנה זמן וחוסן עד להחלטה על הקמת הפרויקט. מבנה תחלק באפריל דיבידנד של 92 מיליון שקל שיעלה ל־272 מיליון שקל את כלל הדיבידנדים עבור רווחי 2022. השנה צפויה מבנה לחלק דיבידנדים של 260 מיליון שקל, אך לא יותר ממחצית מה־FFO.

המהלך שהוביל לפיצוץ: זבידה מכהן כמנכ"ל מבנה מאז ינואר 2014 והוא מסיים את תפקידו לאחר התנגשות בינו ובין דירקטוריון החברה שבראשו עומד טל פורר, בנו של דוד פורר, בעל המניות הגדול במבנה (18.6%), שנסחרת ללא גרעין שליטה. זאת בעקבות חילוקי דעות בנוגע לדרישות השכר שלו, והעסקה שגיבש לרכישת דסק"ש בעלת השליטה בסלקום ובגב־ים, כשבדירקטוריון ראו בעסקה ככזו שהתרקמה מאחורי גבם.

זבידה, נחשב למי שיש לזקוף לזכותו את המהפך שעברה מבנה שעד ל־2015 היתה בשליטת אליעזר פישמן ונקראה כלכלית ירושלים. כחלק מהליך פשיטת הרגל של פישמן הוביל זבידה גיוס הון שאיפשר את שינוי פני החברה, שבתחילת כהונתו נסחרה לפי שווי שוק של 1.9 מיליארד שקל, עם הון עצמי של 2 מיליארד שקל ונכסים בשווי של 6.6 מיליארד שקל, כשה־NOI עמד על 490 מיליון שקל וה־FFO עמד על 226 מיליון שקל, ואילו כיום היא נסחרת לפי שווי של 7.6 מיליארד שקל, עם הון עצמי של 8 מיליארד שקל ונכסים בשווי 13.5 מיליארד, כשה־NOI וה־FFO עומדים כאמור על 760 מיליון שקל ו־544 מיליון שקל בהתאמה. זבידה הוא אחד המנהלים המתוגמלים במשק, כשעלות שכרו הכוללת בחמש השנים האחרונות עמדה על יותר מ־100 מיליון שקל.

זבידה התייחס בסוף שיחת המשקיעים לסיום תפקידו ואמר: "אני רוצה להודות על האמון והתמיכה שקיבלתי. יצרנו ביחד חברה עם איתנות פיננסית שתמשיך להיות המובילה בענף הנדל"ן בישראל. תודה על האמון ועל היכולת לתת לי להוביל את הדבר הזה".