מנכ"ל גב–ים מזהיר: "המו"מ להשכרת נכסים הפך ארוך יותר והשוכרים דורשים גמישות"

אתמול הייתה גב־ים לחברה הבורסאית הראשונה לפרסם את דו"חות הרבעון הראשון של השנה. מנכ"ל החברה, אבי יעקובוביץ, התייחס בשיחה עם "כלכליסט" לעננת החששות והעצבים שמלווה את המשקיעים בחברות הנדל"ן בתקופה האחרונה ואמר כי: "2023 היא שנה מאוד מאתגרת למשק ולגב־ים, ואנחנו קשובים לשינוי באקלים הכלכלי והפוליטי שנגזר מהאינפלציה והריבית, מהשלכות הרפורמה המשפטית והמצב הפוליטי שנגזר ממנה ומהטלטלה בהייטק". אך לפחות בהקשר לפעילותה ותוצאותיה של גב־ים ברבעון הראשון, נראה שחרף מיקודה בהשכרת נכסים לחברות ממגזר ההייטק, ואולי דווקא בגלל התמקדותה באלו הגדולות מהן, ענני הסערה עדיין לא פוגשים אותה.

במהלך הרבעון חתמה גב־ים על 34 הסכמי שכירות חדשים בנכסיה הקיימים שצפויים להניב הכנסה שנתית של 27 מיליון שקל, בעלייה של 8% בשכר הדירה לעומת 3% ברבעון המקביל, ו־18.5% ברבעון הקודם. 63% מהחוזים שנחתמו הם חידושי חוזים עם שוכרים קיימים שבהם עלה שכר הדירה ב־10.7%. ב־32% מהחוזים מומשה אופציית חידוש שהניבה עלייה ריאלית של 2.9% בשכר הדירה ו־5% מהחוזים נחתמו מול שוכרים חדשים ושכר הדירה עלה ב־6.2%. לדברי יעקובוביץ: "המו"מ להשכרת הנכסים הפך למורכב וארוך יותר. השוכרים מעוניינים לקבל גמישות רבה יותר לגבי אופציות התרחבות בהמשך ולפרוס אותן ליותר זמן. לא פנו אלינו לצמצום שטחים או להורדת דמי השכירות, ואף לא לאופציות לכך בחוזים החדשים. חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות מעוניינות להשאיר את מוקדי המו"פ שלהן בארץ, והנכסים שלנו בפארקים האקדמיים ובמיקומים המרכזיים שבהם הן מעוניינות. אנחנו גם לא רואים השפעה של הצמצומים שמדובר עליהם בחו"ל, הנכסים המרכזיים שלנו בתפוסה מלאה, כשגם באחרים, שבהם הקצב תמיד היה איטי יותר הכל מאוכלס. השיח מול השוכרים הוא רק על תנאי השכירות ואנחנו לא מזהים השפעה של מהלכי הממשלה עליהם".

בדומה למגמה ב־2022, גב־ים סיימה את הרבעון הראשון עם המשך שיפור במדדים התפעוליים. ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) עלה ב־17% לעומת הרבעון המקביל, ל־155 מיליון שקל, וה־NOI מנכסים זהים עלה ב־8%, ל־143 מיליון שקל. ה־FFO, שמודד את הרווחיות בנטרול אירועים חד־פעמיים, עלה ב־43% לעומת הרבעון המקביל, ל־96 מיליון שקל, נתון שמיוחס לצמצום בהוצאות הריבית מפירעון אג"ח בריבית גבוהה והנפקת אחרות בריבית נמוכה יותר ומעליית הריבית על פיקדונות. גב־ים עדכנה גם את תחזית ה־FFO הצפוי ב־2023

מ־360-350 מיליון שקל ל־380-360 מיליון שקל לעומת FFO של 555 מיליון שקל ב־2022. תחזית ה־NOI, שעמד ב־2022 על 313 מיליון שקל, לא שונתה.

הרווח הנקי ירד ב־32% לעומת הרבעון המקביל, ל־88 מיליון שקל, נתון שמיוחס בעיקר להכנסה מופחתת משיערוך הנדל"ן המניב: 45 מיליון שקל משיערוך ראשון שנערך למרלו"ג במפרץ חיפה שבנייתו צפויה להסתיים השנה, לעומת 161 מיליון שקל שהתקבלו מעדכון שווי הנכסים לעליית המדד ברבעון המקביל. הערכת שווי לכלל הנכסים תבוצע החל מהרבעון השני.

החוב הפיננסי נטו, 35% ממנו בריבית קבועה וללא הצמדה, עמד בסוף מרץ על 6.3 מיליארד שקל, לעומת 5.9 מיליארד שקל בסוף 2022, ושיעור המינוף עלה מ־53% ל־54.9%. בהמשך השנה גב־ים תידרש לפרוע חוב של 395 מיליון שקל, וכמיליארד עד 1.2 מיליארד שקל בכל אחת מ־3 השנים הבאות. נכון לסוף מרץ היו לה 856 מיליון שקל במזומנים ושווי מזומנים ו־350 מיליון שקל במסגרות אשראי.

לגב־ים 1.1 מיליון מ"ר שטחים להשכרה בתפוסה של 98% ובשווי של 10.1 מיליארד שקל, 72% מהם שטחי משרדים ופארקי הייטק; 23% הם שטחי לוגיסטיקה ותעשייה והשאר מסחר. עד סוף 2026 צפויה גב־ים להוסיף עוד 516 אלף מ"ר נכסים מניבים שצפויים להניב 450 מיליון שקל דמי שכירות, 54% מהם בהכנסה שנתית צפויה של 186 מיליון שקל כבר שווקו. לדברי זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של IBI, "הדוחות של גב־ים טובים אבל יש שאלה לגבי שערוכי הנדל"ן שלה, שסביר להניח שאצל רוב החברות הם יהיו נמוכים מהשנה שעברה. NOI מנכסים זהים, שעלה רק ב־1% מהרבעון האחרון של 2022, מחזק זאת".

גב־ים, שתחלק במאי דיבידנד של 55 מיליון שקל, נסחרת לפי שווי של 5.6 מיליארד שקל. זאת אחרי שירדה ב־3% מתחילת השנה וב־12 החודשים האחרונים מחיר המניה ירד ב־27%, זאת בעוד מדד ת"א־מניב ישראל, שבו היא נכללת, ירד ב־13% וב־35% במקביל.