מיסוי מקרקעין בדירות להשקעה – 10 טיפים לצמצום נטל המס בעסקאות

כולנו יודעים שהשקעה בנדל"ן למגורים בישראל היא אחת מאפשרויות ההשקעה המבוקשות והבטוחות ביותר בשוק הפיננסי בישראל, אך בסביבת הריבית הגבוהה של העת הנוכחית - רכישת ומכירת דירה להשקעה מצדיקות בניית אסטרטגיית השקעה חכמה ומוקפדת.

בימינו, משקיעי הנדל"ן נדרשים להיות חכמים, יצירתיים, ומתוכננים היטב, על מנת להוביל לנטל מס מינימלי ולמקסם את התשואה של השקעתם. שהרי, ה"כרסום" של הריבית הגבוהה מתשואת הנכס מחייב למצוא דרכים יצירתיות אשר "יחפו" על הריבית הגבוהה של המשכנתא וישאירו את ההשקעה עם תשואה חיובית טובה וראויה.

המאמר הקצר הבא נועד לשפוך אור ולחזק את הבנת משקיע הנדל"ן במיסוי מקרקעין, נושא המהווה נדבך חשוב וקריטי בכל אסטרטגיית השקעה בנדל"ן. המטרה היא כמובן לתכנן את המסחר בנדל"ן באופן שיוביל (כדין וביושר) - לנטל המס הנמוך ביותר שניתן במס שבח ובמס רכישה.

הכנו עבורכם 10 טיפים להתנהלות נכונה בנושא מיסוי מקרקעין לדירות השקעה:

1. למידה והבנת עומק של הנושא

כדי לעשות שדרוג משמעותי באמת באסטרטגיית ההשקעות בנדל"ן, אין זה מספיק להכיר את העיקרים של חוק מיסוי מקרקעין ולהסתמך על ניסיון העבר שלך ושל הסובבים אותך. במקרים רבים, החיסכון המשמעותי ביותר במיסוי העסקה טמון בהבנת היסודות והבסיס של חוק מיסוי מקרקעין.

עו"ד מעין סער, מייסד אתר "משפטי+" ומומחה בדיני מיסים | צילום: yedalms.io

עו"ד מעין סער, מייסד אתר "משפטי+" ומומחה בדיני מיסים, מסביר כי "הבנה זו מאפשרת להבין גם את הכללים וסוגיות המיסוי המורכבות יותר (שהציבור הרחב פחות חשוף אליהן) ואשר בהן טמונות ההזדמנויות המשמעותיות ביותר להפחתת נטל המס. הכל מתחיל ונגמר באסטרטגיית השקעה מתוכננת, כדי להימנע מ'הפתעות' לא נעימות!".

היופי בעניין הוא שבעידן המידע האינטרנטי אתם יכולים לרכוש הבנת עומק כזו באמצעות קורס אונליין המועבר בשפה פשוטה ונגישה!

יודגש כי הבנת העומק של המשקיע במיסוי מקרקעין אינה מהווה תחליף לטיפול מקצועי של עו"ד בעסקה, אלא נועדה לבנות את העסקה מראש כך שיופחת נטל המס, ומאפשרת למשקיע להוביל גם את אנשי המקצוע המטפלים בעסקה להפחתת נטל המס שלו.

2. תכנון עסקה מוקפד ומקיף

הכרה מעמיקה של הסדרי מיסוי המקרקעין מאפשרת למשקיע לתכנן מראש את מאפייני ונסיבות העסקה באופן המיטבי לשם חבות מס מינימלית. במילים אחרות, צריך להבין המשמעות של כל תקנת מס, כדי לבנות עיסקה המגדירה את ההשקעה באופן נכון ובהתאם לקריטריונים החוקיים המזכים במקסימום הנחות במס.

3. הימנעו מ"תאונות מס"!

אחת מ"תאונות המס" הנפוצות ביותר בהשקעה בדירות מגורים היא עסקאות בדירות שאינן נכנסות להגדרת "דירת מגורים מזכה" ולכן אינן זכאיות לשום פטור או הטבה. יש לכך משמעות כספית כבדה, שכן "תאונות מס" כאלו עולות ממון רב למי שעושה אותן בעת השקעה בעיסקת נדל"ן.

4. הכרת התנאים וההגדרות לכך שהעסקה אכן תיחשב לעסקה ב"דירת מגורים"!

