האמנם חוק ההסדרים יקל על התנהלות הרשויות המקומיות בכל הנוגע למשבר הדיור?

במסגרת טיוטת חוק ההסדרים שהוצגה על ידי משרד האוצר בסוף חודש ינואר מוקדשים פרקים נבחרים לתפקידן של הרשויות המקומיות כדי לייעל את ההתמודדות עם משבר הדיור.

על אף הרפורמות הרבות המוצעות יש לזכור כי אנו מצויים בשנת בחירות כאשר עד נובמבר 2023 צפוי כי מרביתן יכבידו את ידן על אישורי פרויקטי התחדשות עירונית.

מניסיוננו מתקופות דומות בעבר ומהמציאות היום בשטח, ראשי רשויות לא מתלהבים לאפשר התחדשות עירונית שמשמעותה הפיכת אזורים עירוניים לאתרי בניה, מה שמעורר תסכול והתמרמרות אצל התושבים הוותיקים מסיבות שונות מגוונות כמו חוסר נוחות, הכבדה על תשתיות קיימות ועוד. ראשי הרשויות מעדיפים למשוך זמן כדי שלא יהיו תלונות מצד תושבים.

אז למרות שנדמה שבשנת 2023 לא נראה הרבה פרויקטים, יש לקוות שהסעיפים הנוגעים לרשויות המקומיות יאושרו כך שהחל ב 1.1.24 נראה שינוי יסודי בכל הקשור לשחרור הבירוקרטיה לפחות במישור הזה.

ברשויות רבות, קידום תכניות ומתן היתרי בניה אורכים שנים ארוכות, וכרוכים באינספור הליכים ודרישות, אשר מביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוטנציאל הבניה.

בנסיבות אלה, אין ספק שהוראות אשר יביאו לביטול חסמים ולקיצור הליכים הינן חשובות ומבורכות.

בין היתר, במסגרת חוק ההסדרים מוצע להגדיל את סמכות הוועדות המקומיות הרגילות, כך שיוכלו לאשר תכניות הכוללות עד 15 יח"ד ועד 1,500 מ"ר למגורים, ואת סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות, כך שיוכלו לאשר תכניות הכוללות עד 30 יח"ד ועד 3,000 מ"ר למגורים.

מטרת התיקון לייעל את הליכי התכנון ולהקל על הועדות המחוזיות אולם מסופקני אם הדבר ישפיע באופן משמעותי שכן הועדות המקומיות סובלות ממחסור כרוני בכוח אדם מקצועי, מה שגורם לכך שבוועדות מקומיות רבות, הליכי התכנון כיום ארוכים יותר מאשר בוועדות מחוזיות. בחוק ההסדרים קיימת סנקציה לפיה רשות רישוי מקומית שאינה ממלאת את תפקידה במתן היתר בניה כראוי תאבד את סמכותה שתעבור על ידי שר הפנים לוועדת משנה של המועצה הארצית. השאלה היא האם המנגנונים הקיימים במועצה הארצית מסוגלים להתמודד עם התפקיד הזה לכשיוטל עליהם.

ישי רוט | קרדיט: יח"צ

אחד השינויים המשמעותיים המוצעים בטיוטת חוק ההסדרים הוא הוראה לפיה מוסד תכנון לא יהיה רשאי לקבוע תנאי בתכנית, בהיתר או בכל דרך אחרת, שמשמעותם חיוב יזם בביצוע או מימון עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע במפורש בחוק. בדברי ההסבר מוסבר כי ועדות מקומיות נוהגות להתנות את תמיכתן באישור תכניות או במתן היתרים בביצוע מטלות ציבוריות על ידי היזם, לעיתים ללא תשלום מלא מצד הרשות המקומית, שהיא האחראית על פי דין לבצע את המטלות. זאת, בניגוד לדין, אשר קובע שחיוב כספי שמטילה הרשות על האזרחי, חייב להיות מכוח חוק. לפיכך מוצע כאמור לקבוע כי לא ניתן יהיה להתנות תכנית או היתר בחיוב יזם לבצע עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע בחוק.

מטרת התיקון להסיר חסם נוסף מקידום הליכי התכנון והבניה, ולמנוע מרשויות מקומיות להטיל חיובים כספיים בניגוד להוראות הדין. לכאורה התיקון מבורך אלא שהנוסח הכללי המופיע בטיוטה מותיר פתח נרחב לדיונים באשר למטלות אשר יבואו בגדר האיסור הקבוע בטיוטת החוק ואלה שלא יבואו בגדרו.

יש לזכור שברשויות מקומיות רבות קיים מחסור של שטחי ציבור ואותו תיקון אף עלול להחמיר את המצב, מה שיהווה תמריץ שלילי לרשויות לאשר פרויקטים שמשמעותם תוספת מגורים משמעותית. יש רשויות שכבר מאשרות תב"עות בהטלת מטלה ציבורית במסגרת הבניה אלא שהדבר אינו מוסדר בחקיקה וגורם לעיכוב הליכים. על כן כדאי להסדיר ולהגדיר את האופן בו יוקצו שטחי ציבור מבונים בתוך בניינים פרטיים.

בעיה אחרת היא הקושי לתת דיור חלופי לאוכלוסיות שאמורות לעזוב את דירתן עד להשלמת הפרויקט. אין בטיוטת החוק משום מתן מענה לסוגיה וחבל. מן הראוי שהמדינה תעודד פרויקטים של בינוי- פינוי ותנצל למשל שטחים שהופקעו מהמגזר הכפרי על ידי הותמ"לים לטובת שימוש במנגנון זה אשר לפיו נותנים ליזמים קרקע שבה יוכלו להקים בניינים לאכלס בהם את המפונים שישובו לבניין שבו בוצע הפרויקט. יש לכפות על רמ"י לתת קרקעות משלימות. קרקע צמודה רמ"י מחויבת לתת אותה בעזרת חלק מהקרקעות האלה לעשות בינוי-פינוי.

ניתן לחייב את היזם להשכיר את הדירות בבניין שהקים לשכן בו באופן זמני את דיירי הפינוי, להשכרה ארוכת טווח ובכך הממשלה הורדת שתי ציפורים במכה אחת. לחילופין על הממשלה להשתמש בדירות שיש לה באמצעות דירה להשכיר לתת קדימות לדיירים שמתפנים במידה שיש באותה עיר דיור חלופי.

לסיכום, חייב להיות מקל בצד הגזר. אנו מצפים מהממשלה לחזק את הפיקוח על הרשויות המקומיות בתחום ההתחדשות העירונית, להציב יעדים לרשויות כך שרשות שלא תעמוד ביעדים יגרעו ממנה את התקציבים.

מאת ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל העוסקת ביזמות ובבניה ובהתחדשות עירונית

d&b – לדעת להחליט