הסרת מגבלת הפריים הורידה את הריבית הממוצעת והזניקה את היקף המשכנתאות לשיא

"אנחנו חייבים להיות ריאליים, לאור מה שקורה עם הריבית, מחירי ההובלה הימית, מחירי הפלדה, אם נמתן את עליית המחירים ל־6%-5% ב־2022 זה ייחשב הישג גדול". 

התחזית הזו שסיפק אתמול שר האוצר, אביגדור ליברמן בכנס שמאי המקרקעין באילת, אולי אכזבה את מי שמבקשים לרכוש את דירתם הראשונה ורואים לנגד עיניהם רק עליות מחירים בשנים האחרונות, אבל לפי הנתונים בשטח, נראה שלפחות מדובר בתחזית ריאלית. 

הורדת מגבלת הפריים תדלקה את שוק המשכנתאות הבוער

"בסופו של דבר", הוסיף ליברמן, "אנחנו צריכים לייצר תנאים כאלה, שזוג צעיר יוכל לקנות דירה. צריך הרבה יותר היצע, לייצר תנאים שזוג שלוקח משכנתה משלם על דירה רק רבע מעלות הכנסתו ולא מחצית".

הדברים של ליברמן הגיעו בסמוך לפרסום נתוני שוק המשכנתאות על ידי בנק ישראל אתמול, שהעידו פעם נוספת, כי פניו של שוק הדיור והמחירים שבו כלפי מעלה. אלא שבתוך הנתונים הללו ניתן לזהות גם את אחד הגורמים העיקריים למגמה והיא תלויה ברובה בבנק ישראל עצמו ובמהלכים שביצע בשנה האחרונה. 

נתחיל בנתונים עצמם: אחרי הירידה בהיקף המשכנתאות החדשות בחודש ספטמבר, בשל מיעוט ימי העבודה שיצרו חגי תשרי, חזר שוק המשכנתאות לגבהים שרשם במהלך חודשי הקיץ כאשר בחודש זה נחתמו משכנתאות בהיקף של כ־10.6 מיליארד שקל. מדובר במספר שנמוך מהשיא שנרשם ביוני, יולי ואוגוסט שעמד על מעל 11 מיליארד שקל, אך אין ספק כי הנורמלי החדש התקבע מעל לרף של 10 מיליארד שקל בחודש. בסך הכל נלקחו מתחילת השנה משכנתאות בכ־93 מיליארד שקל, צמיחה של 48% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ו־15 מיליארד שקל יותר מאשר ב־2020 כולה, וזאת כשיש עוד חודשיים עד סוף השנה וכשהמשקיעים מסתערים על השוק רגע לפני העלאת מס הרכישה. השאלה היא כבר לא אם השוק יצליח לעבור את רף 100 מיליארד השקלים בשנה אחת, אלא בכמה.

עליית מחירי הנכסים בכלל ומחירי הנדל"ן בפרט היא תופעה כלל עולמית, שנובעת מסביבת הריבית הנמוכה. אך בהקשר המקומי נוספים לכך שני מהלכים שבנק ישראל קידם: ביטול מגבלת הפריים ואיסור מתן הלוואה לרכישת דירה בגין שעבוד נכס. לשניהם השלכות שניתן לראות בנתוני המשכנתאות. המהלך הראשון נעשה מתוך ראייה צרכנית, על אף החששות שהוא יתדלק את שוק הדיור. המהלך השני, נעשה בכדי למתן את זרם המשקיעים לשוק הדיור הרותח. נתוני המשכנתאות שהציג הבנק אמש מלמדים כי המהלך הראשון, הצליח אפילו יותר מהרצוי ואילו השני, השפיע פחות מן הרצוי.

הצרכנים הגדילו את חלק הפריים לרמה של כ־37% מסך המשכנתה, לעומת 29% לפני הסרת המגבלה

עד לתחילת השנה הטיל בנק ישראל מגבלה על חלק הפריים במשכנתה כך שזו לא תעלה מעל ל־33% מהמשכנתה כולה. חלק הפריים במשכנתאות מושפע מריביות הבנקים המרכזיים, כיוון שריביות הבנקים המרכזיים היו נמוכות במשך שנים רבות נוצר לחץ משמעותי לביטול מגבלת הפריים, בבנק ישראל החליטו לבטל את המגבלה שהוטלה לפני כעשור מתוך ראייה אז של ריבית הפריים כריבית שטומנת בחובה סיכון. ככל הנראה, חשבו בבנק, כי העלאת ריבית עתידית - אם תתרחש - תתרחש רק בעתיד הרחוק ובינתיים אפשר להקל על הציבור את נטל המשכנתה. מנתונים שפרסם אתמול לראשונה בנק ישראל, ניתן לראות כי המהלך שינה את השוק והביא לתועלת צרכנית, כשהצרכנים הגדילו את חלק הפריים לרמה של כ־37% מסך המשכנתה לעומת 29% בדצמבר אשתקד, לפני הסרת המגבלה. והריבית המשוקללת על המשכנתה ירדה בכ־0.4%, ששווים כ־54 אלף שקל שנחסכו בממוצע לנוטלי המשכנתאות, לפי משכנתה ממוצעת של כ־930 אלף שקל. כך אפשר להעריך שהוזלת המשכנתאות נתנה רוח גבית לנוטלי המשכנתאות, מה שבא לידי ביטוי גם בזינוק בהיקפן. 

