מרטין בוקסדורף-בוחן ומנתח תיקי השקעות | יח"צ
מסורבי משכנתא – איך אני בוחן תיק משכנתא? עדכני ל2023
הבנק שלכם סירב לאשר לכם משכנתא? אז בואו להבין איך מרטין בוקסדורף עם ניסיון של 15 שנה מנתח משכנתא לאחר שהבנק הראשון כבר סירב!
אז מרטין, הבמה שלך: דבר איתנו:
מרטין בוקסדורף: אני תמיד אוהב להתחיל ולהסביר מי אלו מסורבי משכנתא בכלל? יש הרבה מאוד סטיגמות כאשר אומרים את הביטוי הזה. אנחנו תמיד חושבים על מישהו נוראי שנמצא בצרות נוראיות.
אבל האמת היא שגם עורכי דין, רופאים, רואי חשבון ומנכ"לים יכולים לפרק זמן כל שהוא, להיות מסורבי משכנתא. זה לא מצב קבוע של אדם שנמצא ושקוע בצרות גדולות, אלא בדרך כלל אנשים שנקלעו למצב זמני שבו הם לא מצליחים לקבל משכנתא.
מה למשל המקרים שמובילים אנשים להיות מסורבים?
צעירים שמסתבכים בגלל התנהגות חסרת אחריות: הקבוצה הראשונה היא אנשים שבגיל 20-25 פשוט עשו טעויות. הם רצו לקנות דברים, רצו לטוס לחו"ל, רצו אוטו שאין לחברים שלהם ופשוט עשו טעויות. קשה לדמיין בחור צעיר בגיל 25 מסתבך פיננסית, אבל זה דבר שבהחלט קורה.
הם בדרך כלל מסתבכים בסכומים שנראים מצחיקים- 40-80 אלף שקלים שנצברים לחובות גדולים יותר ומשם הדרך היא כבר מהירה לעיקולים, הוצאות לפועל וצרות. לוקח להם כמה שנים להתאושש וחלקם אף מגיעים לפשיטת רגל ואני פוגש אותם אחר כך במסגרת משכנתא לפושטי רגל, אבל זה חולף והם מתאוששים מאוד מהר, כמו שקורה לצעירים.
אנשים שפשוט עברו תקופה קשה של בעיות: אריאל שרון אמר פעם שיש עליות וירידות, העיקר זה להישאר על הגלגל. אני מתרגם את זה לחיים האמיתיים ואומר כך: "החיים הם לא מושלמים, יש לפעמים תקופות פחות טובות אבל העיקר הוא לסיים את התקופות הפחות טובות ולזנק קדימה לתקופות היותר טובות".
אני מדבר כאן על אנשים רגילים לחלוטין, מסודרים שפשוט עברו תקופה לא טובה כל שהיא. אדם שהיה מובטל ולא הצליח למצוא עבודה ופרנסה במשך תקופה ארוכה, אנשים שעשו תאונת עבודה ולא הרוויחו כסף במשך תקופה כל שהיא שגרמה להם להסתבך, אנשים שחיתנו את כל הילדים באותה השנה, אנשים שהיו צריכים לממן טיפולים רפואיים ארוכים ויקרים מאוד והמון סיבות אחרות שיכולות לקחת בן אדם רגיל ולזרוק אותו לתקופה פיננסית רעה.
אנשים שהסתבכו בעסק כל שהוא: לנהל עסק במדינת ישראל זה קשה מאוד והרבה מאוד עסקים נסגרים בכל שנה. אני מניח שזה לא יפתיע אתכם כאשר אכתוב כאן שבעלי עסקים מכל הסוגים נוטים להסתבך פיננסית.
הקבוצה הבעייתית ביותר: הקבוצה האחרונה היא הקבוצה שהכי קשה לעבוד איתה וזה אנשים שאני הכי רוצה לעזור להם ולא מצליח בדרך כלל ואלו אנשים שפשוט לא מרוויחים מספיק. אני מדבר על אנשים שתמיד נמצאים בקצה העליון של מסגרת האשראי שלהם, יש הלוואות ובדרך כלל כמה הלוואות, תמיד נמצאים במינוס ומדי פעם יש משהו בחשבון שחוזר אכ"מ, כלומר בגלל שאין כסף. במקרים האלו מרגישים שפשוט אין מספיק הכנסה למשפחה כדי לעמוד בהוצאות הרגילות שלהם. כואב.
