האינפלציה בארה"ב עצרה פרויקטי דיור, במיוחד בני־השגה

קשיי מימון שנוצרו בעקבות העלאות הריבית והאינפלציה הגואה הביאו לכך כי יזמי נדל"ן ברחבי ארה"ב עוצרים את העבודה על פרויקטים חדשים ומעכבים את יציאתן לשוק של אלפי יחידות דיור. התוצאה: החרפת המחסור החמור ממילא של פתרונות למעוטי הכנסה.

המשבר החדש מתפתח בתקופה שבה העיכובים באספקת חומרים ומיכון לבנייה שככו מעט, אך עדיין קיימים. סיבה מובילה להקפאת מיזמי דיור בר־השגה היא תלותם של היזמים בזיכויי מס פדרליים, המגבילים את יכולתם להעלות את שכר הדירה. זאת בניגוד למקבצי דיור רגילים, שבהם אפשר להעלות את דמי השכירות בקלות רבה יותר בעתות משבר.

בראיון ל"וול סטריט ג'ורנל" אמר ארון פצ'וטה, מנהל פרויקטי דיור בר השגה ב־NRP Group, כי ב־18 שנותיו בתחום הוא מעולם לא נתקל ברמה כזו של מורכבות ואי־ודאות. NRP מקליבלנד, המקימה מתחמי דירות, פתחה את השנה עם תוכניות למימון והתחלות בנייה של כמעט 1,900 יחידות דיור בר־השגה, אלא שעכשיו היא דוחה את התוכניות של 200 יחידות כאלו לפחות, בניסיון להשיג מימון נוסף.

במהלך העשורים האחרונים החריף המחסור בדיור בר־השגה בארה"ב וכעת קיים גירעון של 7 מיליון יחידות דיור במחירים סבירים לבעלי ההכנסה הנמוכה ביותר, כך לפי NLIHC - הקואליציה הלאומית לפתרונות דיור לבעלי הכנסה נמוכה. דיאן ינטל, הנשיאה והמנכ"לית של NLIHC, אמרה בדיון שהתקיים באוגוסט בוועדת הבנקאות של הסנאט, כי הגירעון הזה משקף תת־בנייה ארוכת טווח והיעדר סובסידיות דיור פדרליות, וזאת בשעה שהפערים בהכנסות משקי הבית הולכים וגדלים, במקביל לזינוק בעלויות הדיור.

שנה לאחר שביהמ"ש העליון ביטל את האיסור הזמני לפנות שוכרים שהושת במהלך הקורונה, צווי הפינוי מתקרבים לרמות שקדמו למגפה ובאזורים מסוימים אף עולים עליהן. הגורמים המרכזיים: האינפלציה, שהגיעה ל־8.5% בחודש יולי, ומחירי השכירות מרקיעי השחקים שדוחפים שוכרים רבים לחובות עמוקים.

בראיון ל"פורבס" אמרה סופיה ודין, חוקרת במרכז ללימודי דיור בהרווארד, כי כ־15% מהשוכרים נמצאים בפיגור על תשלום שכר הדירה, וכי הנתון הגבוה הזה הוא עקבי. לפי דו"ח של אתר הנדל"ן Realtor.com, המחיר החציוני להשכרה ברחבי ארה"ב הגיע ביולי ל־1,879 דולר - זינק של 12.3% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, ו־23.2% לעומת יולי 2020.

במקביל, לפי לשכת הסטטיסטיקה של משרד העבודה האמריקאי (BLS), השכר השבועי החציוני ברבעון השני של 2022 עמד על 1,045 דולר, או 4,528 דולר לחודש לפני מס. לפי נתונים אלה, משקי בית מקצים יותר מ־41% מהכנסתם לשכר דירה, נתון הגבוה ב־11% מהגדרת "נפגעי יוקר מחיה" - כלומר שוכרים שיתקשו לממן מזון ותחבורה.

לפי NLIHC, רוב הבנייה החדשה מיועדת למשקי בית בעלי הכנסה בינונית וגבוהה, כאשר לאף מדינה בארה"ב אין היצע הולם של דיור לבעלי הכנסה נמוכה. העובדה הזו מדאיגה במיוחד בהינתן זינוק של 30% באוכלוסיית מחוסרי הבית מאז 2015.

