פס"ד תקדימי של העליון: קרקע שנמכרה במרמה - תוחזר לבעליה המקוריים

פרשיית מרמה של למעשה מעשור הגיעה לסיומה, עם פס"ד תקדימי מבית המשפט עליון שניתן בשורת של ערעורים שהוגשו על פס"ד של המחוזי, שניתן במרץ 2022. מדובר בפרשה שהחלה בשנת 2011, ובמסגרתה הצליח מתחזה למכור קרקע שאינה שלו, לקונה בתום לב. יחד עם זאת, העליון קיבל בפסיקתו את קביעת המחוזי, כי את הקרקע יש לרשום על שמו של בעל הנכס המקורי - ולא על שם הקונה.

תחילת הפרשה בנובמבר 2011, אז הגיע מתחזה אל משרד עו"ד וטען שהוא בנו של פלוני. מתוקף כך הוא טען כי הוא היורש היחיד של נכס שהיה בבעלותו – קרקע ביישוב הקהילתי אירוס שבשפלה - וזאת על אף שבעל הנכס היה עדיין בחיים. עוד ביקש המתחזה מעורכת הדין לאתר קונה לנכס, וזאת מבלי שהציג בפניה תעודת זהות או צו ירושה. עורכת הדין הפנתה אותו למתווך אשר העמיד את הנכס למכירה, ואותו מתחזה "מכר" את הנכס לרוכש אחר תמורת 1.68 מיליון ש"ח.

הנורות האדומות החלו להידלק בחילופי הטיוטות, אז שם לב עורך דינו של הרוכש כי הקרקע עדיין רשומה על שם בעלי הקרקע המקורי - ולא על שמו של היורש. עוה"ד דרש כי לפני ביצוע העסקה תעביר עורכת הדין של המוכר את הבעלות במקרקעין על שמו של המוכר - דרישה שהובילה את המתחזה להגשת צו ירושה מזויף, שכבר באותו היום אישרה את רישום הבעלות על שמו. גם במעמד חתימת העסקה הציג המתחזה תעודת זהות מזויפת. יחד עם זאת, רק שלוש שנים לאחר חתימת העסקה התעורר חשדו של הרוכש כי משהו אינו כשורה, ואחרי ששכר חוקר פרטי הוא גילה את מעשה התרמית. זה הוביל להגשת תביעות הדדיות: הן על המקרקעין מצד היורש האמיתי, והן תביעת נזיקין מצד הרוכש.

בשאלת האחריות לנזק שנגרם לקונה שרומה, קיבל ביהמ"ש את ערעורו של בא כוחו של הקונה, וניקה אותו מאחריות לאירוע המצער. במקביל הוגדל חלקה באחריות של באת כוחו של הקונה המתחזה מ-60 אחוזים לפי פסק הדין מהמחוזי, ל-70 אחוזים לפי הכרעת העליון, וחלקה של לשכת רישום המקרקעין באחריות נותר על 30 אחוזים. מאחר שבפסק דינו של המחוזי היקף הנזק הוערך בכ-1.68 מיליון שקלים, המשמעות היא כי עו"ד המוכר המתחזה תישא בפיצוי של כ-1.175 מיליון שקלים לטובת הקונה בתוספת ריבית והצמדה, והמדינה תפצה אותו בכחצי מיליון שקלים.

"עורך דין אמור להיות עורך דין. לא בלש או פסיכולוג"

פסק הדין של שופט המחוזי רמי אמיר ניתן במרץ 2022, וקיבל תביעת הבעלים המקורי לפיה הרוכש ובנק לאומי (שהעמיד הלוואת משכנתה לטובת הרכישה) לא עומדים בתנאיה של תקנת השוק, לפיה לא ניתן להעביר בעלות אם נרכשה ממתחזה ועל כן - אינם ראויים להגנה. עם זאת קבע בית המשפט, כי הרכישה נעשתה בתום לב ללא פגם בהתנהלות הרוכש, שהסתמך על אנשי מקצוע ועל רשויות המדינה. הפס"ד קבע בזמנו כי הוא זכאי לפיצוי מלא בגין הנזק שנגרם לו, שנקבע על 1.68 מיליון ש"ח.