מימין: מנכ"ל מזרחי טפחות משה לארי, נגיד בנק ישראל אמיר ירון, מנכ"ל הפועלים דב קוטלר. האם יתקבלו החלטות לצעדים מצננים שיאזנו את ביטול מגבלת הפריים | צילומים: עמית שעל, צביקה טישלר, אלכס קולומויסקי

מי שהיו אמורים להינזק מהמהלך הם הבנקים, שהסרת המגבלה היתה אמורה לפגוע ברווחיהם. אלא שכפי שמראים נתוני בנק ישראל, הם פיצו את עצמם על כך, אפילו חלקית באמצעות העלאת הריבית על רכיב הפריים. בין דצמבר אשתקד למאי השנה, השלימה הריבית עלייה של כ־0.2%, מריבית פריים פחות 0.42% לפריים פחות 0.21%. ללא ספק מגמה שבבנק ישראל יצטרכו לבחון, שכן היא מקזזת את ההשפעה של גלגול ההטבה ללקוחות, כפי שביקשו במהלך. 

דצמבר נחשב לחודש שבו הבנקים לרוב יוצאים במבצעים במשכנתאות כדי לסגור חזק את השנה, כך שחלק מההפרשים בריבית נובעים גם מכך. למרות הפיצוי הזה, שיעור הרווחיות של הבנקים מתחום המשכנתאות, לפחות כפי שמשתקף מדו"חות בנק הפועלים ומזרחי טפחות שפורסמו אתמול, ירד. למעשה הנתונים אתמול הציגו עלייה אך בניטרול ההכנסות על הפסדי אשראי ברבעון זה וההוצאות ברבעון המקביל, ניתן להבחין בשחיקה. 

בבנק ישראל החליטו בתחילת החודש להפעיל את הנוהל האוסר על מתן הלוואה לרכישת דירה כנגד נכס, המהלך נועד להוציא את המשקיעים מן השוק. עם זאת, המשקיעים לא מתייאשים: תחת הקטגוריה של הלוואות כנגד דירה "שלא למטרת רכישת דירה", ניתן לראות כי בחודש אוקטובר ההלוואות הללו הגיעו לשיא של 602 מיליון שקל, עלייה של כ־24% לעומת הממוצע מתחילת השנה. מיליוני השקלים הללו משמשים לרוב כ"הון עצמי" לרכישת דירה ראשונה או דירה להשקעה, כאשר הורים למשל לוקחים הלוואה כנגד הדירה שלהם שאינה נושאת משכנתה ומעניקים אותה לילדים להשלמת ההון העצמי. כמובן, שהריביות על ההלוואות הללו הינן גבוהות משמעותית ועומדות על כ־4%, אך נכון לעכשיו הנתונים מראים, כי הריבית העודפת הזו לא מזיזה את המשקיעים מהמירוץ לדירה.

גורמים בשוק הנדל"ן אמרו אתמול ל"כלכליסט", כי התבססה דרך נוספת בכדי לעקוף את מגבלת השעבוד שהטילו בבנק ישראל, וזאת באמצעות גופי האשראי החוץ־בנקאיים (טריא, בונוס, ברקת וכדומה). הגופים הללו החלו להעניק משכנתאות, או לכל הפחות הלוואות מוזלות מעט — לעומת הבנקים - כנגד נכס קיים. בבנק ישראל אומרים כי נכון לעכשיו מדובר בשחקנים זניחים, ולכן נתוני המשכנתאות הניתנים על ידי גופים אלו לא נכנסים בכלל לנתוני המשכנתאות, עם זאת, אף אחד לא מבטיח כי המצב יישאר כך.

אף אחד לא חושב שבנק ישראל צריך להעלות ריבית כעת בכדי להתמודד עם שוק הדיור, אך בנק ישראל צריך לשאול את עצמו האם עליו לנקוט בצעדים מצננים שיאזנו את ביטול מגבלת הפריים, כמו מגבלות על שיעור המימון של הנכס (LTV), ודרך כך ימתן גם את הציפיה הבלתי פוסקת לעליות מחירים.