לא צמוד, אבל עולה ביוקר

בימים האחרונים (29.5), אישרה ועדת השרים לחקיקה את תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), העוסק, בין היתר, באיסור על הצמדת רכיב עלות הקרקע במחיר דירה חדשה למדד. אם יאושר, צפוי התיקון לשנות באופן דרמטי את שיטת הצמדת התשלומים בגין רכישת דירה. ייאמר מיד: אף שהניסיון להוזיל את מחירי הדירות לטובת הציבור הרחב ראוי לשבח כשלעצמו, נראה כי הצעת החוק הנוכחית עלולה להחטיא את מטרתה, ולהביא, בסופו של דבר, לא רק לפגיעה מהותית ביזמים ובקבלנים – אלא גם לפגיעה ברוכשי הדירות שלמענם מוצע התיקון לחוק.

במה דברים אמורים? כידוע, כיום נהוג לכלול בכל חוזה מכר דירה חדשה, פרק תשלום התמורה המפרט את סדרי התשלומים אשר עליהם הוסכם בין היזם לבין הרוכשים, וכן כולל, בין היתר, הצמדה של כל תשלום נדחה, לאחר מועד חתימת החוזה, למדד תשומות הבנייה.

בקליפת אגוז, בתיקון נקבע כי ככלל, תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף אליו ריבית כלשהי (למעט בשל איחור בתשלום). החריג היחיד לסעיף הכוללני הוא הצמדת "רכיב הבניה" למדד תשומות הבניה. כלומר, התיקון מתיר לצדדים לחוזה להסכים ביניהם אך ורק על הצמדת "רכיב הבנייה" למדד תשומות הבנייה (ומדד זה בלבד).

וכיצד "יחולץ" רכיב הבנייה מתוך המחיר הכולל של הדירה? לשם כך נקבע בהצעה מודל אחיד – "מחירון" ממשלתי, אשר אינו מביא בחשבון את נתוניו הפרטניים של פרויקט ספציפי זה או אחר כלשהו. בהתאם לכך נקבע כי שר הבינוי והשיכון יקבע בתקנות מהי עלות בניית מ"ר לצורך חוק זה, וקביעתו תחייב בכל החוזים שיכרתו מיום כניסתו של התיקון לחוק לתוקף.

ברור כי נוסח הצעת החוק נועד להיטיב את מצבם של רוכשי הדירות, על חשבון הקבלנים והיזמים, ונדמה כי הדבר נעשה על רקע המחאה הציבורית הרחבה בעניין הזינוק במחירי הדירות בכלל, אשר חלק לא מבוטל ממנו נובע מהזינוק במדד תשומות הבנייה.

כפי שעולה מדברי ההסבר להצעת החוק, ההצדקה העיקרית לתיקון הינה כי עלות רכישת הקרקע היא הוצאה חד פעמית שנעשית בתחילת הפרויקט ולכן, מטבע הדברים, אינה רגישה להתייקרויות במרוצת הדרך. לכן, טוענים מנסחי התיקון, אין הצדקה להתיר לקבלן או ליזם לדרוש הפרשי הצמדה בגינה.

בכל הכבוד, אנו סבורים כי עניין זה טעון שיקול דעת נוסף.

כפי שהוסבר, התיקון לחוק אינו מביא בחשבון את העלויות האמיתיות של פרויקט זה או אחר – לא עלות הקרקע ולא עלות הבניה. המנגנון המוצע לשם "ניטרול" רכיב עלות הקרקע לצורך חישוב הפרשי ההצמדה, כולל מודל אחיד – תעריפון – של עלות הבנייה למ"ר, אשר, לפי ההצעה, ייקבע על ידי שר הבינוי והשיכון.

עו"ד רונן קצף | צילום: יח"צ

לפי התיקון המוצע, קיים יותר מחשש כי הניסיון לאכוף על מיזמי הבניה תחשיב אחד, גנרי, של "רכיב עלות הבנייה", יגרום נזק בלתי מידתי לקבלנים ויזמים רבים אשר בונים דירות ברמת בנייה גבוהה, ואשר עלות הבנייה למ"ר עבורם תהיה גבוהה משמעותית מן ה"מחירון" האחיד שיפורסם בתקנות. מעבר לפערים ברמת הגימור ואיכותו, עלויות הבנייה משתנות גם בהתאם לסוג הקרקע עליה נבנה הפרויקט – מישורית, הררית, סלעית, חולית וכיו"ב – כאשר לכל אלה השפעה ישירה על עלות הבנייה.

קבלנים ויזמים אלו לא יהיו רשאים לדרוש הפרשי הצמדה ריאליים אפילו בגין עלויות רכיב הבנייה, ויאלצו לשאת בעצמם בחלק מן ההתייקרויות של עלויות הבנייה האמיתיות אשר יוטלו עליהם. במצב דברים כזה, לא נתפלא אם המודל החדש המוצע יעודד קבלנים ויזמים להוזיל ככל הניתן את עלויות רכיב הבנייה האמיתי בדירות אותן יבנו (בהיעדר יכולת לדרוש הפרשי הצמדה מלאים וריאליים כאמור), וזאת, כמובן, על חשבון רוכשי הדירות, בפרט במציאות בה רבים מרוכשי הדירות אינם מיודעים דיים כדי לנהל מו"מ על רמת הבניה והגימור.

זאת ועוד – במקרים רבים מממנים יזמים את רכישת הקרקע באמצעות מימון בנקאי, ומשלמים בגינו ריבית לאורך תקופת הבניה. כך למשל, במקרה בו היזם מכר את הדירה בסמוך לרכישת הקרקע והוצאת היתר הבנייה, מצב בו עלות הקרקע אינה 'מוגנת'.

היכולת לחייב את רוכשי הדירות בהפרשי הצמדה גם בגין רכיב הקרקע אפשרה לקבל פיצוי גם בגין עלויות המימון של רכישת הקרקע. אם ייאסר על יזמים וקבלנים לחייב את רוכשי הדירות בהפרשי הצמדה, או בריבית, בגין רכיב זה, יגדיל הדבר את העלויות והסיכונים המוטלים עליהם, וסביר להניח שהדבר יוביל לעליה - שוב עליה - במחירי הדירות. זאת ועוד - הצעת החוק לוקחת בחשבון מצב "אידאלי" של עלייה רצופה במחירי הדירות במסגרתה היזם "מוגן" יחסית מפני הצמדת מחיר הקרקע ואולם תחילת ירידת המחירים תביא לאי-עמידה בדוחות אפס והפסקת הליווי הבנקאי בהעדר ההגנה כאמור.

לסיכום: יש לקוות כי הצעת החוק תעבור בחינה מחדש, בתהליך החקיקה, בין היתר על ידי מומחים בתחום הבנייה, וכי ההסדר החדש שהיא טומנת בחובה ישונה באופן שיהיה לו סיכוי רב יותר להשיג את מטרתו, תוך איזון ראוי יותר בין האינטרסים של רוכשי הדירות לבין אלו של בוניהן.

מאת עו"ד רונן קצף, שותף במשרד מ. פירון ושות' , ומתמחה בליטיגציה מסחרית וקבלנית