ארגו: אופציות בשווי 15.5 מיליון שקל לשני המנכ"לים

ארגו פרופרטיז, חברת הנדל"ן המניב שנסחרת בתל אביב ופועלת בגרמניה, מעוניינת להעניק לשני המנכ"לים המשותפים, אופיר רחמים וגל טננבאום, אופציות בשווי של 15.5 מיליון שקל. מחיר המימוש המדויק של האופציות החדשות טרם נקבע, אך הוא צפוי להיות גבוה ב־15% ממחיר המניה סמוך למועד ההענקה. האופציות יבשילו במנות שוות במשך שלוש שנים, החל מיולי 2024 ועד פקיעתן ביולי 2027. אופציות קודמות שהוענקו להם צפויות לפקוע במהלך השנה הקרובה לאחר שנותרו מחוץ לכסף וטרם מומשו.

האופציות הן רק רכיב אחד בתגמוליהם של שני המנכ"לים, שעלות שכרם הקבוע מגיעה במשותף ל־2.6 מיליון שקל בשנה (110 אלף שקל בחודש לכל אחד מהם), והם זכאים גם למענק שנתי שעשוי להגיע במשותף ל־12 משכורות חודשיות במונחי עלות מעביד — 1.3 מיליון שקל. עלות התגמול ההוני שלהם ב־2022 הגיעה ל־4.9 מיליון שקל וב־2023 היא צפויה להגיע ל־5.2 מיליון שקל.

ארגו, שהוקמה על ידי רחמים וטננבאום ב־2018, הונפקה למסחר בתל אביב במאי 2021. עם הפיכתה של החברה לציבורית, התגמולים של שני המנכ"לים זינקו בחדות. מעלות העסקה של כ־47 אלף שקל בחודש לכל אחד מהם טרם ההנפקה ל־90 אלף שקל אחריה ול־110 אלף שקל בדצמבר האחרון. בעוד ב־2019 וב־2020 הגיעה עלות התגמולים המשותפת שלהם ל־1.1 מיליון שקל ול־1.8 מיליון שקל, ב־2021 היא זינקה כמעט פי שלושה ל־5.1 מיליון שקל. ב־2022 עלות תגמוליהם זינקה ב־59% והגיעה ל־8.2 מיליון שקל.

סכום זה צפוי למקם אותם במשותף לפני כמה מ־100 בעלי השכר הגבוה בחברות שנסחרו בתל אביב בשנה זו אף שמבחינת שווי השוק שלה ארגו ממוקמת במקום ה־116 מבין החברות שנכללות במדד ת"א 125. ב־2023 תגיע עלות התגמולים שלהם ל־8.3 מיליון שקל, כך שבשלוש שנים הם יקבלו תגמולים בעלות של 22 מיליון שקל.

רחמים וטננבאום הקימו את ארגו לאחר שניהלו קודם את חברת הנדל"ן בראק אן.וי שאותה עזבו ביוני 2018 כשעברה לידיו של טדי שגיא ובהמשך נמכרה לחברה הגרמנית אדלר. השניים מכרו את מניות בראק אן.וי שהיו בידיהם (כ־5.5%) לחברה הגרמנית ב־180 מיליון שקל, וביחד עם עלות השכר המצטברת שלהם הם סיימו את תקופתם בה עם כ־250 מיליון שקל.

אסיפת בעלי המניות של ארגו תתכנס בחודש מרץ כדי לאשר את הקצאת האופציות לשני המנכ"לים. ארגו היא חברה ללא בעל שליטה, ובעלי המניות העיקריים הם כלל (19% מהמניות), הפניקס (17%) וחברת קורדיה (15%) שנשלטת על ידי משקיע פרטי מאירופה. קרן ספרה ומורי ארקין מחזיקים ב־6% כל אחד. שני המנכ"לים רחמים וטננבאום מחזיקים כיום ב־4.7% וב־4.8% והם בעלי עניין אישי בהחלטה ולכן לא ישתתפו בהצבעה. מימוש האופציות יעלה את אחזקתם ל־7.2% ול־7.4% בהתאמה (ובהנחה שיממשו את כלל האופציות שברשותם ל־10% כל אחד), ובמקביל יביא לדילול אחזקתם של שאר בעלי המניות.

היבט נוסף שבעלי המניות של ארגו עשויים לשקול נוגע למצבה של המניה ולביצועי החברה. ארגו הונפקה במאי 2021 וגייסה 216 מיליון שקל לפי שווי של 1.27 מיליארד שקל. בפברואר 2022 הגיע שווייה לשיא של 2.59 מיליארד שקל אך מאז איבדה מחצית מערכה וכיום החברה נסחרת לפי שווי של 1.29 מיליארד שקל.

המניה מושפעת מהסנטימנט השלילי בשווקים כלפי חברות הנדל"ן המניב ובעיקר כלפי אלו מהן שפועלות בחו"ל, כתוצאה מהאינפלציה והריביות העולות והתכווצות הפעילות הכלכלית באירופה שעשויות להוביל לפגיעה בכוח הקנייה ולירידה בשווי הנדל"ן.

מתחילת 2022 ועד לסוף השבוע האחרון איבדה המניה 40% משווייה, מעט יותר ממדד ת"א־מניב חו"ל שבו היא נכללת שירד ב־38%.

מבחינת ביצועי החברה, בתשעת החודשים הראשונים של השנה ארגו אמנם רשמה עלייה של 51% בהכנסות מהשכרה וניהול של נכסים שהגיעו ל־16 מיליון יורו, אך במקביל ספגה ירידה של 33% ברווח משיערוך הנדל"ן שברשותה: 34 מיליון יורו לעומת 51 מיליון יורו בתקופה המקבילה. ירידה זו, ביחד עם עלייה בהוצאות השונות, הובילה לקיטון של 36% ברווח הנקי ל־31 מיליון יורו.

ארגו מתמחה בנדל"ן מניב בגרמניה, ועוסקת ברכישה, השכרה, ניהול והשבחה של מבני מגורים בערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג ובפיתוח והסבה של שטחי משרדים בברלין.

החברה רוכשת נכסים ממשקיעים פרטיים בתחום מגורי האיכות, משביחה ומשכירה אותם ולאחר כמה שנים מוכרת את הדירות שהשביחה. בברלין יש לה שני פרויקטים בתחום המניב להסבת שטחים מסחריים למשרדים ולהקמת מבני משרדים. נכון לסוף ספטמבר 2022, פורטפוליו הנכסים שלה כלל 308 מבני מגורים שבהם 3,229 דירות.