האוצר מנסה לבלום את תוכנית הדיור הממשלתית: "לא שוויונית ותוביל לעליית מחירים"

מתחמם המאבק בין אגף התקציבים במשרד האוצר לשרים שמטפלים בתחום הדיור. התוכנית שרקמו השרים זאב אלקין (שיכון ובינוי), אביגדור ליברמן (אוצר), ואיילת שקד (פנים) הוכנסה לסדר היום של ישיבת מועצת מקרקעי ישראל, שאמורה להתקיים ביום שלישי הקרוב (7/6).

אולם חוות הדעת של משרד האוצר שהגיעה לידי כלכליסט, והופצה למשרדים הרלוונטיים ובהם משרד המשפטים מאיימת לסכל את הדיון, או לכל הפחות לדחות אותו. בין השורות משתמע כי באוצר לא יאפשרו לתוכנית הזו לעבור, סיטואציה שעולה להוביל להאטה בשיווק קרקעות לבנייה למגורים.

זאב אלקין איילת שקד ו אביגדור ליברמן | צילום: קובי קואנקס, אבי מועלם, אביגיל עוזי

מועצת מקרקעי ישראל היא הגוף שקובע את מדיניות רשות מקרקעי ישראל, בראשה שר הבינוי זאב אלקין, בנוסף אליו יש בה 7 נציגי ממשלה ו-6 נציגים לקק"ל. כפי שנחשף בעבר בכלכליסט, תוכנית הדיור מבוססת על החלטות מועצה, מתוך הנחה כי הממשלה תתקשה להעביר בכנסת רפורמות משמעותיות.

לתוכנית יש 2 עוגנים מרכזיים, האחד הגדלה של שיעור ההנחות לדירות שיבנו על קרקע מדינה וימכרו לזכאי משרדי הבינוי, והרחבה של מספר הדירות בהנחה. העוגן השני הוא תמריצים כספיים לרשויות מקומיות בתמורה להגברת קצב הוצאת היתרי הבנייה. באוצר מתנגדים לרעיונות האלה והעבירו את חוות הדעת שלהם למשרד המשפטים כדי לקבל לפני הדיון במועצה את חוות הדעת של כרמית יוליס המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. מתוך הנחה כי מועצת מקרקעי ישראל תתקשה לאשר החלטה שמנוגדת לעמדתה של יוליס.

40% הנחה לדירה

כיום 60% מהדירות שנבנות על קרקעות שרמ"י משווקת במסגרת התוכנית דירה בהנחה, מוקצות לזכאים, את שאר הדירות הקבלן הזוכה יכול למכור בשוק החופשי. מחיר הדירות לזכאים נקבע מראש על ידי רמ"י והוא מגלם הנחה של 20% עד 300 אלף שקל, ביחס להערכת שווי שהפיק שמאי של רמ"י ב-31/12/2020. כלומר מחיר הדירות בהנחה הוקפא למרות עליית המחירים החדה בשנה האחרונה. משום שמדד מחירי הדירות עלה מאז בכ-16%, שיעור ההנחה האמיתי שמקבלים הזכאים יכול להגיע לכ-36%. לפי התוכנית התקפה החל מ-31/12/2021 ומדי שנה, שווי הדירות וגובה ההנחות יעודכן בהתאם לעליית המדד בתוספת 1%.

אבל השינוי שהממשלה מבקשת להטמיע בתוכנית הוא ביטול של מנגנון הצמדה הזה. בשנת 2021 המדד עלהב-2.8%, כך שביטול ההצמדה תחסוך לזכאים התייקרות של 3.8%. השנה המדד עולה בקצב מהיר יותר, ב-12 החודשים שחלפו עד אפריל 2022 הוא עלה ב-4%, כך שביטול ההצמדה יקנה להם בסוף השנה עוד הנחה נאה. בסך הכל שיעור ההנחה המצטבר יכול להגיע לכ-40% ומאות אלפי שקלים. בנוסף בממשלה מבקשים כי בכל פרויקט יוקצו 85% מהדירות לזכאים, כאמור במקום 60% המצב היום.

באר יעקב פרויקט בנייה דירות עגורן | אבי מועלם

באמצעות מועצת מקרקעי ישראל הממשלה מבקשת להעניק לזכאים צ'ופר נוסף - הגבלה על היכולת של הקבלנים להצמיד את מחיר הדירות למדד תשומות הבנייה. מדד שעלה בשנת 2021 ב-8.7%.

לפי ההחלטה שאמורה לעלות ביום שלישי, תתאפשר הצמדה רק למרכיב הבנייה ולא למרכיבים אחרים ממחיר הדירה. הצעת חוק ברוח הזו אושרה אתמול בכנסת בקריאה ראשונה. ההבדל הוא שהצעת החוק מתייחסת לכל הדירות שמוכרים הקבלנים גם אם הן נבנו על קרקע פרטית. ואילו החלטות של מועצת מקרקעי ישראל תקפות רק לגבי פרויקטים שיבנו על קרקע מדינה. כך שאם החוק לא יאושר בסופו של דבר, ואילו המועצה תאשר את התיקון, זכאי משרד הבינוי ייהנו מההטבה הזו בעוד שאחרים יאלצו לשלם את מלא ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

משרד האוצר: התוכנית לא שיוויונית ותוביל לעליית מחירים

באוצר טוענים בחוות הדעת שלהם כי ההצעה להרחיב את ההנחות תדחוף לשוק משקי בית שקודם לכן לא חשבו לרכוש דירה, כך היא תוביל לגידול בביקוש לדירות ותלבה את עליית המחירים. מצד שני נטען כי שיעור העסקאות בהנחה יכול להגיע רק לכ-15% מסך העסקאות לרכישת דירה, שיעור זה אינו מספיק כדי לדחוף את מוכרי דירות להורדת מחירים.