דוגמה שנוכל לעבוד איתה:
אז בואו נעבור הלאה. נניח שמגיע אלי בן אדם או זוג שעברו בעיה פיננסית כל שהיא ועכשיו הם נמצאים במצב שבו הם צריכים משכנתא. הם בדרך כלל מגיעים אחרי שהם פנו כבר לבנק כל שהוא ונתקלו בסירוב בגלל אותן הבעיות הפיננסיות שהיו בעבר.
עכשיו איך אני חושב?
המטרה שלי היא לנתח את המצב שעומד לפנינו ולנסות להבין האם אני יכול לפתור את הבעיה הזו או לא. הניתוח הראשוני הוא ממש קריטי, כי אני צריך לתת לזוג הזה תשובה, האם אני יכול להשיג כאן משכנתא או לא? ומה ההסתברות שזה יצליח? זה קריטי לתת תשובה ומהר. מד הלחץ הוא עצום.
איך יודעים האם זה יעבור בבנק?
הניתוח שלי בדרך כלל מחולק ל5 חלקים, כאשר אני אפרט כאן את החלקים האלו. מה שחשוב לי שתבינו שזה רק הניתוח האישי שלי. יכול להיות שאנשים אחרים חושבים בצורה אחרת או עובדים בצורה אחרת.
מה גודל הבעיה שהייתה?
כאן אנחנו מדברים על מדד אובייקטיבי לחלוטין. אם אני אשאל אתכם: למי יש סיכוי יותר גבוה לקבל משכנתא? האם אדם שעבר פשיטת רגל או אדם שהיה לו תיק אחד בהוצאה לפועל. אני מניח שהתשובה שלכם תהיה שהאדם שעבר פשיטת רגל – יש לו סיכוי נמוך יותר לקבל משכנתא.
עוד דוגמה כדי להבהיר את הכוונה. למי יש סיכוי טוב יותר לקבל משכנתא? אדם שהיה לו 6 תיקים בהוצאה לפועל או אדם שהיה לו 5 הוראות קבע שחזרו ושלושה צ'קים שחזרו. כמובן שהאדם שהיה לו 6 תיקי הוצאה לפועל – הוא בעל סיכוי נמוך יותר לקבל משכנתא.
מתי התחילה הבעיה?
כמובן שהשאלה הזו משתלבת יחד עם השאלה הבאה, אבל זה מאוד חשוב להבין מתי התחילו הבעיות? בואו נשתמש בדוגמה: אדם שנכנס להליך פשיטת רגל בשנת 2012 וסיים אותו בשנת 2020 אל מול בן אדם שהתחיל פשיטת רגל ב2018 וסיים אותה בשנת 2020.
איזה מן האנשים האלו הייתם אומרים שיש לו סיכוי גבוה יותר לקבל משכנתא? לא יודע מה עניתם, אבל האדם שהתחיל את פשיטת הרגל בשנת 2012 – הוא בעל סיכוי גבוה הרבה יותר לקבל משכנתא.
אם אתם רוצים להבין למה, אז תחשבו שהאדם הזה עבר הסתבכות פיננסית בשנת 2012, לפני 10 שנים ויותר, פשוט ההליך נמשך הרבה זמן. מאז, בעשר השנים האחרונות הוא כבר מתנהל בצורה תקינה לחלוטין. נכון שהכתם אכן קיים אבל הממציאות היא שהאדם הזה מתנהל בצורה תקינה מעל עשור.
מתי נגמרה הבעיה?
אני מניח שאתם מבינים כבר את הרעיון הכללי, אם סיימתם את הבעיות הפיננסיות שלכם לפני שנה, זה שונה מאוד מאדם שסיים את הצרות הפיננסיות שלו לפני שנתיים וזה כמובן שונה מאדם שסיים את הצרות הפיננסיות שלו לפני שלוש שנים.