את מרב האחריות לנזק כאמור, בשיעור של 60%, הטיל בית המשפט על עורכת דינו של הקונה המתחזה. על פי פסק הדין נמצא כי התרשלה לאורך ההליך, לא הבחינה בשורה של סימנים מחשידים, ולא התנהלה כמצופה מעורכת דין מקצועית בתחום המקרקעין. ביהמ"ש הטיל 30 אחוזים נוספים על לשכת רישום המקרקעין, ועשרה אחוזים נוספים על בא כוחו של הקונה.

כעת, בפסק דינו של השופט אלכס שטיין, ובהסכמת השופטים יוסף אלרון ורות רונן בביהמ"ש העליון, התקבלה פסיקת המחוזי בשאלת הבעלות, ונקבע שהרוכש - על אף שנהג בתום לב והסתמך על מרשם המקרקעין - לא יישאר הבעלים של המקרקעין. את טענתם הסבירו מכוח "תקנת השוק" המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, שניתנת למי שהסתמך על מרשם המקרקעין שהתברר בהמשך כלא נכון. אז, קובע החוק, כי היא לא תחול אם רכישת המקרקעין היתה בעקבות התחזותו של אדם כאילו הוא הבעלים הרשום, ובמקרה כזה אין המדובר בפגם או האי נכונות במרשם המקרקעין עצמו - אלא בתקלה שמחוצה לו.

עם זאת, בשאלת האחריות לנזק, ביטל את אחריותו של בא כוח הרוכש, והגדיל את נתח האחריות המוטל על באת כוחו של הרוכש המתחזה מ-60 אחוזים ל-70 אחוזים. בפסק דינו קבע שטיין כי "עורך דין אמור לטפל בעסקת מקרקעין כעורך דין, לא כבלש ולא כחוקר פרטי וגם לא כפסיכולוג". עם זאת, בעסקאות מקרקעין, עורך דין אשר מייצג מוכר או קונה נוטל על עצמו אחריות לאימותם ולאישורם של פרטי העסקה. אחריות זו של עורך הדין, קבע בית המשפט מקימה חובת זהירות כלפי מרשם המקרקעין אליו מוגשים מסמכי העסקה, כלפי לקוחו של עורך הדין ואף כלפי הצד השני בעסקה. לפיכך, עורך דין עלול לחוב ברשלנות גם כלפי גורם שאינו הלקוח שלו בגין הצגת מצגים מטעים כגון מסמכים, שטרות, ותצהירים, במיוחד כלפי גופים שסומכים בפועלם הרגיל על מסמכים המאומתים על ידי עורכי דין כמו בנקים, רשויות מקומיות, ואף לשכת רישום המקרקעין.

"סכסוכי מקרקעין הם סכסוכים יקרים. הנזק עצום"

לדברי עו"ד ד"ר קייס נאסר, שותף במשרד עורכי הדין פירון, השאלה העיקרית במקרים כאלה היא האם עורך הדין התנהג במהלך הטיפול בעסקת המקרקעין כפי שעורך דין סביר ומיומן באותו תחום היה נוהג. עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין לא יהיה אחראי באופן מוחלט על מעשי התחזות ומרמה של לקוחו, אם הוכח לבית המשפט שהוא הפעיל באותו מקרה שיקול דעת מקצועי סביר בכל דבר ועניין שקשורים לעסקה, ולא עצם את עיניו מפני חשדות המרחפים מעל העסקה לפני גמירתה.

עורך דין קייס נאסר | צילום: סטודיו תומאס

"סכסוכי מקרקעין הם סכסוכים יקרים. הנזק, בדמות אובדן הבעלות בקרקע או הכרזה על בטלות עסקה מסוימת במקרקעין, הוא עצום. לעתים לא רחוקות מתברר כי היה ניתן למנוע תאונה משפטית בתחום עסקאות במקרקעין על ידי פעולה או בדיקה פשוטה כגון בדיקה במרשם המקרקעין, רישום הערת אזהרה , בדיקה ברשות המקומית או בדיקת המקרקעין במציאות. אדרבא, בעיני בית המשפט, המחדל לבצע פעולות ובדיקות אלה, שהיו יכולות למנוע את התאונות מראש הוא בבחינת חוסר תום לב של בעל העניין. אם כן, עורך דין אכן אינו בלש ואינו פסיכולוג, אך הוא ודאי 'האח הבוגר' בעסקת מקרקעין והפונקציה המקצועית המיומנת שיכולה למנוע ולייתר מראש סכסוכי מקרקעין ותאונות משפטיות".

נכתב ע"י מערכת מרכז הנדל"ן