בנוסף נטען כי הגדלה של מספר הדירות שיוקצו לזוגות צעירים תוביל לעיוות בשוק החופשי משום שהיא תצמצם את מספר הדירות הזמינות למשפרי הדיור. המצב הזה יוביל ללחץ על הקבוצה הזו, ויתרום גם כן לעליית מחירים.

מעבר לטענות הכלכליות ישנה גם טענה משפטית עקרונית כי הקצאת הדירות בהנחה אינה שיוויונית ולא מידתית. לפי חוות דעת וסיכומי דיון שנחתמו על ידי ארז קמיניץ, בעבר המשנה ליועמ"ש, גובה ההנחה המקסימלי עליו אפשר להגן בבית המשפט הוא 400 אלף שקל. מחליפתו יוליס, שהייתה באותה עת בצוות שגיבש את חוות הדעת, מחזיקה בעמדה דומה. הבעיה המשפטית נובעת מכך שקרקע היא משאב במחסור, והמדינה סופגת הפסדים ממכירתה בהנחה, כאשר הנהנים העיקריים מההטבות הם דווקא עשירונים גבוהים - שיש להם הון עצמי לרכישת דירה, וקונים דירות באזורי הביקוש.

כרמית יוליס | צילום: קובי שרביט

בהצעת ההחלטה שתעלה בפני מועצת מקרקעי ישראל טמון עוד שינוי שלדעת האוצר תורם להעמקת אי השוויון. הממשלה מבקשת כי 50% מהדירות בישובים בצפון ובדרום יוקצו בעדיפות לבני המקום בעוד שהיום 30% עד 40% מהדירות נשמרות לבני מקום. לפי חוות הדעת של האוצר, משמעות הדבר היא כי הטבות התוכניות תנותבנה באופן שרירותי לתושבי ישובים מסויימים, בעוד תושבי שאר הארץ לא יהנו מתנאי התוכנית. בנוסף, מעבר לבעיות בהיבטי השוויון הכרוכים בהחלטה זו, לדעת האוצר ההחלטה תביא לפגיעה ביעילות המשקית, וביכולת לניוד ולמוביליות חברתית בין ישובים.

"כמות ההחלטות המגבילות את הסחירות בשוק הנדל"ן, מייצרות עיוותים גדלה מאוד בשנה האחרונה ויש לעצור סחף זה הפוגע בתפקוד הכלכלי של שוק הנדל"ן". נכתב.

"תמריץ לרשויות מקומיות שאינו מתכתב עם הצרכים שלהן"

החלק האחר של ההצעה כולל הטבות חדשות לרשויות מקומיות שיעודדו בנייה. על פי ההחלטה רשות כזו תקבל סכום של 30 אלף שקל עבור כל דירה שהיא הנפיקה היתר לבנייתה. הכסף הזה ישמש לבניית מוסדות ציבור. ההטבה הזו מוגבלת לערים שבהן שווי קרקע ליחידת דיור הוא עד 2 מיליון שקל. זאת משום שערים שבהן הקרקע יקרה יותר נהנות ממילא מהכנסות גבוהות מערים אחרות שכן רמ"י משלמת סכום בשיעור של 12% מהכנסותיה משיווק קרקע באותו ישוב.

באוצר מתנגדים גם לצעד הזה מכמה טעמים. ראשית התקציב הזה אמור להגיע מהכנסות רמ"י משיווק הקרקעות. להערכת האוצר מדובר בהוצאה שנתית של כ-1.5 מיליארד שקל. סכום שעלול להוביל את רמ"י לגירעון שוטף, ויאלץ לממן חלק מפעילותה מתקציב המדינה. בעיה מהותית יותר לדעת האוצר היא הערכה כי התקציב החדש הזה נועד רק כדי לתמרץ ערים לאשר תוספת דירות, ולא בטוח שהוא באמת נחוץ להם.

על פי האוצר זוהי תוספת של מאות אחוזים לתקציב הקיים של הרשויות המקומיות ללא התכתבות עם הצרכים, ללא הבחנה בין היקף ההכנסות של הרשויות המקומיות, ותוך התעלמות מהגידול בהכנסות הרשויות בעקבות עליית מחירי הקרקע. "הסכומים המוצעים בהצעת המועצה מנותקים מכל דיון ואינם יכולים להיות מוסברים בצרכי הרשויות המקומיות, אלא ברצון לתמרץ רשויות בלבד” נכתב בחוות הדעת. באוצר סבורים כי ההכרעה באשר לאופן חלוקת תמריצים לרשויות מקומיות אינה עניינה של מועצת מקרקעי ישראל אלא שאלה של מדיניות. החלטה כזו צריכה לקבל הממשלה בלבד, והיא צריכה להיות מתוקצבת בתקציב המדינה.