אבל בואו ניתן דוגמה: בואו ניקח זוג שחזרו לו 8 צ'קים. הם הלכו להגיש בקשה בבנק שלהם וכמובן סורבו למשכנתא. עכשיו הם מגיעים אלי ואני מנסה לנתח. תעזרו לי אתם: למי הייתם מאשרים משכנתא, לאדם שחזרו לו 8 צ'קים לפני שלוש שנים או מי שחזרו לו 8 צ'קים לפני שנה אחת.? אני מניח שהתשובה היא ברורה לחלוטין.
מה ההסבר?
זה תמיד הבסיס. האם אני יכול לתת לבנק הסבר טוב כאשר אני ניגש לייצג אדם שהיו לו בעיות. הרי תחשבו לרגע, אני עושה את זה כל יום וכמה פעמים ביום. כאשר אני ניגש עם הסבר טוב, אני מקבל למעשה את התחמושת לשבת ולהתווכח ולבקש טובות ולהפציר ולעשות מזה עניין שלם.
לעומת זאת, אם אין לי סיפור טוב לספר. אני מרגיש ללא נשק. כלומר, אין לי באמת מה להגיד, פרט לזה שהיו בעיות. דוגמה: סיפור טוב: אדם שנפצע בתאונת עבודה ולא עבד שנה שלמה ועקב כך הסתבך. יש לו את כל המסמכים הרפואיים שמוכיחים את זה. זה מבחינתי תחמושת מעולה. לעומת זאת יש את הסיפורים הפחות טובים, שזה כאשר אני שואל בן אדם מה קרה ואני מקבל תשובה כמו "לא התנהלתי נכון". זה הרבה פחות טוב בשבילי. פשוט לא נותן לי שום דבר לעבוד איתו. אני הולך לבנקים בידיים ריקות פשוט.
מה הדברים המחזקים את המשכנתא?
הכוונה היא לדברים שיכולים לי לחזק את הטיעונים שלי מול הבנקים. בואו ניתן דוגמאות. אנשים עם מקצוע איכותי כמו מהנדסים או מורים או עורכי דין. אנשים עם וותק משמעותי בעבודה, כמו למשל אדם שהיה לו עסק והוא נכנס לפשיטת רגל ובאותה השנה התחיל לעבוד בתור שכיר ומאז עובד שם כבר 10 שנים.
דברים מחזקים נוספים יכולים להיות למשל הכנסות גבוהות, היכולת להביא ערב או ערבים, סכום משכנתא יחסית נמוך וכל דבר שעולה לכם בראש ויכול להוות יתרון.
אז מה הלאה?
כאשר יש לי את כל התשובות האלו אני יכול לנסות לשכלל את זה בראש כמו שכולנו יכולים לעשות ולנסות להבין האם יש כאן סיכוי או לא? בואו ננסה לתת שתי דוגמאות שיבהירו לנו את הכוונה.
דוגמה:
אדם שחזרו לו 7 צ'קים לפני שנתיים, זה קרה בגלל שהיה בשליחות בחו"ל ופשוט לא הצליח להעביר כספים לארץ בצורה מסודרת, זה מעולם לא קרה לפני כן ולא קרה אחרי כן. שני בני הזוג עובדים במשרות מסודרות ומרוויחים הרבה מעל הממוצע.
דוגמה שניה:
זוג שחזרו לו 7 צ'קים לפני שנה, וגם לפני שנתיים היה איזה שתי הוראות קבע שחזרו. אין הסברים ממש ברורים, פשוט לא היה התנהלות נכונה. הבעל כרגע בעבודה חדשה אבל היה מובטל תקופה ארוכה לפני כן והאישה עם קיצבת נכות.
למי משני הזוגות האלו הייתם רוצים לאשר משכנתא? אני מאמין שהתשובה היא די ברורה. מניח שעד לכאן כבר הבנתם את קו המחשבה שלי.
מרטין בוקסדורף הוא מומחה למסורבי משכנתא – לאתר האינטרנט>>
או בטלפון: 0508116397