מדינה הסובלת ממצוקה חמורה במיוחד בדיור בר־השגה היא קליפורניה, שם הביקושים עצומים והיזמים מתקשים לאזן בין עלויות הבנייה הגדלות לבין מתן מענה לצורכי התושבים. בלוס אנג'לס ופרווריה היו בתחילת אוגוסט 20,176 יחידות דיור בבנייה, כאשר רק 12% מהן נועדו לבעלי הכנסה נמוכה - כך לפי נתוני יארדי מטריקס. בסן דייגו, הנמצאת בצמרת יוקר הדיור, יזמים עבדו על 8,523 דירות, שמתוכן רק 18.7% נועדו לבעלי הכנסה נמוכה.

בראיון לאתר Multi Housing News אמרה רבקה לואי, נשיאה ומנכ"לית של חברת ווייקלאנד, המקימה ומנהלת מקבצי דיור, חלקם בני־השגה, כי מאז פרוץ המגפה זינקה השכירות בקליפורניה בכ־10%. כיום, שכר הדירה הממוצע עומד על כ־2,200 דולר לחודש לעומת 2,000 דולר בתחילת המגפה.

הקושי בהקמת פרויקטים בני־השגה בקליפורניה נובע, לדבריה, ממחסור במשאבים, עלויות בנייה ופיתוח גבוהות, שהחריפו במגפה, וגם חוסר רצון פוליטי שמאפשר למיעוט קולני לחסום פרויקטים. האינפלציה והעלאות הריבית תורמות גם הן להאטה, כאשר פרויקטים שהיו בני ביצוע לפני חצי שנה, עוכבו או נגנזו. כעת, על היזמים להשקיע זמן רב יותר בהשגת מימון נוסף כדי לאפשר את ההקמה, והגופים הפיננסיים המלווים כספים לפרויקטים הללו צריכים להגדיל את הסובסידיות לכל יחידת דיור.

בינתיים, יזמים שנותרו ללא מימון משאירים בשטח פרויקטים בלתי גמורים. עיכובים בבנייה הם הסיבה העיקרית לכך ש־Enterprise Community Partners, עמותה לאומית לדיור בר־שגה, נאלצה לראות השנה איך פרויקטים שהשקיעה בהם נעצרים, אמרה הנשיאה והמנכ"לית פריסילה אלמודובר. לדבריה, רבים מהעיכובים נמשכים יותר משלושה חודשים.

המשבר הכלכלי הביא לזינוק דרמטי בעלויות התפעוליות של פרויקטי דיור בר־השגה. לפי דירק וואלאס, שותף בחברת ראיית החשבון Novogradac & Co. LLP, השנה העלויות טיפסו ב־9% עד 10% בחלק מהפרויקטים לעומת כ־3%-2% הנלקחים בחשבון בימים רגילים. במקרים מסוימים, היזמים נותרו ללא כל משאבים רזרביים, וכתוצאה רמת הבנייה יורדת. כך, למשל, חלקם ויתרו על בניית חניונים במקרים שבהם הנכסים קרובים לתחבורה ציבורית. אחרים משתמשים בחומרי בניין זולים יותר עבור חיפוי חזיתות המבנים.

לפי פצ'וטה, האקלים הכלכלי עלול להסלים את המשבר. "בהתבסס על המחסור בהתחלות בנייה, המצב יחריף בעוד שנתיים כשהיקף הדירות יירד משמעותית", אמר.

עם זאת, יש גם מקום לאופטימיות. עד סוף יולי 2021, השנה שבה הציג הממשל חבילת תמריצים בהיקף של 350 מיליארד דולר כדי להתמודד עם פגיעת הקורונה, 3% בלבד מהחבילה שימשו להקמת דיור בר־השגה. אולם מאז, משרד האוצר הרחיב את התקנות הנוגעות לאופן שבו ממשלים יכולים להקצות את הכספים, ומומחים מעריכים שיזמי נדל"ן וסוכנויות דיור ינצלו את המשאבים כדי לתמוך בהקמת דיור מוזל.

בינתיים, היזמים תרים אחר דרכים יצירתיות כדי להתמודד עם המשבר. לפי אלמודובר, חלקם פונים למימון פילנתרופי או מזמינים חומרי בניין מראש כדי לגדר מחירים ולמנוע קשיים לוגיסטיים, גם כשהפרויקטים שלהם נמצאים בשלבים הראשוניים של התכנון.