זו הכרה קריטית למניעת "תאונות מס" טיפוסיות בהן משקיעי נדל"ן המבצעים עסקה מתוך הנחה שהיא תהיה פטורה ממס - נדהמים לגלות כי לא כך הדבר. לכן, חשוב להכיר את הגדרת "דירת מגורים מזכה" שבסעיף 49(א) קטן לחוק המקרקעין ואשר מוסברת בצורה מפורטת ונוחה בקורס הדיגיטלי שלנו.

5. הכירו היטב ולעומק את הפטורים השונים ממס שבח

בין אם זה פטור "דירה יחידה" (סעיף, 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין), פטור "דירת ירושה" (סעיף 49ב(5), פטור "דירה במתנה" (סעיף 62), פטור "ליניארי" (סעיף 48א) או אחד מהפטורים הנוספים הקיימים בחוק – חשוב מאוד להבין את כלל המשמעויות והתנאים הנדרשים לקבלת הפטור.

הכרת הפטורים השונים ממס עשוי למנוע "תאונות מס" בשל אי עמידה בתנאי צדדי שניתן היה לדאוג שיתקיים בתכנון נכון יותר של העסקה מראש.

6. הכירו את ה"חריגים" השונים למכירת דירת מגורים בפטור של דירה יחידה

אלו חריגים שדווקא מרחיבים את האפשרות שלכם ליהנות מהפטור! כך למשל, בעלות בחלק מדירה נוספת עד ל-1/3 מהדירה אינו מונע את הפטור של דירת מגורים יחידה לגבי מכירת הדירה היחידה בשלמות.

ישנם כמה וכמה חריגים כאלו המכונים "חזקת דירת מגורים יחידה" ואשר יכולים לשמשכם לתכנון מס מיטבי.

7. הכירו והבינו את העקרונות הבסיסיים של מיסוי מקרקעין (ומיסוי רווחי הון)

הבנת עקרונות המיסוי של מקרקעין בכלל ורווחי הון בפרט, כדוגמת עיקרון רציפות המס והעיקרון של "כניסה לנעלי המוריש" יכולה לסייע רבות בהפחתת חבות המס בגין הדירה הנרכשת.

הבנת העקרונות האלו מאפשרות השקעה מיטבית מבחינת מס גם בטווח הארוך. כך למשל, חשוב להבין שפטור "דירה במתנה" אמנם מעניק פטור על העברת הדירה במתנה, אך בפועל הוא מהווה דחיית מס בלבד ולא פטור של ממש. הדבר מומחש בפשטות באמצעות אינפוגרפיקות חדישות בקורס הדיגיטלי שלנו - מיסוי חברות, שוק ההון ונדל"ן.

8. העניקו לאפשרות של חבות במס רכישה משקל ראוי ומספק בתכנון העסקה!

משקיעי נדל"ן נוטים פעמים רבות להתרכז במס השבח ולא לתת משקל מספק לנושא של מס רכישה. אמנם מס רכישה הוא בשיעורי מס נמוכים בהרבה (0% עד 10% במקרי קיצון), אבל הוא מחושב בכלל שווי העסקה ולא רק מהרווח.

כדי לשקול את כדאיות העיסקה כולה, צריך להבין את המשמעויות של כל סוגי המיסים העלולים להיות מוטלים בגינה.

9. פטורים ממס על בעלות בדירות של בני המשפחה

הכירו את ההגדרות והדקויות הקשורות בהגדרת "קרוב" של כל פטור רלוונטי ובתנאים הנדרשים לקבלתו. פעמים רבות משקיעי נדל"ן מאבדים פטורים בשווי עשרות ואף מאות אלפי שקלים בשל אי עמידה בתנאי קטן בנושא זה.

10. ידע, ידע, ידע

אין זמן טוב יותר מהיום להשקיע בידע המעניק יתרון יחסי משמעותי על פני המשקיע הטיפוסי בשוק הנדל"ן.

היום, כשכל הידע נמצא לנו ממש בין האצבעות, הגיע העת לעבור לפרק הבא בהשקעותיכם ולהכיר לעומק את הסדרי מיסוי המקרקעין החשובים באמצעות קורס דיגיטלי מקצועי ומעמיק אשר מנגיש עבורכם את הכללים הסבוכים בשפה פשוטה וב"גובה העיניים".

רכשו את הקורס והעמיקו את הידע שלכם, בהנחיית עו"ד מעין סער, מומחה בדיני מיסים ובמיסוי מקרקעין בפרט – עוד לפני השקעת הנדל"ן הבאה שלכם!