הריבית מכבידה על הנדל"ן ודחפה את אמיר דיין למיחזור חוב ענק

ההמרה הושלמה בתוך חודש: אמיר דיין השיג לעצמו שקט פיננסי לשנתיים הקרובות. ל"כלכליסט" נודע שבסוף השבוע האחרון השלימה חברת הנדל"ן המניב ויויון (Vivion) שבשליטתו מיחזור חוב ענק.

ויויון, שפועלת באירופה, הנפיקה סדרת אג"ח פרטית למשקיעים מוסדיים בהיקף של 1.4 מיליארד יורו, שמחליפה שתי סדרות קיימות של החברה שהיו אמורות להיפרע בשנה הבאה וב־2025. בשנה הבאה ויויון הייתה אמורה לפרוע 700 מיליון יורו ובשנה שלאחר מכן היא הייתה צריכה לפרוע 640 מיליון יורו. מחזיקי האג"ח יקבלו את איגרות החוב של הסדרה החדשה, שתיפרע ב־2028 עבור מחזיקי האג"ח שנפרעות בשנה הבאה, וב־2029 עבור מחזיקי האג"ח שנפרעות ב־2025, במקום איגרות החוב הנוכחיות שבידיהן. הסדרה תיפרע בתשלום אחד בכל אחת מהשנים האלו ואילו הריבית תשולם באופן תקופתי עד למועד הפירעון.

המשקיעים הקיימים רכשו את הסדרה החדשה בהיקף של 1.25 מיליארד יורו, בעוד משקיעים חדשים ביצעו רכישות בכ־150 מיליון יורו. על המשקיעים הישראלים ניתן למנות את חברת הביטוח הפניקס ואת חברת הביטוח מגדל.

למעשה, מחזיקי האג"ח שאמורות היו להיפרע בשנה הבאה קיבלו 20% מהתמורה במזומן, והיתרה תשולם להם במסגרת האג"ח החדשות, ומחזיקי הסדרה שאמורה הייתה להיפרע ב־2025 קיבלו 10% המהסכום במזומן והיתרה באמצעות הסדרה החדשה. כמו כן, ויויון תשלם ריבית PIK של 1.25% שגדלה כל שנה ברבע אחוז. מדובר בתשלום שאינו במזומן אלא כזה שנעשה באמצעות הנפקת יחידות חדשות של אותה סדרת אג"ח, ללא תמורה.

תמשוך דיבידנד של 100 מיליון יורו מחברה־בת: הסדרה החדשה תישא ריבית של 6.5%, בעוד הסדרות הקודמות נשאו ריבית של 3%. על פניו, זו הרעה מבחינת ויויון, שכעת תישא בהוצאות מימון גדולות יותר, אולם נוכח גובה הריבית בעולם בכלל ובאירופה בפרט, מדובר בריבית סולידית למדי. כיום הריבית של הבנק המרכזי האירופי עומדת על 3.75%.

כמו כן, ויויון התחייבה לשמור על יחס התחייבות לנכסים (LTV) שלא יעלה על 65%. בנוסף, ויויון התחייבה למשוך דיבידנד של 200 מיליון יורו מחברה־בת שלה, שבה היא מחזיקה 50%, כך שהחלק שלה יעמוד על 100 מיליון יורו.

נכון לסוף 2022, לוויויון יש בקופה 839 מיליון יורו, כך שהיו בידיה האמצעים הנזילים לשלם את החוב לבעלי האג"ח, אולם השינוי בסביבת הריבית, וכן הקשחת התנאים בשוק הנדל"ן בגרמניה, דחפה את ויויון לצע את מיחזור החוב. זאת משום שחברות נדל"ן מניב לרוב מתממנות בשוק הראשי, כלומר מנפיקות סדרת אג"ח חדשה כשאחת מהסדרות הקיימות שלה נפרעת, ואין לדעת מה הייתה יכולה להיות סביבת הריבית בשנה הבאה ובזו שאחריה. מהבחינה הזו דיין קנה לעצמו שקט של שנתיים בריבית שנחשבת לטובה בתנאים הנוכחיים. דיין גם סגר את העסקה די במהירות. את ההצעה הוא הגיש למחזיקי האג"ח בסוף יולי. כלומר, המיחזור בוצע בתוך חודש בלבד.

אמנם מדובר במהלך שמיטיב עם מצבה הפיננסי של ויויון, אולם הוא נעשה גם על רקע תשואות גבוהות שאליהן הגיעו חלק מסדרות האג"ח שלה. לפי מידע של בלומברג, סדרת האג"ח שהייתה אמורה להיפרע בשנה הבאה, בהיקף של 700 מיליון יורו, הגיעה לתשואה שמשקפת מרווח של 10% מעל אג"ח ממשלתית מקבילה. לתשואה הגבוהה הזו הגיע החוב של החברה גם על רקע דו"ח שפרסם עליה שורטיסט. החברה דחתה את כל הטענות של הדו"ח.

סיימה את 2022 בהפסד בשל שיערוכים: ויויון היא חברה פרטית, אולם היא מפרסמת דו"חות משום שהאג"ח שלה נסחרות בבורסת יורונקסט הפאן־אירופית. דיין מחזיק בחברה יחד עם אחיו איציק.

נכון לסוף 2022, לחברה יש 54 נכסים בבריטניה ו־48 נכסים בגרמניה. שווי הנכסים הכולל עמד בסוף השנה הזו על 5.2 מיליארד יורו. בבריטניה החברה מחזיקה במלונות שמושכרים, בין היתר, לרשת הילטון, בעוד בגרמניה היא מחזיקה בעיקר בבנייני משרדים.

את 2022 סיימה ויויון עם הכנסות של 233 מיליון יורו, עלייה של כ־17% בהשוואה להכנסות של 199.6 מיליון יורו בשנת 2021. אולם שערוכים שליליים בהיקף של 325 מיליון יורו ב־2022, לעומת שערוכים חיוביים בהיקף של 281 מיליון יורו בשנה הקודמת, הובילו אותה להציג הפסד של 317 מיליון יורו בשורה התחתונה, זאת לעומת רווח נקי של 189 מיליון יורו בשנת 2021. עם זאת, ה־FFO, שנחשב למדד הרווחיות המקבול בחברות נדל"ן מניב, הסתכם ב־108 מיליון יורו, עלייה של 12%.